Интересно о Недвижимости

Позитивные моменты-3. Продолжение. ✅ Достаточно долгое время мы считали, что «Инвитро» открываются только по франшизе. Потом узнали, что у них есть и свои медицинские центры. Недавно вступили в переговоры с ними по аренде нашего помещения. Сам «Инвитро» сейчас рассматривает новые помещения для открытия медицинских центров в Москве и области. На фоне некоторой пассивности их конкурентов это вдвойне приятно и неожиданно. Пока сложилось впечатление, что сеть менее гибкая в согласовании условий договора, чем например, «Гемотест». Только «Гемотест» сейчас практически не открывает новые клиники.

Позитивные моменты- 2. Продолжение. «Вайлдберис» в начале года остановили открытие новых ПВЗ. Рассматривали только переезды старых. Франшизеры в это время продолжили открываться, пользуясь паузой головных «Диких ягод». В мае ситуация стала меняться. Основной «Вайлдберрис» получил небольшой план на открытие новых ПВЗ. Пока смотрят только в «фиолетовых зонах» и только первые этажи с зальными планировками. В то же время фиолетового 🟣🟣🟣цвета на их карте все больше и больше. Думаем, что в сентябре начнется обычная жара. Продолжение следует…

Позитивные моменты. Мы в последнее время много пишем о сносах и закрытиях. Сейчас хотим исправить небольшой перекос и написать о чем-то противоположном. Некоторые крупные федеральные сети начинают присматривать новые локации. ✅ «Вкусвилл» достаточно долго открывали по 2-3 магазина в месяц максимум ( включая переезды). Рассматривая только топ-локации в Москве. Или помещения под дарксторы. Сейчас вновь проявляют активность. Начинают смотреть и область. Под абсолютно разные форматы: магазины,грейсторы, дарксторы. «Здесь полезное вкусно»- похоже, что этот девиз будет теперь актуальным и в новых локациях. Продолжение следует…

Первые «Rимляне» пали, но обещают подняться вернуться. Очередной стартап от «Вкусвилла» закрылся. Мы писали про открытие пиццерии «Rимляне», поэтому не можем пропустить их уход с рынка. Через 2 года. https://t.me/inv_estate/626 Как видим, в сеть «Rимляне» не превратились. Не начали после первого открытия запускать еще 5-10-20 пиццерий. Чтобы потом все закрыть и признать стартап неудавшимся. Все получилось как-то не по «вкусвилловски». Однако на сайте у них висит обещание вернуться. «Рим не за один день построили». Посмотрим, как с «Rимлянами».

Компенсация при попадании в КРТ. Термин «КРТ» ( комплексное развитие территорий) прочно вошел в нашу жизнь и слышится все чаще. Сейчас начинает накапливаться опыт получения компенсаций после попадания ОСЗ в эту программу. 📉 Пока главными пострадавшими от нее становятся арендаторы и покупатели субарендных готовых бизнесов в зданиях под снос. Про них писали ранее 👇 https://t.me/inv_estate/698 📉 Также на наш взгляд могут возникнуть проблемы при получении компенсации у покупателей вновь образованных ГАБов в зданиях под снос. Вернее, несогласие с размером этой компенсации👇 https://t.me/inv_estate/802 ✅ Бенефициарами пока неожиданно становятся владельцы 2-х этажей и подвалов, попавших в КРТ. Они получают компенсацию 💰, соразмерную с рыночной стоимостью. Но намного быстрее чем при обычной продаже. ❓Осталось понять, что же получат владельцы зданий ( и земельных участков), попавшие в КРТ-нулевку❓ То есть на месте снесенного здания не планируется появление жилых домов или бизнес-центров. Все будет происходить как при обычном КРТ❓ Или это ударит по кошельку владельца такого здания? Похоже, что сами скоро узнаем об этом из первых рук. Но пока мучаемся в неопределенности, будем благодарны, если напишите в личку о подобном опыте.

Несси уплывает в КРТ. Пейзаж на выходе из метро Текстильщики к культурному центру «Москвич» за последние 20 лет менялся не очень значительно. По крайней мере по сравнению со многими другими станциями метро. Волею случая нам приходилось, начиная с 90-х гг. пользоваться этим выходом. Поэтому изменения нам и примечательны. Именно в 90-е годы там появились торговые ряды вдоль стадиона. Из которых логическим образом выросло здание рядом по адресу: Волгоградский проспект, д.46/15 стр.3А. Этим зданием управляла фирма «Несси». ❓Не знаем, в чем связь между мифическим шотландским чудовищем и азербайджанскими предпринимателями , основавшими эту фирму❓ Хотя, при случае могли и спросить😉 В нулевых рядом вырос ТЦ «Несси». Который вместе с частью исходного здания снесли в 2013 году. В 2015 году там была выдающаяся для спальных районов Москвы арендная ставка. 150 кв.м. за 1,5 млн. руб в месяц. Сейчас это здание попало в КРТ. Несмотря на земельный участок в собственности. Похоже, что «Несси» в ближайшее время подобно ее прототипу предадут забвению.

Ведь, если звезды гаснут- значит- это кому-нибудь нужно. Значит- кто-то хочет- чтобы их не было. Именно так хочется перефразировать известное стихотворение сейчас. Ведь намедни «Л’Этуаль» ( в переводе с французского «звезда») объявил о начале «отрицательного роста». В рамках плановой оптимизации ожидается закрытие 150 магазинов. В 2022 году уже ползли зловещие слухи об уходе сети «Л’Этуаль» с рынка. Тогда они к счастью не подтвердились. Сейчас новости подкреплены подтверждениями на классифайдах: 1️⃣ г. Москва, ул. Народного ополчения, д.28, корп.1. 255 кв.м. - сдается за 1,1 млн.руб. 2️⃣ г. Москва, проспект Мира, д.116. 326 кв.м.- сдается за 1 450 000 руб. 3️⃣ г. Москва, Ленинский проспект, д.72/2. 593 кв.м.- сдается за 2 250 000 руб. 4️⃣ г. Москва, Большая Садовая, д.3, стр.1. 508 кв.м.- сдается за 3,5 млн.руб. Все эти помещения «Л’Этуаль» занимал десятилетиями. Они находятся в достаточно хороших локациях и сейчас ищут новых арендаторов. Неплохой вызов для «субарендных профессионалов». Посмотрим, что с этими помещениями будет дальше.

Что делать с пустыми помещениями-2. Отвечая на первый извечный вопрос, хотим пропустить другой не менее больной вопрос. ✅«Кто виноват?» В том, что ваше помещение не сдается, может быть никто не виноват, или виноваты все, но это не поможет вам в решении проблемы. 1️⃣ этап. Итак вы попробовали сдать помещение по той арендной плате, которую нарисовали себе в мечтах. Или которую платил предыдущий арендатор. Но по истечении определенного времени сдать не смогли. Если у вас хорошая финансовая подушка, то этот этап может затянуться. У кого-то он займет неделю, у кого-то- месяц, у кого-то - 6 месяцев и больше. 2️⃣ этап. Пора немного снижать аренду и делить помещение. Никому не хочется мучиться с оравой арендаторов вместо одного, но, возможно, это единственный путь сохранить арендный доход. Обратиться во все агентства недвижимости, задействовать нетривиальные каналы. Не получается 🤷🏻‍♂️, все равно❓❓❓ 3️⃣ этап. Пора сильно снижать аренду. Сдать хоть под что-то, смириться с текущей ситуацией и зафиксировать убытки. Проще договориться с собой, чем смириться с недополученной прибылью. Вы можете сдать свое помещение дешево и за сколько получится. В то же время продолжать искать более выгодного арендатора по желаемой арендной ставке. Интересно о Недвижимости в МАХ.

Что делать с пустыми помещениями? Извечный вопрос для собственников коммерческой недвижимости. Сейчас особенно актуален. 📉 В последнее время круг арендаторов, которые развиваются в несколько раз сузился. 📉 В то же время многие бизнесы сейчас сталкиваются с неразрешимыми проблемами в работе и в итоге закрываются. 📉 Думаем, что в ближайшее время эта тенденция может продолжиться. У нас тоже имеется достаточное количество пустых помещений, поэтому с этой проблемой мы хорошо знакомы. Готовы подсказать вам решение, но не надейтесь на «волшебные таблетки». В следующей статье. Интересно о Недвижимости а МАХ.

SWOT-анализ г. Москва, ул. Островитянова, д.4. Арендатор- «Мать и дитя». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится на 1 этаже ЖК бизнес-класса «Аркада Хаус». Клиника там находилась с момента постройки дома, в процессе работы расширилась за счет соседнего помещения ( принадлежащего другому собственнику). Сейчас вынуждена съехать из-за невозможности организации комфортного посещения клиентам. И в связи с увеличением их количества. В ЖК есть и другие бизнесы - нотариус, кофейня. Вход для посетителей свободный. 🔴 Слабые стороны. ЖК огорожен, для автомобилей проезд через шлагбаум. Особенность этого ЖК, что рядом практически нет других жилых домов. В доме есть свободные площади, которые сдаются и продаются. 🟢 Возможности. Есть предварительная договоренность с другим медицинским центром ( клиникой колопроктологии) об аренде этого помещения по более выгодной арендной плате. Обсуждается предложение с размером МАП в 475 тысяч руб. В случае подписания договора окупаемость уменьшится до 11 с половиной лет. Этот дом интересен для открытия ПВЗ. Есть торг по цене. 🔴 Угрозы. Форма сделки- предлагают покупку ООО. Договор аренды с новой клиникой пока не подписан. Конечно же есть риск, что намерения арендовать поменяются. Даже если договор заключат , у арендатора могут быть сложности на новом месте. ✅ Выводы. Проголосовавшие за этот ГАБ возможно почувствуют себя разочарованными. Вместо ГАБа с супер надежным арендатором получили разбор помещения с возможностями и угрозами. Несмотря на то, что не чувствуем себя виноватыми, постараемся реабилитироваться в будущем. Доходные ГАБы в МАХ.