Артём Филипов l Filipov Capital | ГАБ l Коммерческая недвижимость

Ключевые мысли с выступления Олега Торбосова (Whitewill). Подробнее смотрите тезисы в моем закрытом канале. 🔵Объём сделок компании исчисляется… 🔵Если выручка компании несколько лет остаётся на одном уровне — что делать? 🔵Что делать, если показатели ухудшаются? 🔵При оптимизации расходов важно… 🔵В кризисный период собственник обязан…

📌 7 ФОРМУЛ УСПЕХА ЛЮДЕЙ, КОТОРЫЕ ИЗМЕНИЛИ ПРАВИЛА ИГРЫ Иногда одна фраза объясняет путь к успеху лучше, чем сотни книг. Вот формулы людей, которые построили миллиардные компании и состояния. 🟦Уоррен Баффет Богатство = хорошие решенияⁿ Не одно гениальное решение, а сотни правильных решений подряд. 🟦Джефф Безос Прибыль = терпение × горизонт планирования Большинство думают на квартал вперёд. Самые богатые — на 10 лет. 🟦Илон Маск Результат = риск × количество попыток Пока другие считают риски, он делает следующую попытку. 🟦Стив Джобс Ценность = сказать «нет» тысяче хороших идей Фокус — это не выбор того, что делать. Фокус — это выбор того, что не делать. 🟦Рэй Далио Рост = боль + анализ Если после ошибки вы нашли причину — это опыт. Если нет — это просто потеря. 🟦Навал Равикант Богатство = знания × активы × время Работать за деньги может каждый. Создать актив, который работает без тебя, — единицы. 🟦Чарли Мангер Успех = избегать глупостей По его словам, большинство людей терпят неудачу не потому, что делают мало правильного, а потому что делают слишком много неправильного. Самое интересное, что почти никто из них не говорил о таланте или удаче. Зато все говорили о времени. Возможно, главный секрет успеха выглядит намного скучнее, чем нам хочется: не искать идеальную возможность, а достаточно долго делать правильные вещи. Именно поэтому большинство людей переоценивают то, что можно сделать за год, и недооценивают то, что можно построить за десять лет. А какая из этих формул больше всего откликается вам сегодня? ⤵️

ОСНОВНЫЕ РИСКИ И ОШИБКИ ПРИ СОЗДАНИИ ГАБ В КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Разбираю на примере из личных кейсов ⤵️ ❌Ошибка №1 Сначала купил объект, а потом думаешь, что с ним делать 📍ЖК ТОМИЛИНО ПАРК Объект купили только из-за хорошего места, не продумав стратегию сдачи и продажи. После получения ключей ставки в районе просели на 30% от ожиданий. 🔵Итог: Сдали дешевле чем планировали и продали. Доходность 50% годовых, хотя ожидалось больше. ❌Ошибка №2 Наличие предварительного договора аренды с арендатором не равно договор аренды 📍МИХАЙЛОВКА Площадь: 650 кв.м Общий МАП: 656 тр Сумма инвестиций: 30 млн Срок проекта: 1 год Нашли земельный участок, проверили документы и согласовали с продуктовой сетью. Подписали предварительный договор и приобрели участок. разработали проект, учли интересы сети по входным группам, площади, перегородкам и техническим аспектам. Построили объект согласно плану. Сеть отказалась заходить из-за изменения рыночной ситуации и появления конкурента рядом. Наличие предварительного договоро не горатоало заключение договора аренды. Не учли возможные изменения в конкурентной среде при планировании. 🔵Итог: Быстро нашли другого арендатора – успешно сдали помещение «Чижику». В процессе пришлось понести пополнительные расходы на изменение площади и планировки, так как изначально все было спланировано иначе. ❌Ошибка №3 Главное цена за квадратный метр, а не ликвидность 📍ЛЫТКАРИНО Цена покупки: 136 тыс за кв.м в Мос области. Ожидаемая аренда: 2000 за кв.м 🔵Итог: Соседи снизили ожидания по аренде и привлекли арендаторов низкой ценой. Помещение пока остаётся пустым. 📌 Риски всегда присутствуют, их нельзя полностью исключить, важна стратегия их управления и контроля. ✈️ Благодаря опыту нашей команды можно успешно реализовать любые проекты, несмотря на риски. Пишите в личные!

🔔 ДЕФИЦИТ БЮДЖЕТА — НОВЫЙ РИСК ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Дефицит федерального бюджета уже превысил 6 трлн рублей. Для рынка коммерческой недвижимости это может означать усиление фискальной нагрузки на бизнес и собственников объектов. Что уже обсуждается на уровне регионов: 🔵Расширение перечня торговых и офисных объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости. 🔵Пересмотр действующих льгот и преференций. 🔵Отмена или сокращение пониженных налоговых ставок для отдельных категорий бизнеса. 🔵Повышенное внимание к земельным участкам и объектам недвижимости. 🔵Проверка участков, используемых не по целевому назначению. 👤Что это означает для инвестора? Расходы на владение объектами продолжают расти. При этом рынок аренды уже не показывает прежней динамики: по ряду сегментов ставки стагнируют, а где-то даже снижаются. В такой ситуации особенно важно не просто покупать коммерческую недвижимость, а тщательно считать будущие расходы, налоговую нагрузку и устойчивость арендного потока. Слышали уже эту новость? Что скажете? ⤵️

⭐️ПОКУПАЕТЕ ЗЕМЛЮ? СОХРАНИТЕ, ЧТОБЫ НЕ ПОТЕРЯТЬСЯ В ТЕРМИНАХ Если планируете покупать участок под коммерческую недвижимость или девелопмент, без этих документов никуда: 🔹ПЗЗ — Правила землепользования и застройки. Показывают, что вообще можно строить на участке и с какими параметрами. 🔹ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка. Главный документ для проектирования. В нём указаны ограничения, отступы, пятно застройки и возможные параметры объекта. 🔹ППТ — Проект планировки территории. Определяет развитие целого квартала или района: дороги, здания, инфраструктуру и будущую застройку. 🔹ДПТ (часто называют ДДТ) — Документация по планировке территории. Включает ППТ и проекты межевания территории. Без неё многие крупные проекты реализовать невозможно. 🔹ТЭП — Технико-экономические показатели. Самые важные цифры проекта: площадь застройки, площадь объекта, парковки, этажность и другие параметры. Перед покупкой земли важно понимать значение этих терминов. Иногда одна строчка в документах влияет на стоимость участка сильнее, чем его расположение.

С Днём России! 🇷🇺 Россия — это не только территория, ресурсы и экономика. Это миллионы людей, которые каждый день работают, создают бизнес, строят города, развивают технологии, воспитывают детей и своим трудом формируют будущее страны. Сегодня хочется пожелать каждому уверенности в завтрашнем дне, новых возможностей для роста и реализации самых амбициозных планов. Пусть Россия становится сильнее, комфортнее и богаче. А у каждого из нас будет больше поводов гордиться результатами своего труда и своей страной. С праздником! 🇷🇺

КАК ОДИН НЕПРАВИЛЬНЫЙ ВХОД В ПОМЕЩЕНИЕ УБИВАЕТ МИЛЛИОНЫ Большинство инвесторов при покупке ГАБа смотрят на цифры. Какая доходность? Какой МАП? На сколько лет подписан договор? Но стоимость помещения часто определяют совсем другие вещи. Недавно разбирали два помещения в одном доме. ✔️Одинаковая площадь. ✔️Похожая ставка аренды. ✔️Один и тот же тип арендатора. Но стоимость одного объекта была почти на 30% выше. Причина — входная группа и обзорность. Что происходит на практике: 🔵Вход утоплен в фасад на 5 метров. 🔵Вывеска читается только под определённым углом. 🔵Поток людей проходит мимо и не замечает помещение. 🔵Витрина не попадает в основной визуальный коридор пешеходов. Большинство смотрит на трафик. Но для арендатора важнее другое — сколько людей видят вход и принимают решение зайти. ⭐️Пешеходный поток считается в радиусе 5–15 метров от входа, потому что именно на этом расстоянии принимается решение зайти в помещение или пройти мимо. Перед покупкой я всегда смотрю: 🔵Виден ли вход с основного потока. 🔵Есть ли место для вывески. 🔵Как работает витрина. 🔵Сколько потенциальных арендаторов смогут занять помещение после текущего. Парадокс в том, что инвесторы готовы неделями обсуждать арендатора. Хотя иногда разница между хорошим и плохим объектом — это всего несколько метров входной группы. И именно за эти несколько метров рынок готов доплачивать 20–30%. ✈️ Если рассматриваете объект для инвестиций — присылайте. Проверим не только цифры, но и то, что действительно влияет на его стоимость.

Получил видео с Петербургского экономического форума. Делюсь небольшим фрагментом атмосферы. Приятно, когда так встречают и провожают!)) 😅🤩

💬 «Лента» приобрела сеть гипермаркетов «О’Кей» Российский ритейлер «Лента» объявил о приобретении 100% доли в ООО «РФБ-Ритейл» — операторе сети гипермаркетов «О’Кей». Сделка совершена без денежной составляющей: ритейлер принял на себя долги покупаемой компании. Федеральная антимонопольная служба одобрила сделку. «Лента» приобрела 75 гипермаркетов общей площадью 478 тыс. кв. м и четыре арендованных распределительных центра общей площадью 107 тыс. кв. м.

10 июня я выступаю на главном онлайн-форуме про деньги, недвижимость и капитал в 2026 году. Буду рассказывать о рисках создания ГАБ в коммерческой недвижимости. Один день, 30+ практиков рынка: инвесторы, девелоперы, эксперты по коммерческой и жилой недвижимости, налогам и праву, PropTech, личному бренду. Фокус форума – не прогнозы, а конкретные вопросы: — где сейчас реальные инвестиционные возможности; — что происходит со спросом в коммерческой и жилой недвижимости; — как действуют крупные инвесторы; — какие сделки будут устойчивыми в 2026 году; — как обезопасить капитал в налоговом и правовом поле; — почему личный бренд – это актив, и влияет на сделки; — как технологии и ИИ меняют рынок недвижимости. Со мной в эфире: Руслан Сухий, Вячеслав Рожманов, Максим Повтарев, Игорь Бондаренко, Микаэл Казарян, Александр Подусков, Дмитрий Риндевич, Виктор Зубик, Виктория Сафронова, Алёна Заец, Павел Люлин, Иван Тягунов, Андрей Любунь, Валерий Пеньков, Евгений Барболин, и многие другие ведущие эксперты отрасли. 📅 Когда: 10 июня 2026 в 11:00 📍 Где: онлайн Участие бесплатное: регистрируйтесь сейчас! Сайт форума: forumtishina.online Организатор: Инвестиционный клуб «Тишина»