Деньги из бетона — Недвижимость РФ

🔥 Как проверить земельный участок перед покупкой Участок может выглядеть идеально: красивый вид, хорошая цена, рядом лес и коммуникации. А потом выясняется, что часть земли попадает в охранную зону, границы не совпадают с документами, а подключение электричества обойдется в миллион. Чтобы избежать проблем, проверяйте участок сразу: 1️⃣ Юридическая сторона. Начните с выписки из ЕГРН и ГПЗУ. Проверьте: — ВРИ (для полноценного жилого дома оптимально ИЖС) — категорию земли — наличие обременений, арестов, залогов и сервитутов — ЗОУИТ и другие ограничения — установлены ли границы участка С 2025 года сделка с участком без установленных границ невозможна. Но даже если границы есть в ЕГРН, лучше проверить их фактическое положение на местности — ошибки могут привести к спорам с соседями. ❗️Отдельный риск — зоны затопления и подтопления. С августа этого года капитальное строительство в таких зонах запрещено. То есть участок можно купить, но поставить на нем дом и зарегистрировать его не получится. 2️⃣ Геодезия и экология. Проверьте: — какой грунт на участке — нет ли заболачивания и торфяников — не находится ли участок на оползневом склоне — нет ли оврагов и карстовых пустот — не слишком ли сложный рельеф — что находится поблизости: свалки, промзоны, очистные сооружения и пр. Например, проблемный грунт может заставить делать дорогой свайный фундамент или вообще менять грунт. И участок за условные ₽2 млн внезапно превратится в еще более дорогой проект. Поэтому перед покупкой имеет смысл сделать инженерно-геологические изыскания. 3️⃣ Инфраструктура. Самая частая ошибка — увидеть рядом столб с электричеством и решить, что «с коммуникациями все хорошо». На деле важно узнать: — есть ли техническая возможность подключения — какая мощность будет выделена — можно ли подключить газ и сколько это будет стоить — понадобится ли скважина — нужен ли септик или локальная очистная система — кто владеет дорогой и есть ли законный проезд к участку Стоимость подключения может оказаться огромной: электричество — от ₽50 тыс. до ₽1-2 млн. ☝️ И не забывайте про школы, детсады, магазины, больницы и транспорт. Дом за городом хорош ровно до того момента, пока не приходится каждый день ехать 40 минут по разбитой дороге. Сохраняйте, чтобы не потерять! Telegram | Max | VK

💣 Дефолт на 592 млн: что было видно в отчетности заранее История OR Group — бывшей «Обуви России» — хороший пример того, как финансовые проблемы эмитента могут проявляться задолго до того, как дефолт становится новостью. В январе 2022 года компания не смогла погасить выпуск облигаций БО-07 на 592 млн рублей. Это стало техническим дефолтом, а в феврале — фактическим. Дальше последовали дефолты по другим выпускам, реструктуризация и банкротство. Держатели облигаций столкнулись с невыплатами и многолетним взысканием задолженности. Разберем, что можно было увидеть в цифрах. 1. Запасы, которые плохо превращались в деньги У компании почти 70% активов составляли запасы готовой обуви. Само по себе большое количество запасов для ритейла нормально/ Проблема была в их оборачиваемости: в 2021 году она составляла около 4,7 года — примерно в 9 раз хуже среднего значения по сопоставимой выборке. То есть компании требовалось очень много времени, чтобы превратить складские запасы в продажи и деньги. Именно здесь возникает важный вопрос для кредитора: активы на бумаге есть, но насколько быстро их можно превратить в деньги для обслуживания долга? Позже проблема проявилась и в отчётности: за 2021 год OR Group создала резерв под обесценение запасов на 4,7 млрд рублей. 2. Собственный капитал не всегда означает финансовую устойчивость На бумаге у компании был значительный собственный капитал. Но одного размера капитала недостаточно, чтобы оценить способность эмитента платить по долгам. Важно смотреть, из чего этот капитал состоит и насколько ликвидны активы. Если значительная часть активов — товары, которые сложно быстро продать по балансовой стоимости, их реальная ценность для кредитора может оказаться намного ниже. 3. Что происходило с деньгами внутри группы В январе — начале февраля 2022 года эмитент заключил более 20 сделок по займам со связанной МКК «Арифметика» на общую сумму 833 млн рублей. Для анализа кредитного риска это тоже важный момент: инвестору стоит смотреть не только на размер долга, но и на движение денег внутри группы и связанные стороны. При этом важно учитывать хронологию: часть этих сделок пришлась уже на период после технического дефолта 20 января. 4. Ковенанты уже показывали проблему В условиях некоторых выпусков было прописано ограничение: при превышении отношения чистого долга к EBITDA 4:1 у держателей возникало право требовать досрочного погашения облигаций по номиналу. И это очень полезный урок для инвестора. Не стоит ограничиваться показателями из презентации компании. Нужно читать условия самого выпуска и смотреть, какие события дают держателю право требовать досрочного погашения. Кроме того, условия выпусков содержали положения о кросс-дефолте, поэтому проблемы по одному обязательству могли распространиться на другие выпуски и увеличить объём требований к компании. 5. Высокая доходность тоже была сигналом Перед дефолтом облигации OR Group предлагали доходность заметно выше рынка. Это не означало автоматически, что эмитент обязательно обанкротится. Но высокая доходность была сигналом: рынок требовал дополнительную премию за кредитный риск и ликвидность. В случае OR Group эта премия оказалась связана с реальными проблемами бизнеса и долговой нагрузкой. ❗️Главный вывод В облигациях важно смотреть не только на купон. Нужно оценивать, сможет ли эмитент обслуживать и погасить долг: смотреть на оборачиваемость активов, денежный поток, долговую нагрузку, покрытие процентов, ликвидность, ковенанты и структуру группы. Именно такой разбор позволяет понять, почему одна облигация с доходностью 20% может быть интересной возможностью, а другая — слишком рискованной. 💁‍♂️ Как это выглядит на практике Прямо сейчас в агрессивном облигационном портфеле IF+ готовится новая сделка. Ориентир по доходности — выше 24% годовых. Прежде чем принять решение, аналитики разобрали эмитента и основные кредитные риски. Подписчикам агрессивного облигационного портфеля этот разбор и условия сделки уже доступны. Чтобы получить доступ к портфелю - переходите по ссылке ниже: ➡️ ПОЛУЧИТЬ ДОСТУП К ПОРТФЕЛЮ

🤔 Власти помогут молодежи накопить на первый взнос? В Госдуме предложили запустить госпрограмму «Жилищный накопительный счет для молодежи». В чем суть? ➖ В течение 5 лет молодые люди от 18 до 35 лет смогут копить деньги на специальном счете. ➖ Государство будет добавлять 20% к сумме личных взносов, перечисленных в течение года (но не более ₽300 тыс. в год). ➖ Средства со счета можно будет потратить только на первоначальный взнос по ипотеке. Идея — помочь приобрести жилье тем, кто не умеет копить самостоятельно. Эта программа простимулирует откладывать средства, а не тратить их на очередные безделушки, телефоны и кофточки. А в награду за «аскезу» — дарят +20%. Чем больше смог отложить сам — тем больше получил от государства. ❕Но если на всё вложенное не будет начисляться процент, то программа окажется менее выгодной, чем вклад даже под ~10%. Расчеты в таблице выше. Как вам в целом идея? Воспользовались бы такой программой? Telegram | Max | VK

🌊 Квартира у воды — красиво. А для инвестора еще и практично 88% жителей крупных городов мечтают жить у водоема. И дело не только в эстетике и статусе. Главный аргумент — деньги. Цифры, которые говорят сами за себя: • 89% россиян уверены: недвижимость у воды сдать в аренду проще, а спрос на нее только растет. • Только 10% строящихся объектов в Москве находятся на берегу. • Всего 3% предложений на рынке — с прямым видом на реку. Это классическая история дефицита: желающих много, а продукта мало. Именно поэтому такие активы дорожают быстрее рынка. 📍 Где искать ликвидность? По данным ДОМ.РФ, самый масштабный проект у воды в столице — «Остров» от Донстрой. Более 1 млн м² недвижимости расположено близко к берегу, а 30% резиденций стоят на первой линии. В новом четырнадцатом квартале девелопер создает отдельный продукт для инвесторов — доходный дом: ✔ Студии, однушки и двушки ✔ Готовая отделка, мебель и техника ✔ Отельный сервис и управление «под ключ» То есть вы покупаете готовый бизнес по сдаче в аренду, где не нужно лично искать жителей и следить за ремонтом. Для арендатора набор тоже вполне понятный: 🔘5 минут пешком до ст. метро «Мневники» 🔘10 минут на авто до Москва-Сити 🔘Внутри квартала запланированы коворкинг, фитнес, зоны отдыха 🔘Снаружи будет: благоустроенная набережная, парки и большой спортивный кластер Локация — ключевой фактор ликвидности объекта. Близость к воде, лесу и другим природным зонам в большом городе — сегодня на вес золота. Не упустите 😉 Telegram | Max | VK

📚 Меньше английского, больше истории: как изменится школа с 1 сентября 1 сентября уже через неделю. Тема, правда, не экономическая, но нам показалось любопытным разобраться, что изменится в российских школах с нового учебного года. Разобрали приказ Министерства просвещения. 1️⃣ Оценки за поведение. Пилот расширят на все регионы: в каждом выберут по 10 школ. Со 2-го по 11-й класс поведение будут оценивать как образцовое, допустимое или недопустимое. Оцениваться будет не только дисциплина, но и личностные качества ребенка и его учебная активность. 2️⃣ Больше истории, меньше обществознания. В 6–8-х классах обществознания не будет. Зато программу истории для 5–9-х классов унифицируют. 3️⃣ Иностранных языков станет меньше. В 5–7-х классах — два часа в неделю вместо трех. Зато арабский добавят в список возможных вторых иностранных языков. 4️⃣ «Основы безопасности и защиты Родины» разделят на два курса: «Безопасность жизнедеятельности» и «Начальная военная подготовка» — по 34 часа каждый. 5️⃣ В 5-м классе появится новый предмет — «Духовно-нравственная культура России». На него предусмотрено 17 часов в год. На уроке будут обсуждать традиционные ценности через биографию выдающихся личностей. 6️⃣ Первоклассникам совсем отменят норматив домашней работы. Прежнюю рекомендацию по ее продолжительности уберут. 7️⃣ Меняются и правила финансирования капремонта. Минпросвещения предложило убрать ограничения по срокам федерального финансирования ремонта школ, детсадов и колледжей. Сейчас лимит составляет до 2 лет для школ и колледжей и до года для детсадов. А вот изучение искусственного интеллекта в российских школах планируется пока только в рамках углубленных уроков информатики. А как вам такие изменения? 👍 Нормально, школа должна меняться 🌚 К некоторым решениям есть вопросы 🤬 Было лучше без этих изменений Telegram | Max | VK

😭 Как мошенники забирают квартиры через микрозаймы Банк России бьёт тревогу: в 2026 году в 2 раза выросло число нелегальных кредиторов, которые маскируются под быстрые займы под залог недвижимости. В чем суть их заработка? Им не нужны проценты по займу. Их главная цель — получить квартиру. 1️⃣Они выдают деньги под залог жилья. При этом устанавливают крайне жесткие условия и маленький срок. 2️⃣ Как только заемщик допускает малейшую просрочку, кредитор сразу инициирует судебное разбирательство. 3️⃣ Суд удовлетворяет требования кредитора, квартира уходит с молотка на аукционе. 4️⃣ Цена на торгах искусственно занижается. Эти же квартиры выкупают аффилированные с кредитором лица (то есть «свои» люди) по дешевке. В итоге заемщик теряет даже единственное жилье, а мошенник получает квартиру по цене намного ниже рыночной. В среднем такой «бизнесмен», по данным ЦБ, ведет одновременно 7–10 судебных дел по разным квартирам. 🚩 Есть и другие уловки. Например, схема «возвратного лизинга»: с клиентом заключают договор купли-продажи его недвижимости по заниженной цене и тут же подписывают договор лизинга (аренды с правом выкупа) на этот же объект. Фактически человек лишается права собственности, но продолжает платить, чтобы вернуть свою же квартиру. Как защититься: ✔️ Проверяйте кредитора в списке компаний с признаками нелегальной деятельности на сайте ЦБ. ✔️ Не подписывайте документы, которые вы не читали или не поняли. ✔️ А лучше никогда не берите займы под залог жилья. Telegram | Max | VK

📊  ЗПИФ АВИУМ вышел на Мосбиржу АВИУМ сфокусировался на офисной недвижимости класса А в Москве — сегмент, развивающийся с большой скоростью. Почему это важно прямо сейчас: • Вакантность офисов класса А — на историческом минимуме. Дефицит рекордный. • Ставки аренды выросли на +30% за 2025 год. • Рост цен на офисные активы в 2024 — +108%. • Фондов на этот сегмент на бирже — единицы. Параметры фонда: 🧰 Актив: 5 смежных этажей БЦ АВИУМ, “Большой Сити”, Москва 👉 Стоимость активов: 2,5 млрд. руб. 📈 Целевая доходность: 32,4% годовых ⚡ Выплаты: ежемесячно после ввода объекта 📊 Ликвидность: листинг на Мосбирже + маркетмейкер Модель — гибридная: • Девелоперский цикл: вход по цене котлована → рост стоимости по мере строительства • Арендный цикл: после сдачи объекта — стабильный рентный поток ежемесячно Фонд уже торгуется. Детали, модель и цифры — в официальном канале. 👉 Подписаться: https://t.me/+Cbw6UJuuzOZkZTUy Не является индивидуальным инвестиционным решением Реклама. Рекламодатель ООО "Антей", ИНН: 7720626002, erid: 2Vtzqwam1vs

😎 Как уместить две рабочие зоны в однушке? Решение есть! ➖ Кухня: устанавливаем угловой гарнитур, а после холодильника размещаем небольшую перегородку (не слишком плотную, чтобы пропускала свет). В углу как раз поместится рабочее место шириной 120 см. Чтобы в комнате осталась зона отдыха, в противоположный угол можно поставить кресло с торшером и кофейным столиком. Правда, возможно, балконная дверь не будет открываться полностью — это нужно проверить по расстоянию. ➖ Спальня: наш читатель не любит, когда солнце засвечивает монитор, поэтому предлагаем поставить стол в дальний угол. Так хватит места и для большой рабочей зоны (слева она отделена шкафом), и для полноценной кровати с тумбочками, туалетным столиком и зеркалом. Вариант с балконом не рассматривали: наш читатель не планирует в ближайшие годы его утеплять — это слишком дорого и малоэффективно (скорее всего, зимой там все равно будет холодно). Без компромиссов не обошлось, но, на наш взгляд, это оптимальный вариант. Как вам? Сотни часов за игрой в тетрис не прошли даром... Telegram | Max | VK

😎 Задачка: как разместить в однушке 38 м² два рабочих места? Дано: молодым людям в наследство досталась небольшая квартира в новостройке. Всё здорово, если бы не планировка: длинные узкие комнаты, в которых сложно разместить мебель, и огромный неутепленный балкон с выходом из обеих комнат (поэтому у окна ничего не поставить). Оба работают удаленно — каждому необходим рабочий стол размером 120-140 см. И желательно в разных комнатах. При этом важно уместить и базовый набор мебели: кухонный гарнитур, стол, стулья, зону отдыха (например, кресло с торшером), кровать, тумбочки, шкаф. Как бы вы поступили? Telegram | Max | VK

😎 Рынок штормит, а Прохор Шаляпин покупает сталинки Нам в руки попал шестой выпуск журнала недвижимости «Движение» — и там неожиданно много всего интересного: от жесткой аналитики рынка до разговора с Прохором Шаляпиным о его первой ипотеке. Тема номера — «Капитал как наследие». О том, как недвижимость и бизнес могут сохранять капитал и работать уже на следующие поколения. Из того, на чем мы сами зависли: ➖ «Рынок. Скорее жив?» Экономисты, аналитики и девелоперы разбирают, что сейчас происходит с рынком на фоне падения продаж, высокой ключевой ставки и растущей себестоимости строительства. И главное — насколько жизнеспособна привычная модель девелопмента в таких условиях. ➖ Элитная недвижимость как инвестиция. Дмитрий Халин из Intermark сравнивает ее с акциями, вкладами и биткоином и объясняет, почему считает дорогие «квадраты» хорошим инструментом сохранения капитала. Заодно — про новый спрос на «тихую роскошь», когда важнее не показной люкс, а качество самого объекта. ➖ И внезапно — Прохор Шаляпин. Рассказал, как закрыл свою первую ипотеку всего за три года, почему любит сталинки и считает недвижимость главной защитой от инфляции. Есть и большой блок про Дальний Восток и Арктику с интервью министра Алексея Чекункова: куда он вложил бы ₽100 млн и почему жилье в регионе стоит рассматривать не только с позиции спекулятивной доходности, но и качества жизни. Получился довольно необычный микс: цифры, прогнозы, инвестиции, девелопмент — и рядом личные истории людей. 🔥 Сам журнал печатный, выход следующего выпуска запланирован на ноябрь. Посмотреть, что еще внутри номеров, и купить их можно на сайте журнала. А вы еще читаете печатные журналы или окончательно переселились в Telegram? Telegram | Max | VK