Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘

💦 Весенний краш-тест участка (объект 2023 г.), спустя 3 года Иногда, когда осматриваю землю рядом или еду мимо бывает, что заезжаю на старые объекты.. теплые чувства испытываю, когда вижу, что люди вкладываются в дома, участки, а место обретает новую историю и своих героев. Эти видео засняты с одного такого объекта в Москве, который был куплен с муниципальных торгов. Завершили его летом 2023 г., участок достался в удручающем состоянии и в следующем посте через несколько дней вы поймете почему, в общем, многие работы проделаны, да и сложно было, т.к. – это второй земельный объект в жизни, опыта в подобных работах не было ни у кого из нас (этот проект сделан еще в партнерстве), но глаза боялись – руки делали, тут ключевая задача состояла в подъеме уровня участка и выводе дренажной канавы, в которую сливали ливневку вся деревня выше, и которая в силу естественного рельефа образовала серьезный отстойник прям на нашей земле, за пределы кадастровых границ. Не помню уже сколько завезли грунта, но думаю, что в пределах 1 метра подъем сделали, спустя 3 года можно констатировать, что не зря так заморачивались, т.к. никто из клиентов дополнительно не отсыпался в итоге. 🔹 На первом видео, территория и канава, которую мы вывели за пределы участков, да, канава заполнена, но только потому что сверху деревни через трубу воду в нее перекачивают сотрудники Водоканала через помпу, т.е. канава заполнена, но сами участки сухие. 🔹 На втором видео, ЗУ, которые находятся в 40 метрах от нас, но которые не отсыпались – абсолютно все в воде на 30 см – да, зима была крайне серьезной, таяло также резко и этот стресс-тест участки не прошли. Ставьте реакции, в следующем посте покажу ЗУ до и после

🌲 3-4 сотки участка — это же совсем мало, негде развернуться, знакомо? С такими мыслями, сталкиваюсь, когда обсуждаю площадь участка с региональными земельщиками, к слову от покупателей такого нет. Скажу следующее: у всех разный масштаб жизни, разный масштаб амбиций и разное понимание устройства своей жизни, исходя из этого, каждый выбирает себе площадь подстать. Кто-то покупает себе дачу, как в данном случае, а кто-то – строит 160м2 на 4 сотках для ПМЖ. У кого-то основное место – это квартира, а загород – для души. У кого-то 1 машина и семья из 3 человек, а у кого-то трое только детей, 2 машины и еще + техника. Кому-то косить в кайф, а кому-то нет и наоборот считают участки до 5 соток – оптимально, т.е. целиться в одного клиента точечно можно, но при организации единого концепта, что на данный момент требуют других финансов, другой подготовки и другой окупаемости. Но давайте смотреть правде в глаза: земля в МО стоит дорого. Цены в хороших локациях строго от 1 млн./сотка. В таких условиях с текущим лимитом «ипотечного зонтика» и состоянием экономики на первый план выходит не размер участка, а грамотное его зонирование. Да, люди берут маленькие участки с одной стороны не от хорошей жизни, но и рациональное обоснование не переплачивать – тоже есть. Конечно, нарезки по минимально допустимому формату в ПЗЗ – это ходовой товар, лид-магнит, но это не значит, что покупают только их, клиент приходит и покупает сразу 2-3 участка под свой бюджет. Более того, в своих проектах я ограничиваю количество таких маленьких участков и закрываю продажи, далее уже покупают площади больше, т.е. для организации хорошей загородной жизни важно соблюдать баланс разных по площади участков, но конечно – это сказывается на маржинальности, однако не все должно упираться в деньги. Например, ЗУ правильной формы 16х25 метров – это 4 сотки земли. 🔹 Что в итоге имеем: Полноценный дом (8х9 м): Площадь 65 м². Внутри: кухня-гостиная (почти 23 м²), 2 спальни, СУ, котельная и холл. Места хватит для жизни семьи + мансарда. Баня (3х4 м): Обязательный атрибут загородки аккуратно вписан в дальний угол участка. Бассейн и зона отдыха: Круглый бассейн (Ø 4 м) с деревянным настилом для шезлонгов. Парковка на 2 машины: Просторная въездная группа, вымощенная брусчаткой. Сарай / Хозблок (2х3 м): Для хранения газонокосилки, инструментов и инвентаря. На 4 сотках осталось место для ландшафта, живой изгороди по периметру для уединения, декоративных кустарников и плодовых деревьев. 👇 Как вам такая эргономика? Хватило бы 4 соток с такой планировкой или нужно 10?

Рубрика: вопрос / ответ Завтра улетаем с ребятами из ЗС в отпуск, добираться планируем до северных районов Тундры на этом «малыше», но некоторые посты продолжат выходить на канале. Хочу сделать пост с подкастом ответов на ваши вопросы, ведь предметного материала в последние 2 мес. на канале вышло много. Спрашивайте, отвечу👇

Как легально вводят новые ЗОУИТ «задним числом»? 🏗 К сожалению, нет ничего более постоянного, чем временное. Даже, если на этапе проверки ГПЗУ всё идеально – есть нюансы. 1. «Новые» ЗОУИТ «задним числом»: в ЕГРН чисто, обременений нет, особых отметок тоже – покупаете ЗУ, начинаете стройку, подаете уведомление и всплывает ЗОУИТ. Например, дело может быть в переходных положениях 342-ФЗ: до 1 января 2028 года ЗОУИТ юридически считаются установленными, даже при их отсутствии в ЕГРН, т.е. если ограничение де-факто есть, а зоны нет – ЗОУИТ работает, но в Росреестре его пока что нет. 2. Иллюзия защиты ГПЗУ и изменения в ПЗЗ: градостроительная документация динамична. Многие воспринимают ГПЗУ как юридический щит, но по своей правовой природе – это информационный документ, который можно использовать достоверно надежно до первой смены ПЗЗ, а они обновляются регулярно. И если ПЗЗ изменились не в вашу пользу, «вчерашний» ГПЗУ фактически становится нерабочим. ⚖️ Судебная практика: можно предположить, окей – просудим, но свежая практика ВС ставит в этом вопросе точку. Даже если у вас на руках действующий (не просроченный) ГПЗУ, суд признает законным отказ в РнС или Уведомлении, если к этому моменту ПЗЗ были ужесточены (Определение ВС РФ от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719). Рассчитывать на то, что суд закроет глаза на новые регламенты наивно. Мораль: покупка ЗУ и стройка – это не разовая проверка, а умение смотреть на несколько шагов вперед, оценивая риски “невидимых”, “не нанесенных”, “секретных” зон и проектов изменений ПЗЗ, которые еще только обсуждаются.