Василий Еговцев

Почему успешно выбранный объект не гарантирует успешную сделку. Большинство думает, что работа агента заканчивается на подборе недвижимости. На самом деле в этот момент она только начинается. Вернемся к нашему объекту № 1. Мы провели анализ, обсудили его с клиентом, подготовились к сделке. Казалось, осталось только подписать документы. Но дальше ситуация начала меняться. Сначала появились новые условия по структуре сделки. Потом изменилась цена. Потом цена изменилась ещё раз. В какой-то момент стоимость объекта выросла более чем на миллион рублей по сравнению с первоначальными договорённостями. И клиент всерьёз задумался: «А стоит ли вообще продолжать?» Именно в этот момент переговоры зашли в тупик. Мы понимали позицию клиента. Собственник понимал свою. Никто не хотел уступать. И каждый новый разговор снова упирался в цену. Тогда мы решили перестать обсуждать цифры. И начали искать ответ совсем на другой вопрос. Почему собственник вообще продаёт этот объект? Что для него действительно важно? Что стоит за его требованиями? И здесь мы пришли к выводу, который за годы работы подтверждался уже много раз. Очень часто люди торгуются не из-за денег. Гораздо чаще причина в другом: - они боятся, что сделка сорвётся - не уверены в покупателе - хотят закрыть сделку в определённые сроки - или просто хотят понимать, что всё действительно дойдёт до подписания. Когда мы поняли настоящую мотивацию продавца, переговоры резко изменились. Потому что наш клиент оказался именно тем покупателем, которого собственник искал. ✔️Деньги были готовы. ✔️Решение уже принято. ✔️На сделку можно было выйти сразу. Для продавца это оказалось не менее важным, чем сама цена. Именно поэтому объект в итоге был куплен. Не потому, что кто-то кого-то «дожал». А потому, что удалось понять настоящую мотивацию второй стороны. В этом и заключается работа агентства «Сила М²». Не просто подобрать объект. А провести клиента через весь процесс - от первого просмотра до успешного завершения сделки. Именно такие моменты не видны в объявлении, но именно они очень часто определяют, состоится сделка или нет. Если вы рассматриваете покупку или продажу коммерческой недвижимости напишите мне в личные сообщения. Вместе с командой «Сила М²» посмотрим вашу ситуацию и подскажем, на что действительно стоит обратить внимание. 👉 @egovtsevvasilii

Мы редко публикуем подобные предложения. Но этот случай решили показать. Почему? Потому что речь идёт не просто о скидке. А о возможности купить коммерческое помещение в одной из самых перспективных локаций Москвы на специальных условиях, которые пока недоступны в открытом рынке. Что важно: ✔️Скидки по отдельным лотам - до 50%. ✔️Предложение действует ограниченное время - всего одну неделю. ✔️Доступно только через агентство «Сила М²». Почему именно «Шагал»? Это Даниловский район - территория бывшего завода ЗИЛ площадью более 110 гектаров, которая сегодня полностью меняет свой облик. Рядом уже находится ЗИЛАРТ - проект, который показал высокий спрос на коммерческую недвижимость. «Шагал» развивается в той же локации, но по собственной концепции. Для нас особенно интересны помещения, расположенные на будущем пешеходном маршруте между метро и остановками общественного транспорта. Мы понимаем, что именно здесь будет формироваться основной поток людей, а значит - и спрос на коммерцию. Именно такие детали мы анализируем в первую очередь. Если хотите получить презентацию объектов, расчёты и узнать, какие помещения участвуют в этом предложении, - напишите мне в личные сообщения. 👉 @egovtsevvasilii

Продолжаем разбор двух объектов. В комментариях многие написали, что выбрали бы объект №2. Главный аргумент: «Потому что это отдельно стоящее здание». И здесь хочется остановиться подробнее. Потому что всё не так однозначно. Большинство инвесторов смотрят на доходность. Мы же всегда смотрим ещё и на историю самого объекта. Например, если вы покупаете отдельно стоящее здание, важно понять: - как оно появилось на свет - была ли земля изначально оформлена правильно и кому она принадлежит - выдавалось ли разрешение на строительство - строился ли объект официально или сначала появился, а потом легализовывался через суд. Потому что это совершенно разные риски. После знаменитой «ночи ковшей» многие инвесторы поняли простую вещь: наличие свидетельства собственности ещё не всегда означает отсутствие вопросов к объекту. Именно поэтому отдельно стоящее здание мы всегда проверяем значительно глубже. Но есть и обратная сторона⤵️ Именно отдельно стоящее здание зачастую даёт собственнику гораздо больше свободы. Например, если вы открываете пекарню или ресторан в помещении жилого дома, почти наверняка придётся решать вопрос с вытяжкой. А это: - согласования - жильцы - управляющая компания - бесконечные обсуждения. Особенно «весело» это бывает в современных ЖК. Особенно в ПИК. Иногда согласование вытяжки превращается в отдельный проект. А в отдельно стоящем здании всё гораздо проще. Если проект позволяет, вы выводите вытяжку без собраний жильцов и бесконечных согласований. То же самое касается: - вывесок - кондиционеров - фасада - технических изменений. Поэтому отдельно стоящее здание часто ощущается как действительно частная собственность, где у владельца гораздо больше свободы. Именно поэтому вопрос никогда не должен звучать так: «Что лучше - помещение или отдельно стоящее здание?» Правильный вопрос другой: «Какие риски есть именно у этого объекта и соответствуют ли они вашим целям?» В нашем случае клиент покупал первую коммерческую недвижимость в жизни. Для него были важны: - минимальное количество хлопот - федеральный арендатор - минимальные эксплуатационные расходы. Поэтому в финале победил объект №1. Но это совсем не значит, что отдельно стоящие здания хуже. Наоборот. Мы сами регулярно их покупаем, продаём и рекомендуем клиентам. Просто у каждого формата есть свои преимущества, риски и задачи. А в следующем посте расскажем, как после выбора объекта сделка едва не сорвалась и почему собственник менял условия прямо по ходу переговоров. Накидайте реакций, если интересно 🔥

Обзор общественного туалета в Японии🇯🇵 Друзья, я не мог удержатся и не снять это… Все туалеты бесплатные и невероятно чистые. Такого не видел я нигде. Честно, даже не думал, что общественный туалет может настолько удивить. Как думаете, почему в Японии удаётся поддерживать такую чистоту?

Какой объект выбрали бы вы? Недавно к нам обратился клиент с задачей купить коммерческую недвижимость для пассивного дохода. Бюджет: около 25 млн рублей. После трех недель работы, анализа рынка и выездов на объекты в финале осталось два фаворита. Оба с федеральными арендаторами, ежегодной индексацией и с окупаемостью около 10 лет. Но нужно было выбрать только один. Объект №1 📍 Московская область - помещение 41 м² на первой линии одной из главных улиц города - арендатор: аптека - МАП: 130 000 ₽ - цена: 15,6 млн ₽ - окупаемость: 10 лет - остановка общественного транспорта рядом - рядом Магнит и другие продуктовые магазины - центральный сквер, больница, поликлиника, колледж и спортивные объекты в пешей доступности Объект №2 📍 Москва - помещение в отдельно стоящем здании 39,6 м² внутри большого жилого квартала - арендатор: аптека - МАП: 147 000 ₽ - цена: 17,95 млн ₽ - окупаемость: 10,2 года - четыре остановки общественного транспорта рядом - плотный жилой массив - рядом Пятёрочка, Верный и ВкусВилл - детская поликлиника, три школы и два досуговых учреждения поблизости На бумаге оба объекта выглядели очень достойно. Именно поэтому выбор оказался гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд. Какой объект выбрали бы вы? И главное - почему? Пишите в комментариях.

И ещё одна деталь, которая меня заставляет задуматься. Американцы уже начинают закрывать некоторые ИИ-разработки даже от своих союзников. Вокруг проекта Morpheus вообще ходит почти конспирологическая история: мол, система показала настолько мощные результаты в кибербезопасности якобы на внутренних тестах она взломала все самые защищенные ресурсы, и доступ к ней резко ограничили для иностранцев. Правда это или уже легенды Кремниевой долины — не знаю. Но сам факт появления таких слухов говорит об одном: ИИ перестаёт быть просто технологией. Он становится вопросом национальной безопасности. А значит, возможно, совсем скоро главным стратегическим ресурсом мира будут уже не нефть, золото и даже не деньги. А доступ к самому умному алгоритму на планете.

Почему Илон Маск вообще решил публично спорить с вице-президентом США? Потому что спор идёт уже не об искусственном интеллекте. Спор идёт о будущем собственности. На прошлой неделе в Вашингтоне прозвучала идея, которая ещё несколько лет назад показалась бы невозможной⤵️ Государство должно получить долю в крупнейших ИИ-компаниях. Вице-президент США Джей Ди Вэнс считает, что искусственный интеллект способен создать беспрецедентную концентрацию богатства. А значит, общество тоже должно участвовать в создании новой стоимости, а не просто наблюдать за ней со стороны. Параллельно в Сенате обсуждается идея создания суверенного фонда, который сможет владеть акциями крупнейших ИИ-компаний, а часть полученных доходов распределять среди граждан. Реакция Илона Маска последовала практически сразу. По его мнению, государству не нужно становиться акционером технологических компаний. Если искусственный интеллект действительно приведёт к резкому росту производительности, то правильнее возвращать часть этих выгод людям напрямую через выплаты, а не через владение компаниями. Более того, Маск считает, что главной экономической проблемой будущего может стать уже не инфляция, а дефицит спроса и даже дефляция. Но самое интересное здесь даже не это. Впервые за долгое время спор идёт не о налогах, пособиях и регулировании. Спор идёт о том, кому будет принадлежать новая экономика. За последние годы крупнейшие ИИ-компании выросли до масштабов, которые начинают соперничать с экономиками целых государств. Если эта тенденция сохранится, мы впервые увидим частные технологические экосистемы, обладающие финансовыми, вычислительными и интеллектуальными ресурсами, сопоставимыми с ресурсами национальных правительств. Именно поэтому сегодняшний конфликт между Вэнсом и Маском - исторический. Один предлагает, чтобы государство стало совладельцем новой технологической эпохи. Другой считает, что частный бизнес должен сохранить право собственности, а общество получать выгоду уже через результаты этой экономики. Ответа пока нет. Но уже сейчас становится очевидно: искусственный интеллект перестаёт быть просто новой отраслью. Он постепенно превращается в новый класс активов. А вместе с этим - в новый источник власти. И история показывает одну закономерность: каждый раз, когда появляется новый источник власти, главный вопрос всегда один. Кто станет его владельцем?

Последние дни мне активно присылают интервью Олега Тинькова (признан в РФ иностранным агентом) и спрашивают: — Ну как тебе? Давайте поговорим о вине. Сразу оговорюсь: я не пью, никогда не был пьян и никого не советую употреблять алкоголь. Поэтому речь сейчас вообще не про алкоголь. Речь про деньги, время и свободу выбора. Представьте, что вы заходите в винный бутик. Перед вами сотни бутылок. Нужно изучить регионы, сорта винограда, производителей, рейтинги, отзывы, урожайные годы. На это можно потратить часы. А можно просто взять одну из самых дорогих бутылок. Станет ли она лучшим вином в вашей жизни? Совсем не обязательно. Но вероятность того, что вы возьмёте откровенно плохой вариант, становится намного ниже. И вот здесь, как мне кажется, была главная мысль в словах Олега Тинькова (признан в РФ иностранным агентом). Когда человек начинает много зарабатывать, он покупает уже не вещи. Он покупает возможность принимать меньше сложных решений. Он покупает скорость. Он покупает спокойствие. Он покупает право не становиться экспертом абсолютно во всём. Потому что жизнь слишком коротка, чтобы одинаково глубоко разбираться в инвестициях, винах, автомобилях, медицине, технологиях, ресторанах и ещё сотне других тем. Поэтому однажды приходит очень интересное понимание. Деньги нужны не только для того, чтобы что-то приобрести. Деньги нужны ещё и для того, чтобы отбиваться ими от лишней сложности. И мне очень нравится именно это слово — отбиваться. Не тратить три дня на выбор телефона. Не читать сто обзоров перед покупкой часов. Не изучать неделями каждую бутылку вина. Не проводить месяцы, пытаясь принять идеальное решение. Иногда намного разумнее просто заплатить больше и сохранить себе самый невосполнимый ресурс — собственную жизнь. Бедный человек чаще меняет своё время на деньги. Состоятельный человек всё чаще меняет деньги на своё время. И это, возможно, одна из самых недооценённых привилегий капитала. Не возможность купить бутылку за тысячу евро. Не возможность позволить себе дорогую машину. Не возможность жить в красивом доме. А возможность сказать: «Я не хочу тратить часть своей жизни на эту сложность. Я могу решить этот вопрос проще».

Банк России снизил ключевую ставку до 14,25%. Новость, безусловно, важная. Но, если честно, мне кажется, сейчас многие придают ей слишком большое значение. Потому что снижение ставки на 0,25 процентного пункта само по себе ещё ничего не решает. Последние дни показали, что для экономики есть факторы, которые могут оказаться намного сильнее любого решения Центрального банка. Если крупные предприятия работают с перебоями, возникают сложности с поставками сырья и топлива. Если возникают проблемы с топливом - дорожает логистика. Если дорожает логистика - дорожает практически всё. Хлеб. Молоко. Доставка. Такси. Строительные материалы. Одежда. Техника. Практически любая вещь вокруг нас хотя бы один раз ехала на грузовике. Поэтому сегодня вопрос уже не столько в том, какой стала ключевая ставка. Вопрос в другом: что будет происходить с себестоимостью производства и стоимостью доставки товаров? Экономика - это не только процент в решении Центрального банка. Экономика - это ещё и способность предприятий стабильно работать, производить и доставлять продукцию. Иногда одно нарушение производственной цепочки влияет на цены гораздо сильнее, чем снижение ставки сразу на несколько процентов. Поэтому я бы сейчас смотрел не только на решения ЦБ, а на устойчивость реального сектора экономики. Потому что ставку можно изменить. А вот потерянное время производства и нарушенные цепочки поставок почти всегда оплачивает конечный покупатель. Что думаете?

Самый дорогой финансовый выбор в жизни люди совершают молча Без ошибок, кризисов и мошенников. Они просто кладут деньги туда, где время работает против них. Посмотрите на простую математику. Если ваша личная инфляция сегодня составляет примерно 12–15% в год, а деньги лежат под 10%, вы не сохраняете капитал. Вы медленно беднеете. Каждый год часть вашей жизни становится дешевле. Именно поэтому я всегда задаю себе один вопрос: Где сегодня каждый миллион работает эффективнее всего? Сейчас картина примерно такая: ▪️ Депозиты - около 10% и тенденция к снижению. ▪️ Недвижимость - примерно 12–15% годовых, если считать честно, с комиссиями, расходами и временем продажи. ▪️ Акции - требуют терпения и готовности переживать длительные просадки. ▪️ Золото - инструмент защиты, а не быстрого роста. ▪️ Криптовалюта - высокая неопределённость и высокая волатильность. ▪️ Качественные облигации - сегодня способны давать порядка 16–20% годовых при разумном управлении риском. Я специально не говорю, что существует один идеальный инструмент. Его не существует. У каждого инструмента своё предназначение. Подушка безопасности должна быть. Кэш должен быть. Недвижимость должна быть. Диверсификация должна быть. Но вот что меня поражает. Люди готовы годами работать ради прибавки в зарплате 30–50 тысяч рублей в месяц. И одновременно совершенно спокойно теряют сотни тысяч рублей в год просто из-за выбора инструмента. Смотрите. Разница между доходностью 10% и 16% составляет всего 6%. Но на капитал: Но на капитале это уже совсем другие цифры: — 1 млн ₽ — 60 000 ₽ в год — 2 млн ₽ — 120 000 ₽ в год — 5 млн ₽ — 300 000 ₽ в год — 10 млн ₽ — 600 000 ₽ в год Без дополнительной работы, второго бизнеса, новых сотрудников. Только за счёт принятого решения. А теперь самая неприятная мысль⤵️ 600 тысяч рублей в год - это для многих людей целая годовая зарплата. Получается, иногда один неверный финансовый выбор стоит человеку ещё одной жизни. Лишних пяти - десяти лет работы. Ещё нескольких лет, которые он мог бы провести с семьёй, детьми, путешествиями или собственными проектами. Я вообще всё чаще думаю, что деньги - это не рубли. Деньги - это время. Именно поэтому состоятельные люди так внимательно относятся к доходности капитала. Они покупают не проценты, а годы собственной жизни. И вчера я уже показывал на примере семейной ипотеки, как сильно может отличаться стоимость решения сегодня и стоимость ожидания. И для тех, кто рассматривает покупку квартиры по семейной ипотеке, команда «Силы м²» собрала каталог жилой недвижимости. Его можно посмотреть ниже ⤵️ КАТАЛОГ