📌Бойко о недвижимости

Вчера пост про мусоропровод вызвал у вас живой интерес, поэтому хочу его дополнить анализом ситуации, но правда только по фото. Собственник злополучной шумной квартиры заглянул в шахту мусоропровода — и то, что там видно, наводит на вопросы к застройщику и генподрядчику из-за ошибок в конструкции и монтаже. 1. Стволы жёстко впаяны в перекрытие На уровне пола оба ствола проходят через плиту без видимых резиновых прокладок, демпферных колец или иных гасящих элементов — прямое, «сухое» примыкание металла к бетону. По СП 31-108-2002 «Мусоропроводы жилых и общественных зданий» ствол должен иметь звуковую изоляцию, обеспечивающую нормативный уровень шума в жилых помещениях (п. 5.2.1). Отдельно нормируются шумоизоляционные резиновые прокладки как элемент крепления ствола — они входят в перечень обязательных комплектующих системы. Если такой прокладки в узле прохода нет, удар мусора о стенки и удары крышки приёмного клапана (ковша) — передаются не как «воздушный» звук, а как структурный (ударный) шум прямо в тело монолита. Такой шум расходится по перекрытиям на несколько этажей вверх и вниз и почти не гасится обычной отделкой стен в квартирах. 2. Ограждающая конструкция шахты — лёгкий ГКЛ-каркас, а не самостоятельная защита Шахта зашита гипсокартоном с керамогранитом по металлопрофилю, который саморезами закреплён к полу, потолку и стенам — в том числе к несущей стене. К этой же лёгкой конструкции жёстко подвешен приёмный ковш. Действующие нормы прямо требуют не размещать ствол мусоропровода и оборудование для его обслуживания смежно с жилыми комнатами без дополнительной шумо- и виброизоляции, а крепление санитарно-технических элементов к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые помещения, допускать только при наличии такой изоляции — это закреплено и в СанПиН 2.1.3684-21 (п. 137), и в СП 54.13330.2016 (п. 9.27), и в изменениях к СП 51.13330.2011 (п. 9.21б, со ссылкой на СП 54.13330). Явно не хватает виброизоляционных мероприятий. Жёсткий металлокаркас, саморезами связанный с капитальными конструкциями, этой роли не выполняет: вместо того чтобы гасить вибрацию, он работает как передаточное звено — переносит удар от ковша дальше в стены. Что дальше❓ Даже по видео можно определить явные признаки отступления от требований по виброшумоизоляции. Как я понимаю, Роспотребнадзор сейчас выступает на стороне собственника квартиры в суде для устранения причины шумового дискомфорта. Желаем собственнику победы и тихих дней и ночей. А сюда я разместила этот контент, чтобы привлечь ваше внимание на важные факторы выбора квартиры, на которых обычный пользователь не концентрируется. 📌Бойко о недвижимости в МАХ

Мне на просторах интернета попался ролик и я не смогла пройти мимо. Хочу обсудить с вами - кто виноват❓❓ Судя по ролику парень купил квартиру со следующими параметрами: Застройщик - Донстрой Проект - Огни-2 Адрес - ул. Василия Ланового 1, к 1 Срок сдачи - 4 кв 2022 года Высота дома - 41 этаж Количество квартир в доме - 1089 шт Квартира - студия на среднем этаже ❌Проблематика: Квартира примыкает к шахте мусоропровода. Мусоропровод сконструирован неправильно. Уровень шума превышает допустимый ❗️на что есть заключения Роспотребнадзора. Застройщик проблему не игнорирует, но и не решает. УК присылает инженеров, которые заявляют: «вы держитесь». Шум падающего мусора имеет ударный характер и простой шумоизоляцией в квартире не решается. Что по нормативам❓ Роспотребнадзор запрещает размещать мусоропроводы вплотную к жилым комнатам согласно положениях СанПиН 2.1.2.2645-10. В документе указано: не допускается располагать мусороприёмную камеру, ствол мусоропровода, а также устройства для его очистки и промывки над жилыми комнатами, под ними или смежно с ними. Так если Роспотребнадзор прямо указывает на такой запрет, то как же такое получилось? И покопавшись в поэтажных планах Донстроя я поняла - он вообще не любит покупателей студий. Именно студии он размещает вокруг шахт лифтов и мусоропровода. Есть вероятность, что проблема не решается, тк прямое примыкание происходит не «жилой зоной», а зоной «нежилой» - обозначенной зоной кухни в одном пространстве. В студиях каждый см на счету и нет там нежилых помещений) Как говорит собственник - его не предупредили, что студия будет примыкать к шахте мусоропровода🚫 📛 А вы что думаете? Застройщик негодяй или покупатель «самдурак»? 📌Бойко о недвижимости в МАХ

Презентация проекта и текущие цены 📌Бойко о недвижимости

ОМ Ботанический — новый проект в окружении парков Вечер пятницы перестал быть томным, как только нам прислали цены на новый проект в районе Свиблово. 📌Дано: ❕Проект - ОМ Ботанический ❕Девелопер — ОМ Девелопмент ❕Класс - премиум ❕Статус - квартиры 📍 Локация - тут СВАО, р-н Свиблово, ул. Сельскохозяйственная 10 минут пешком до метро «Ботанический сад» Рядом река Яуза, 500 м до парка Свиблово, 400 м до парка Хуамин, 800 м до ВДНХ. Соседство составляет достаточно новый ЖК Лайф Ботанический сад от Пионера. ❕Количество квартир - 428 шт ❕Количество машиномест - 178 мм (из пд) (к-т обеспеченности - 42% - для бизнес класса стандартно) ❕Средняя площадь квартиры - 62 квм‼️ Мало, особенно для семейного проекта в парке ❕Высота потолка - в презентации пишут от 3,2 м, но если открыть проектную декларацию, то там разброд и шатание (см картинку в комментариях) Состав проекта: 5 корпусов переменной этажности (13, 19, 15, 16 и клубный 4-этажный) Утверждается, что видовые характеристики имеются у 80% квартир (Яуза, парки, ВДНХ с Останкинской башней). Но если окна смотрят не на парк, то на хорду и ЖД пути. Из-за невысокой этажности назвать их видовыми можно с натяжкой. Есть форматы квартир с террасами, антресолями, вторым светом, патио, а также пентхаусы с дровяным камином. ❕Официальная информация по инженерному наполнению пока отсутствует 🛋 Клубная инфраструктура: гостиная с предметами искусства, детская комната, фитнес, переговорная, бьютирум, хаб для курьеров. 💰 Цены на старте: Студия: от 27,7 м² по цене от 21 327 000 ₽, средняя цена за м² — 843 200 ₽/м² 1к: от 35,9 м² по цене от 25 202 000 ₽, средняя цена за м² — 780 784 ₽/м² 2к: от 50,0 м² по цене от 30 046 000 ₽, средняя цена за м² — 720 362 ₽/м² 3к: от 78,7 м² по цене от 57 895 000 ₽, средняя цена за м² — 792 938 ₽/м² 4к: от 118,5 м² по цене от 80 676 000 ₽, средняя цена за м² — 739 677 ₽/м² Беспроцентная рассрочка предоставляется на 9 мес при ПВ 50%. За индивидуальные графики платежей идет наценка. Безумие🧐 ❗️Важно: Застройщик проекта — группа компаний СЗ ДЕКОМ. Это мои бывшие коллеги из Инграда. А вот генподрядчиком выступает ООО «СЗ „Три Эс Северная Столица"».  В свою очередь генподрядчик входит в структуру 3S Group Артёма Чайки (сын экс-генпрокурора РФ). Если посмотреть на проекты, которые возводила 3S Group, то найдутся сложности с регулярными задержками сроков сдачи домов и несоответствие заявленного качества результатам строительства. 📌Моё мнение: ✅ Зеленый район - много парков ✅ Спальный район - развитая инфраструктура, в тч коммерческих образовательных учреждений ✅ Низкоэтажная застройка ✅ Привлекательная архитектура ✅ Приятные виды на зелень 📛 Цены В Свиблово выходить по 700-800 тыс руб за квм - это очень дорого. Я посчитала себестоимость строительства 1 квм квартиры - около 440 тр за квадрат. Маржа заложена существенная 📛 Планировки Мелкая нарезка (ср площадь 62 квм) и пластика фасадов, которая красиво смотрится внешне, но сьедает полезную площадь и значительно удорожает стоимость работ дизайнера и ремонтных бригад. Считаю, что планировочные решения неудачные - много узких комнат, в большинстве квартир проходные кухни-гостиные. 📛 Локация Близость хорды и жд путей несет дискомфорт. Локацию считаю уютной, но не элитной 📌Вывод: Камерный жк, в локации низкая конкуренция на такой продукт, поэтому своего покупателя найдет, если он будет готов заплатить без рассрочки 750 тыс руб за квм. А это вряд ли, так как имеющиеся конкуренты с более коротким сроком сдачи и более надежными застройщиками просят за свои квартиры меньше денег. Так что новичкам придется или подстраиваться под рынок или сидеть с пустым эскроу. Ом Ботанический сравнивает себя с 26 Парквью на Тимирязевской. А какой из двух проектов выбрали бы вы? 📌Бойко о недвижимости в МАХ

Если у вас есть желание купить среди первых офис в видовой башне STONE SKY - пишите @boyko_znaet

Stone Sky - новый офисный небоскреб на Ходынке Нахожусь на презентации нового бизнес-центра от Stone. Это небоскреб высотой 255 метров с открытыми видами на Москву. Но об этом потом. А сейчас прикладываю отчет РБК по анализу рынка офисной недвижимости в 2026 году. Предлагаю изучить и потом вместе обсудить. 📌Бойко о недвижимости в МАХ

Проект Ридж от Страна.Девелопмент Продажи открыты‼️ Новый проект на месте Рижского грузового двора - совместное творение Страны и Новой Эры (девелопера от имени РЖД). 📍Локация - тут СВАО, район Марьина Роща, у метро Рижская Статус - квартиры Класс - премиум Состав проекта: - офисные центры - жилые среднеэтажные дома и башни Стартовые цены: ❕студии от 16.6 млн руб от 28 квм ❕2е от 18.5 млн руб от 34 квм ❕3е от 24.7 млн руб от 56 квм ❕4е от 35.9 млн руб от 79 квм Возможна рассрочка с ПВ от 30% на срок 4 года Срок сдачи - 2 кв 2030 г Цены дешевле соседнего МОД, что давно не похоже на новостройки) Оперативно забронировать - пишите @boyko_znaet