Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Известия пишут, что видели документ с правилами новой семейной ипотеки. Якобы будет так: Если ПВ более 50%, то ставка 6% невзирая на количество детей. Если ПВ менее 50%, то цирк в виде: В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставка составит 12% для семей с одним ребенком, 10% — с двумя детьми, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для семей с пятью и более детьми. Для остальных регионов России ставки будут ниже на 2 п.п. и будут находиться в диапазоне 2–10%. Если так будет на самом деле, то: а) семейка с ПВ более 50% будет действовать фактически только там, где на неё можно купить вторичку б) разработчики вообще не понимают чем живут люди. Потому что такая градация показывает, что они реально думают, что люди будут рожать больше детей лишь бы получить ставку по ипотеке на 2% меньше. А так же реально считают, что снижение ставки на 2% будет останавливать людей от покупки квартир в Москве и Питере. Я так понимаю, что лозунги, которые в свое время озвучивались и в Думе и Совете Федерации: "не дадим льготную ипотеку использовать для инвестиций" и "семейная ипотека для повышения рождаемости" возобладали над здравым смыслом. Как по мне, то ещё в конце 2023 года нужно было её полностью отменить и всё. Потому что в текущем виде - это странная программа, которая не решает нормально жилищную проблему людей, которые родили ребенка. И вообще, если уж подходить к проблеме увеличения рождаемости в нормальном виде, то нужно создавать комплексные решения, начиная от повышения статуса материнства и заканчивая региональным развитием. Но куда проще сделать пять циферок и думать,что это что-то изменит. Тем более, когда уже давно понятно, что не изменит ничего, но и застройщиков жалко, и ипотеку зарыть боязно, она же "семейная", что избиратели подумают.. @expertned 👉 мой канал в МАХ

И снова про ГПЗУ.. Три! Три земельных участка, которые прошли через мои руки, за последние два дня под браком или условным браком. Ну, с двумя может быть ещё всё хорошо будет. Но сам факт в элементарном - отсутствии ГПЗУ и попытке заглянуть на публичную карту у продавцов. Ситуация 1. Коллеги попросили глянуть, что за странность в ГПЗУ. Земля СХ-2, половина в лесном фонде - понятна. А вторая вроде как нормальная, а в ГПЗУ штриховка, что можно строить дом - отсутствует. Смотрю, а там земли мелиорируемые. И есть ссылка на постановление об отнесении земли к особо ценным земельным угодьям, аж в 2017 году. НО! Всё это добро в коттеджном поселке. И в нём уже домов понастроено. Я не смотрел что там с другими землями в этом поселке, может быть и всё нормально. Но вот буквально через участок дом стоит ровно на такой же земле - особо ценных земельных угодьях. Т.е. потенциально дом под снос, как самострой. И то, что его Росреестр на кадастровый учет поставил - вообще ничего не значит. Ситуация 2. Наш клиент хочет купить дом. Нашел дом 2023 года. Что уже само по себе вызывает вопросы. А чего это вдруг, разделили землю, выделили участки конкретно под строительство дома. Построили дом, продали его. И вдруг, не прошло и трех лет, его продают. Ну ладно, бывает, но галочку поставили. Просим ГПЗУ. А ГПЗУ нет! Ну, ладно, часто же бывает. Только там земля находится в ОКН (объекты культурного наследия). Это не означает автоматом, что там нельзя строить. Но 100% там есть какие-то ограничения по самой стройке или по необходимости получения каких-нибудь согласований. Ну и в добавок к этому зона санитарной охраны, да третья и всё же.. Учитывая, что ГПЗУ продавцы не имеют и что дом был оформлен по декларации, согласования никакие получены не были. Были ли соблюдены ограничения? Тоже не известно. Но, продавцы нам уверенно заявляют, что мы зря беспокоимся, ведь у них земля в зоне Ж-2, и вообще их дом же не один, рядом вон дома стоят и всё в порядке. Вот этот аргумент, что рядом дома стоят и якобы это означает что всё в порядке, особо меня умиляет. Люди почему-то до сих пор уверены, что если много людей построило там, где строить нельзя, то государство почему-то к ним будет снисходительно. Ситуация 3 не такая критичная, как вышеперечисленные. Там всего лишь подзона аэродрома, но 7.2, что вообще-то накладывает некоторые ограничения на строительство жилых домов. Но суть в том, что люди купили землю под строительство домов, построили эти дома, сделали отделку. Сейчас их продают. И у них нет ГПЗУ! Т.е. они строят не понимая можно ли вообще там строить. Продадут они свои дома? Да, продадут, потому что покупателей на загородке, которые вообще не понимают, что землю нужно отдельно проверять, что дом с землей - это не квартира, где все обременения и ограничения есть в ЕГРН - куча. Кто-нибудь да купит. Но ведь, во-первых, это спрос убьет. А во-вторых, вообще-то все ограничения должны быть указаны в договоре купли-продажи. А если не указаны, то покупатель может в последствии требовать расторжения договора. Ну, и в-третьих, Росреестр может приостановку сделать, если ограничения есть в ГПЗУ (т.е. на публичке), даже если их нет в ЕГРН, и они не указаны. Так что прямой путь в проблемы с продажами. И, главное, почему? Потому что не заказали ГПЗУ перед покупкой участка или дома. Причем, самое смешное, что даже ГПЗУ заказывать не надо, чтобы контуры проблем понять, потому что все эти проблемы видны на публичной карте... Странно всё это и удивительно... @expertned 👉 мой канал в МАХ

Нам верят даже самые осторожные люди! ) @expertned 👉 мой канал в МАХ

📈 Май на рынке жилья Москвы: вторичка набирает темп Комитет АГРМ по аналитике и статистике подготовил обзор рынка по итогам мая 2026 года. Главные выводы: ▶️ Индекс АГРМ вырос на 3,5% и достиг 382 072 руб./кв. м ▶️ Вторичный рынок продолжает укрепляться: — 1-комнатные квартиры: +2,8% — 2-комнатные квартиры: +3,5% — 3-комнатные квартиры: +0,8% ▶️ Количество предложений на вторичном рынке снизилось на 9% ▶️Спрос растёт: в апреле в Москве зарегистрировано 13 522 сделки на вторичном рынке — это на 11% больше, чем месяцем ранее, и на 18% больше, чем год назад ▶️На первичном рынке зарегистрировано 4 047 ДДУ. Это на 7% больше, чем месяцем ранее, но на 39% меньше, чем год назад ▶️ По итогам мая цены на новостройки скорректировались на –0,6% Основная тенденция: разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком постепенно сокращается. Вторичный рынок демонстрирует рост спроса и цен, тогда как на первичном рынке наблюдается коррекция. 📎Полный аналитический обзор – на сайте АГРМ #Комитет_по_аналитике_и_статистике

А вот что примерно было сказано, на самом деле: Наверное, неделька ещё есть [для покупки квартиры со ставкой 6% — прим. ГМ] у тех, у кого один ребёнок. К сожалению, это подстегнёт определённый ажиотаж, к сожалению, застройщики на этом фоне приподнимут цены для того, чтобы их опустить потом, когда этот ажиотаж схлынет. В течение недели люди ещё могут успеть, а дальше уже поздно, потому что банки не успеют одобрить и выдать кредит в общем, сегодня уже не просто заголовки вредно читать, но и что-то кроме первоисточника... @expertned 👉 мой канал в МАХ

Но, кстати, вот 👆 и сигнал всем продавцам, которые ждут вала ипотечников, которые всё сметут и раскупят осенью. Я ещё раз обращаю внимание, ЦБ пристально следит за ростом кредитования. Считайте, что этот медленный рост у них в KPI зашит. Поэтому вала ипотечников не будет. И если вы сегодня завысили цену своего объекта больше, чем на 10% от рынка. Не думайте, что осенью его купят. Осенью не купят. Да и в конце года не купят. В середине следующего возможно. Вы уверены, что вам нужно ждать именно столько, чтобы продать его? Но и покупателям не рекомендую расслабляться. А то ведь самый частый вопрос, выгодно покупать или нет. Выгодно - это путь инвестора. А инвестор, бывает несет убытки, а не получает доход. Рынок уже показал, что он в фазе роста. Да, рост не бурный, как кому-то хотелось бы. Но он есть. И концу года +5-10%, лично на мой взгляд - получится. Хотите ждать более выгодных предложений? Можете их не дождаться. В общем, если есть жилищная задача - решайте её. Особенно, если вы меняете одно на другое.. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Из заявления Э. Набиуллиной. В апреле-мае заметно ускорился рост кредита Это как раз то, о чем я говорил, что в текущих условиях та же ипотека при ставках в 15-16% годовых, будет вполне себе востребованной. Лет 5 назад это было бы 12-13%. Есть у меня ощущение, что ЦБ сильно не до оценили текущую обстановку и мыслят всё еще категориями прошлых лет. Хотя психология "потребителей" уже сильно поменялась. Когда люди несколько лет прожили в режиме высоких ставок, они начинают иначе воспринимать дорогой кредит не как «невозможно», а как «дорого, но временно». Особенно если впереди все ждут снижения ставки и рассчитывают потом рефинансироваться. Динамика денежно-кредитных показателей в настоящее время требует от нас особого внимания. Во-первых, если ускорение кредитования окажется устойчивой тенденцией, а не краткосрочным всплеском после низких значений в начале года, то это может говорить о том, что текущие денежно-кредитные условия уже не воспринимаются заемщиками как сдерживающие. Ну, вот опять же всё к тому же. Очевидно, что они не являются сдерживающими, и что ускорение кредитования будет. Причем так же ясно, что в этом будет играть роль и эффект низкой базы прошлого года. А ЦБ вместо проактивной реакции опять начинает скатываться в реактивную модель реагирования на экономические сигналы. Во-вторых, вклад бюджетной политики в увеличение денежного предложения остается повышенным, а с учетом пересмотра параметров бюджета и далее будет больше, чем мы предполагали ранее. Если в этих условиях рост кредитования продолжится такими высокими темпами, это может потребовать от нас более жесткой политики, чем ожидалось в базовом сценарии Если.. Как по мне, то тут уже не про "если" давно пора говорить, а ужесточать макропруденциальные лимиты и надбавки. Причем надо было это делать ещё в апреле, когда устанавливали их значение на третий квартал этого года. В принципе такая возможность пока осталась, но с большей вероятностью ЦБ будет осторожничать. В июле они пофиксят, что рост кредитования никуда не делся. И лимиты начнут вводить более жесткие только на 4 квартал этого года. А что у нас в 4-м квартале? А у нас там ожидаемый мною рост цен на вторичку в пределах 5%-10% от текущего уровня. И ставки по ипотеке в районе 16% не только у одного банка, а скорее всего у штук пяти.. И даже скорее всего будет что-то типа 15%. А вдруг и ниже. И что будут делать люди на фоне роста цен и даже на фоне высокой ключевой, но показывающей тренд на снижение? Правильно, выходить из депозитов, добирать кредиты и покупать квартиры, машины, бытовую технику и т.п. И что опять скажет ЦБ? Ох, кредитование растет.. В общем, есть у меня ощущение, что было бы куда правильнее прижать сейчас кредиты более жесткими лимитами и надбавками. А саму ключевую снижать спокойнее, а не так как сейчас. Потому что на фоне 14%, снижение на 0,25 - это не снижение, а демонстрация движения. Как в математике "отрицательный ноль". @expertned 👉 мой канал в МАХ

⚡️ Ключевая ставка — 14,25%

да-да, блок за эротический контент. Картинка на стене. Причем, похоже у Авито большие проблемы с ручной модерацией. Ладно, алгоритм что-то не увидел. Но когда человек пишет, что нужно удалить это фото, то вспоминается старый анекдот "Доктор, ну вы и извращенец, откуда у вас картинки такие?". Хотя может быть модераторы Авито в рабстве у машин и не имеют права им возражать?

Авито заблокировал рекламу объявления из-за этой фотографии. Угадаете почему?