Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘

💦 Весенний краш-тест участка (объект 2023 г.), спустя 3 года Иногда, когда осматриваю землю рядом или еду мимо бывает, что заезжаю на старые объекты.. теплые чувства испытываю, когда вижу, что люди вкладываются в дома, участки, а место обретает новую историю и своих героев. Эти видео засняты с одного такого объекта в Москве, который был куплен с муниципальных торгов. Завершили его летом 2023 г., участок достался в удручающем состоянии и в следующем посте через несколько дней вы поймете почему, в общем, многие работы проделаны, да и сложно было, т.к. – это второй земельный объект в жизни, опыта в подобных работах не было ни у кого из нас (этот проект сделан еще в партнерстве), но глаза боялись – руки делали, тут ключевая задача состояла в подъеме уровня участка и выводе дренажной канавы, в которую сливали ливневку вся деревня выше, и которая в силу естественного рельефа образовала серьезный отстойник прям на нашей земле, за пределы кадастровых границ. Не помню уже сколько завезли грунта, но думаю, что в пределах 1 метра подъем сделали, спустя 3 года можно констатировать, что не зря так заморачивались, т.к. никто из клиентов дополнительно не отсыпался в итоге. 🔹 На первом видео, территория и канава, которую мы вывели за пределы участков, да, канава заполнена, но только потому что сверху деревни через трубу воду в нее перекачивают сотрудники Водоканала через помпу, т.е. канава заполнена, но сами участки сухие. 🔹 На втором видео, ЗУ, которые находятся в 40 метрах от нас, но которые не отсыпались – абсолютно все в воде на 30 см – да, зима была крайне серьезной, таяло также резко и этот стресс-тест участки не прошли. Ставьте реакции, в следующем посте покажу ЗУ до и после

🌲 3-4 сотки участка — это же совсем мало, негде развернуться, знакомо? С такими мыслями, сталкиваюсь, когда обсуждаю площадь участка с региональными земельщиками, к слову от покупателей такого нет. Скажу следующее: у всех разный масштаб жизни, разный масштаб амбиций и разное понимание устройства своей жизни, исходя из этого, каждый выбирает себе площадь подстать. Кто-то покупает себе дачу, как в данном случае, а кто-то – строит 160м2 на 4 сотках для ПМЖ. У кого-то основное место – это квартира, а загород – для души. У кого-то 1 машина и семья из 3 человек, а у кого-то трое только детей, 2 машины и еще + техника. Кому-то косить в кайф, а кому-то нет и наоборот считают участки до 5 соток – оптимально, т.е. целиться в одного клиента точечно можно, но при организации единого концепта, что на данный момент требуют других финансов, другой подготовки и другой окупаемости. Но давайте смотреть правде в глаза: земля в МО стоит дорого. Цены в хороших локациях строго от 1 млн./сотка. В таких условиях с текущим лимитом «ипотечного зонтика» и состоянием экономики на первый план выходит не размер участка, а грамотное его зонирование. Да, люди берут маленькие участки с одной стороны не от хорошей жизни, но и рациональное обоснование не переплачивать – тоже есть. Конечно, нарезки по минимально допустимому формату в ПЗЗ – это ходовой товар, лид-магнит, но это не значит, что покупают только их, клиент приходит и покупает сразу 2-3 участка под свой бюджет. Более того, в своих проектах я ограничиваю количество таких маленьких участков и закрываю продажи, далее уже покупают площади больше, т.е. для организации хорошей загородной жизни важно соблюдать баланс разных по площади участков, но конечно – это сказывается на маржинальности, однако не все должно упираться в деньги. Например, ЗУ правильной формы 16х25 метров – это 4 сотки земли. 🔹 Что в итоге имеем: Полноценный дом (8х9 м): Площадь 65 м². Внутри: кухня-гостиная (почти 23 м²), 2 спальни, СУ, котельная и холл. Места хватит для жизни семьи + мансарда. Баня (3х4 м): Обязательный атрибут загородки аккуратно вписан в дальний угол участка. Бассейн и зона отдыха: Круглый бассейн (Ø 4 м) с деревянным настилом для шезлонгов. Парковка на 2 машины: Просторная въездная группа, вымощенная брусчаткой. Сарай / Хозблок (2х3 м): Для хранения газонокосилки, инструментов и инвентаря. На 4 сотках осталось место для ландшафта, живой изгороди по периметру для уединения, декоративных кустарников и плодовых деревьев. 👇 Как вам такая эргономика? Хватило бы 4 соток с такой планировкой или нужно 10?

Рубрика: вопрос / ответ Завтра улетаем с ребятами из ЗС в отпуск, добираться планируем до северных районов Тундры на этом «малыше», но некоторые посты продолжат выходить на канале. Хочу сделать пост с подкастом ответов на ваши вопросы, ведь предметного материала в последние 2 мес. на канале вышло много. Спрашивайте, отвечу👇

Как легально вводят новые ЗОУИТ «задним числом»? 🏗 К сожалению, нет ничего более постоянного, чем временное. Даже, если на этапе проверки ГПЗУ всё идеально – есть нюансы. 1. «Новые» ЗОУИТ «задним числом»: в ЕГРН чисто, обременений нет, особых отметок тоже – покупаете ЗУ, начинаете стройку, подаете уведомление и всплывает ЗОУИТ. Например, дело может быть в переходных положениях 342-ФЗ: до 1 января 2028 года ЗОУИТ юридически считаются установленными, даже при их отсутствии в ЕГРН, т.е. если ограничение де-факто есть, а зоны нет – ЗОУИТ работает, но в Росреестре его пока что нет. 2. Иллюзия защиты ГПЗУ и изменения в ПЗЗ: градостроительная документация динамична. Многие воспринимают ГПЗУ как юридический щит, но по своей правовой природе – это информационный документ, который можно использовать достоверно надежно до первой смены ПЗЗ, а они обновляются регулярно. И если ПЗЗ изменились не в вашу пользу, «вчерашний» ГПЗУ фактически становится нерабочим. ⚖️ Судебная практика: можно предположить, окей – просудим, но свежая практика ВС ставит в этом вопросе точку. Даже если у вас на руках действующий (не просроченный) ГПЗУ, суд признает законным отказ в РнС или Уведомлении, если к этому моменту ПЗЗ были ужесточены (Определение ВС РФ от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719). Рассчитывать на то, что суд закроет глаза на новые регламенты наивно. Мораль: покупка ЗУ и стройка – это не разовая проверка, а умение смотреть на несколько шагов вперед, оценивая риски “невидимых”, “не нанесенных”, “секретных” зон и проектов изменений ПЗЗ, которые еще только обсуждаются.

Примыкание к автодороге Подал ситуационный план с привязкой к существующей а/д на балансе муниципалитета. На ГосУслугах этот процесс упакован в бесплатную процедуру разбитую на простые шаги, но конечно не без нюансов. В общем, процесс занял несколько дней, получил согласованные ТУ на примыкание. Они будут действительны 2 года: много условий при невыполнении любого из которых согласование считается недействительным. На самом деле, помимо основного функционала эта услуга решает ещё 2 важнейших проблемы в неочевидных областях, но в зависимости от позиции муниципалитета, где-то – это дает результат, а где-то нет. Для таких хаков, по-ходу нужно завести отдельный платный канал 😃 Рекомендации: СКДФ – цифровая платформа, содержащая актуальную базу данных обо всех автодорогах РФ.

🏦 Даст ли ЦБ заднюю 19 июня? Думаю, эпоха дорогих денег завершается, и в ближайшее время должно наступить существенное снижение. Если сложить 2+2 из последних новостей, то.. держать ставку уже невыгодно никому. 1. Правительство расчехлило кредитку: на днях ГД в экстренном порядке приняла закон, который разрешает занимать на внутреннем рынке сверх плана и без поправок в бюджет. Бюджету нужны деньги, и Минфин будет пылесосить ликвидность через выпуск новых ОФЗ в огромных масштабах. 2. Минфину нужно дешево обслуживать свои долги: когда набираешь долги, тебе нужно платить по ним проценты, логично? Обслуживать долг при текущей ставке сомнительно, проценты сожрут бюджет. Теперь государство – главный заемщик в стране, а значит, оно заинтересовано в низкой ставке. Хотят удешевить обслуживание своих займов. 3. Прямой сигнал от Путина: на недавнем совещании Путин прямым текстом заявил: инфляция замедляется, и мы «вправе рассчитывать на снижение ключевой ставки», т.е. вопрос снижения ставки ЦБ – это уже решенный вопрос. Итого: 19 июня пройдет заседание ЦБ. Учитывая, что реальный сектор задыхается, а Минфину нужно срочно и дешево занимать сверх плана из-за расходов, полагаю, что будет уверенный шаг вниз от 1%. Дорогие деньги уже не по карману. P.s. не предсказываю, но мне интересно отслеживать план / факт своих размышлений, пониманию причинно следственных связей и определения «точки», где проблема назрела настолько, что изменения нужны. Это какое-то собирательное чувство ощущения себя частью экономики, когда не оторвался от реальности и пытаешься понять сейчас плохо по-настоящему или это фейковое чувство, вот мне кажется сейчас уже достаточно больно, но конечно всегда может быть хуже.

Оценка стоимости земли через ИИ дал погрешность 5% ➡️ Синий столбец – оценку сделал ИИ без поездок, осмотров, общения с соседями. Это голая оценка локаций на основе досок объявлений и открытых ресурсов. ➡️ Красный столбец – оценку сделал я, учитывая общение с соседями, рисками, ограничениями, ЗОУИТ и после посещения локаций в живую, понимания всех расходов на благоустройство территорий. Разница 5%, но, если выгрузить в ИИ всю информацию, что я узнал по месту, общаясь с соседями и после визуального осмотра, то он обрушит оценку на ≈30%, хотя я сдержанно оптимистично настроен с нюансами. P.s. эти торги по локациям завершены. Не во всех я решил участвовать, где не участвовал – лот ушел с дисконтом, а где участвовал – разогнался по рыночной оценке. Ничего удивительного. Много уже принял участий в торгах за последние месяцы, но ничего с дисконтом купить не удалось. Рынок Москвы и МО большой, говорили они, конкуренция в МО не чувствуется говорили они.

🛟 Публичная оферта Домклик Часть №3: подвох 1. Возмещение платят только при выполнении всех рекомендаций из заключения, что сложно добиться от продавца. 2. Убытки считают по кадастровой стоимости (КС), игнорируя рыночную цену. Если КС ниже ипотеки, клиент получит лишь сумму по КС. 3. При двусторонней реституции (стандартная практика судов при недействительности сделки) банк вправе отказать в выплате. Главный риск не покрыт. 4. Возмещение возможно только при некачественной проверке. Банк может заявить в суде: «Мы предупредили, проверка качественная – идти в сделку, риск покупателя». 5. Сроки уведомления об иске – 1 рабочий день. Клиент обязан согласовывать позицию с банком и использовать их шаблоны. Давайте, честно: покупатель платит за легализацию отказа в будущей выплате, а не за страховку. Это воздух и странно, что такие продукты вообще имеют право на существование с такой подачей. ❗️Но возможно: заказать этот отчет стоит при покупке ЗУ, при условии, что экономика сходится, как очередной элемент защиты, если понимаешь, что ничего не найдут, который в случае чего использовать наряду с другими «патронами» добросоветсности, ну и цену продавца можно остудить, а Сбер подтянуть третьей стороной в суд. Но я думаю, что мало кто заморачивается так при покупке инвест-недвижимости.

🛡️ Правовое заключение от Сбера при ипотечных сделках Часть №2 Разбираем пункты, которые отметил Сбер в заключении за 50.000₽ и без которого не дает ипотеку клиентам, на примере моего объекта. Я буду комментировать каждый пункт. 1. ⛔️ У продавца достаточно имущества, чтобы не пояснять ничего по спору, который не имеет отношения к текущей сделке и не может за собой по сумме обязательств повлечь банкротство. 2. 💦 Вода. Но страшного ничего нет. 3. ✅ Стандартный пункт, который в другой формулировке в моем ДКП есть. Эта формулировка нравится, ее можно брать и себе на заметку. 4. ⛔️ Могу ручаться только за свои документы по объекту, если так прописать, то без проблем 5. ✅ Стандартный пункт, уже есть в исходном договоре. Понимание почему это дублируется – нет. 6. 💦 Сделка по доверенности. Рекомендация в целом правильная. 7. 💦 Реституция и так сработает в случае признания договора недействительным. 8. 💦 Мало, кто спрашивает подтверждение оплаты объекта, но рекомендация тоже правильная. 9. ⛔️ Не понравился, не согласовал. Не вникал, что имеется ввиду. 10. ✅ Стандартный пункт. Он есть. 11. ⛔️ Приводить в соответствие отказались. Пусть сами и приводят. Я сразу ответил покупателю, что это бурная деятельность, чтобы оправдать стоимость услуги и если что-то с участком или сделкой случится, то от них он не получит ни копейки, на что конечно получил понимающий кивок, однако ипотеку ему без этой «услуги» не одобряют. Эта услуга предоставляется в рамках «сделки без риска», которую Сбер сейчас активно продвигает. Стоимость не маленькая, 50.000₽, помимо страховок, где ещё столько же возьмут, взамен Домклик гарантирует возмещение рыночной стоимости, если сделку оспорят в суде (до 50 млн). В следующей части разберем оферту оказания услуги и посмотрим, где подвох 🔥

Неочевидные истины. Сборник №317 1. Проблема: если так случилось, что паспорт человек заменил, а доверенность выписал при старом паспорте в свое время, то Сбер такую сделку не пропускает, а сотрудники говорят, что доверенность недействительна – это бред. Решение: нотариально связать новый и старый паспорт, но можно проще, актуализация данных доверителя в офисе или приложении, после чего все ок. 2. Проблема: для онлайн-регистрация к основной доверенности необходима тождественность и файл .sig, все логично, но ограничение внутреннего софта Домклик в том, что PDF-файл должен весить менее 30 мб, как вы понимаете в моем случае файл весил 30,4 мб – такое провести тоже не могут. Решение: новая тождественность у любого нотариуса и чтобы перед отправкой сверили размер PDF-файла. Это в городах нотариусы рядом, а если нет под рукой? Переделывать на аккредетив и МФЦ сделку. Я сам был удивлен.