Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

История о том, как клиент изначально хотел просто проинвестировать, а по итогу захотел жить в этом комплексе сам Инвестор пришёл к нам через рилс. Познакомились, созвонились, я рассказал нашу стратегию. Запрос под инвестор с использованием семейной ипотеки доступна. Поехали вместе в Крылатское, посмотрели студию, которая у нас в брони с весьма существенной скидкой от базовой цены. А дальше разговор пошёл в другую сторону. Он говорит: «А может возьмем что-то побольше?». Почему нет, рассмотрели и предложили вариант евро-2 с уже комбо-ипотекой, где часть будет семейная, а часть рыночная, с ПВ 20%. Но пока считали он ходил по комплексу, смотрел локацию, общался с менеджерами. И в какой-то момент говорит: А что там, на последнем этаже? А там две квартиры, возможные под объединение. Получается свой отдельный этаж, около 200 м2. И клиент начал рассматривать этот вариант, но уже для себя 🔥 Итого сейчас в диалоге: одна квартира под инвест, две под себя. Я еще раз убедился, что цифры важны, но они не заменяют живого ощущения от места. Именно поэтому мы зовём инвесторов приехать на объект и пройтись по району, посмотреть, представить себя покупателем на выходе. Ведь это работает и для себя и под инвест. #сделки_lock_box Обо мне | Важное | Мах | VK

Как купить квартиру В Москве, если у вас есть 4 миллиона рублей? Рассказал подробнее в видео ☝️ Пиши слово ИНВЕСТ в личные сообщения @StulovKA, предложу похожие варианты.

Luzhniki Collection: локация топовая, а покупателей всё меньше Меня последнее время спрашивают про этот проект. Хамовники, Лужники, вода, парк всё супер. Но я смотрю на любой объект как инвестор, а инвестору важно в конечном счете заработать. Разобрал по корпусам — картина показательная. Где прошли сделки Проект стартовал в конце 2022-го. Пик пришёлся на 2023–2024, тогда прошло около 70% всех сделок, пока цены держались в диапазоне 750 тыс. — 1,5 млн за метр. Дальше цена пошла вверх и покупатель резко закончился. В 2025-м было около 126 сделок, за доступные месяцы 2026-го около 31. Показательный пример — MOUNTAIN LINE Корпус у шумной дороги, не лучшая позиция в проекте. При этом продавался активнее многих. Цена прошла путь с 830 тыс. до 1,71 млн за метр — почти вдвое. А поток покупателей упал: 75 сделок в 2023-м, 37 в 2024-м, 14 в 2025-м, единицы в 2026-м. Получается такой приём, когда один корпус задирают, чтобы гнать людей в другие. Про воду отдельно Корпуса WATERFRONT с видом на Воробьёвы горы должны быть главным продуктом. По бумаге. По факту MOUNTAIN LINE у дороги продал около 148 квартир, а три корпуса WATERFRONT вместе — 167. За воду просили 2,5–4 млн за метр против 1,5–1,9 у соседей. Пишу эти цифры и подступает истерический смех 🤣 Премия за качество и воду конечно существует, но она не бесконечна. Где реальный потолок Массовый продукт Luzhniki упёрся примерно в 1,6–1,9 млн за метр. Выше 2 млн — уже больше красивых цифр в прайсе, чем реальных сделок. Когда отдел продаж говорит «проект вырос до 4 млн за метр» — это значит «у нас осталось несколько видовых квартир, которые мы так выставили». А это разные вещи. Что важно знать покупателю На сентябрь 2026-го в проекте около 384 квартир — примерно 37% всех лотов. По некоторым корпусам одна-две сделки за несколько месяцев. И причем скидки есть. В общем проект не плохой — локация бесспорно элитная. Просто цена уже обогнала спрос и запаса роста для инвестора не осталось. Именно поэтому мы его в портфель не взяли. #разборы_lock_box Обо мне | Важное | Мах | VK

Я всегда открыто говорю вам о ЖК, в которые мы инвестируем! В видео объяснил почему 👆

Как бы я распорядился 15 млн Спасибо за ваши ответы. Очень интересно читать. Классно, когда мы взаимодействуем. Итак: 10 млн — в два объекта по 5 млн ПВ С 15 млн можно зайти в более объемные лоты, чем со студиями за 3 млн взноса. Я бы взял два объекта бизнес-класса с рассрочкой — евро-двушки с одной спальней. Через 12–18 месяцев на этих 10 млн реально выйти на +5–7 млн прибыли при грамотном входе. 3 млн — в депозит Оставить на депозите, с них я буду оплачивать рассрочку по двум квартирам . Простая защита от инфляции и высокая ликвидность. 1,5 млн — путешествия 4–5 поездок в год на одного, но в нашем случае это 2-3 поездки😁 Мы любим путешествовать, поэтому обязательно тратим на новые эмоции. 0,5 млн — на себя На хотелки. Новы телефон, ништя эки к машинам, конные тренировки, ракетка для падела и другое)) Итог через год Капитал вырастает не смотря на траты. Три источника работают одновременно: рост объектов, депозит, сэкономленные нервы за счёт финансовой подушки. Такая стратегия. Как вам? 😎

Вам пришли 15 млн рублей. Как распорядитесь? Только честно))

Если у вас есть свободные 5 млн, не кладите их на вклад! Рассказал подробнее в видео ☝️ Напишите слово ИНВЕСТ мне в личные сообщения @StulovKA - поделюсь как использовать их эффективнее.

📉В строящихся домах «висит» 29,1 млн кв. м жилья без продаж. Это 24% рынка. Охлаждение спроса приводит к снижению количества выходов новых проектов. На рынке создается искусственный дефицит, позволяющий не снижать цены. Но количество выгодных предложений увеличилось. Прямых скидок почти нет, но в реальности девелопер снижает ежемесячный платеж с помощью субсидирования ипотеки. Покупка для большинства людей становится посильной. К примеру: 2к-кв за 34 941р/мес в 25 мин от центра. Агентство недвижимости Этажи собирает выгодные кейсы рынка, чтобы сохранять выгоду клиента, учитывать запрос и не переплачивать. Жмите «Подписаться» — будьте в курсе всех рыночных хитростей.

В 2024 году покупал квартиру в ЖК Nova по 700 000 р за метр. Сегодня цены там по 1 100 000 р. Плюс 57% за то, что просто ждал. А если считать на вложенные деньги, то доходность кратно больше, потому что заходил через рассрочку. Insider вырос. Крылатское выросло. Почти каждый объект, в который заходили год назад — вырос. Где-то на 30%, где-то на 50%, где-то под 100% на вложенные. И каждый раз находились люди, которые говорили: «дороговато, подожду». Я не против ждать. Но нужно понимать, чего именно ты ждёшь. Рынок недвижимости в Москве в долгосрочной перспективе не дешевеет он дорожает. Иногда медленно, иногда скачком, но направление одно. Поэтому я делаю одно и то же последние несколько лет: большую часть того, что зарабатываю, вкладываю в объекты. Использую рассрочки, траншевые ипотеки, льготные программы всё, что позволяет войти с меньшим капиталом и получить больший результат. Это дисциплина и горизонт планирования чуть длиннее, чем до следующего квартала. Если хотите разобраться, как это работает применительно к вашей ситуации — пишите в личные сообщения @StulovKA Обо мне | Важное | Мах | VK

Рассказал на цифрах, почему квартира за 15 млн в Москве в полную оплату — это плохая идея и как вложить в 3 раза меньше, а хорошую годовую доходность. Все подробности 👆