2% - Владимир Недыхалов

А вот теперь начинаются самые настоящие голодные игры для застройщиков! Предыдущие несколько месяцев (на волне ужесточений условий по семейной ипотеке), они, застройщики, активно стригли сомневающихся потенциальных покупателей. И неплохо так подняли продажи, если посмотреть статистику! НО! Теперь начался отлив... Застройщики выбрали спрос на многие месяцы вперёд и, я уверен, сейчас в их рядах начинается паника! Вот почему вот это сообщение от Самолёта (см. картинку) абсолютно неудивительно. По крайней мере для меня неудивительно. А теперь самое интересное. То ли ещё будет! В ближайшее время мы увидим ещё много других подобных просьб о господдержке для бедных застройщиков. Ведь свободных денег у правительства немного, поэтому нужно сильно торопиться занять очередь. Авось помогут! Тогда застройщики смогут продолжить продавать свои квадратные метры по оторванным от реальности ценам. Всё бы хорошо, но возникает логичный вопрос: а что будет, если не помогут?🤔 @dva_procenta

Прошло почти 2 месяца после моей прошлой панической атаки и... сейчас ситуация стала только хуже! И дело всё в том, что цена российской нефти продолжает стремительно падать и достигла $35 за баррель (см. картинку). Цена на нефть вплотную приблизилось к психологической отметке в $33! Напомню, $33 - это цена барреля в 1998г с учётом инфляции доллара. Ведь тогда, в 1998г, цена была $12 за баррель плюс инфляция доллара за 27 лет (расчёты и предыдущая моя паническая атака здесь). А ведь тогда, в девяностые, такая низкая цена на нефть привела к очень печальным последствиям для рубля. Но владельцы недвижимости в девяностых не сильно потеряли, так как тогда квартиры продавались и покупались в долларах. НО! Сейчас совершенно другая ситуация, так как теперь цены на недвижимость в рублях! И, если рубль сильно обесценится, то тогда обесценятся и квартиры тоже. Хоть цена на м² в рублях в случае обвала может немного подрасти, только кому от этого будет легче? А теперь самое печальное... Обвалится рубль или нет - зависит от того, как долго будет нефть дешёвой. Осталось выяснить, какие прогнозы по цене на российскую нефть? И, дамы и господа, прогнозы очень печальные... Вот, например, Игорь Юшков, эксперт Финансового университета при правительстве РФ, прогнозирует, что огромный дисконт на российскую нефть сохранится на весь 2026г (см. видео). В этой ситуации меня, как инвестора в недвижимость, успокаивает только одно: это нынешнее малообъяснимое укрепление рубля, с которым никто не может справиться. НО! Не похоже ли это сейчас на сжатую до предела пружину, дорогие друзья? И что будет, если эта сжатая пружина сорвётся? @dva_procenta

Продолжаю вести График Адекватности Цен (ГАЦ*) на вторичном рынке недвижимости Москвы. На этот раз у меня более приятные новости для всех инвесторов в недвижимость, для меня в том числе (см. график). Да, рост цен на м² по прежнему отстаёт от инфляции. НО! Линии тенденций роста инфляции и цен на м² практически стали параллельными! В прошлом, в июльском графике (здесь), была куда более печальная картина. Очень надеюсь, что цены на квартиры нащупали дно и теперь снова начнут выполнять свою основную функцию: спасать накопления инвесторов от инфляции. Держу пальцы крестиком!🤞 Сейчас очень важно, чтобы это действительно оказалось дном и никто снизу не постучался @dva_procenta * На графике вы видите 2 кривые: - красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru, сейчас цена м² составляет 283 539р; - синяя кривая - это цена квадратного метра в 2019г** + официальная инфляция, сейчас она составляет 294 000р за м². ** В 2019г синий и красный графики совпадали, доказательство этого здесь.

Хуснуллин признался (здесь), что льготные ипотеки обходятся государству в 1,9 триллионов рублей в год! Почти 2 триллиона расходов, Карл! Это больше, чем расходы бюджета на образование! А теперь самое интересное, дорогие друзья! Как хорошо, что я обладаю хорошей памятью и вспомнил «хвастовство» Хуснуллина на ПМЭФе 2021 перед Тиной Канделаки. Я делал тогда даже отдельный ролик по этому поводу (здесь). Там Хуснуллин с гордостью сообщил об их гениальном ходе в виде льготной ипотеки. Ведь тогда они посчитали (см. прикрепленное видео), что льготная ипотека - это чудо! Ведь она принесла в строительную отрасль дополнительные 1,5 триллионов рублей, а государству это «ничего не стоило», цена вложений всего-то 3млрд. Копейки! Гениально, ничего не скажешь! За 4 года эти жалкие 3млрд превратились в 1,9трлн. Ежегодно! Интересно, пересматривает ли сейчас это интервью Хуснуллин? Вопрос, конечно, риторический, а я предлагаю Вам ещё раз насладиться сладким (но не дальновидным) пением политика. @dva_procenta

Я в шоке от таких заявлений... Я раньше думал, что все только делают вид, что не замечают слона в комнате (в виде СВО). Но, нет! Они реально не замечали этого слона! Они - это в том числе частные лица, кто покупал квартиры в рассрочку, надеясь на то, что ключ скоро упадёт и они возьмут ипотеку по низкой ставке. А теперь самое интересное! Этого слона в комнате реально не замечал и сам ЦБ! Ведь это он давал неверные сигналы! Как такое возможно? Я, честно говоря, не могу найти этому объяснений, дорогие друзья. Поэтому, обращаюсь к тем, кто продолжает верить в скорое падение ключевой ставки. Нет, нет и ещё раз нет! Пока идёт СВО, высокий ключ будет с нами, к огромному моему сожалению. И, похоже, это надолго. Причины высокого ключа я перечислял ещё в 2023 году (здесь) и с тех пор ничего не изменилось @dva_procenta

Меня сегодня накрыла паническая атака. Дело в том, что в моей голове собрался очень неочевидный, но ужасный для рынка недвижимости пазл! Ведь мы вполне можем приблизиться к ситуации 1998 года со всеми вытекающими последствиями! Да, без дефолта, но с обвалом рубля и гигантской инфляцией! Судите сами. Все эти санкции против наших нефтяных компаний и потолка цен на нефть по 46$ за баррель - это уже не смешно! Ведь это цена, которая вплотную приблизилась к той, что спровоцировала дефолт в 1998 году! Давайте по порядку. Напомню, тогда, в 1998 году, цены были по 12$ за баррель. НО! Это были совершенно другие доллары. Если учесть инфляцию доллара (см. картинку слева), то 12$ в 1998 году - это 33$ сейчас! Это всего на четверть меньше нынешнего потолка в 46$! При чём тут ужасный пазл для рынка недвижимости, спросите вы? А при том, что если ситуация со сверхдешёвой нефтью повторится, то это разгонит инфляцию до сумасшедших размеров. Для примера, в 1998 это довело до дефолта и рубль в моменте обрушился в 3 раза. А теперь самое неочевидное в этом пазле! Дело в том, что рубль-то тогда обрушился в 3 раза, а вот цены на недвижимость... остались почти на том же уровне! До дефолта (см. картинку справа) цена м² была в районе 1000$, а после дефолта она опустилась всего на 20%. Да-да, тогда, в далёких уже 90х годах недвижимость продавалась В ДОЛЛАРАХ, поэтому владельцы и инвесторы в недвижимость тогда почти ничего не потеряли. Это (то, что цена упала не в 3 раза, а всего на 20%) свидетельствует о том, что цены на недвижимость при сильных скачках инфляции и курса рубля остаются прежними, никуда не скачут. И ужас весь состоит в том, что сейчас у нас недвижимость оценивается и продаётся В РУБЛЯХ! А это значит, что в случае повторения ситуации 1998 года из-за сверхдешёвой нефти (обвал курса и гигантской инфляции), мы, инвесторы в недвижимость, попадём в просак, так как цена м² сколько стоила в рублях до обвала, так столько же и останется стоить в тех же рублях @dva_procenta

Такой интриги по ключевой ставке уже не было с декабря прошлого года! По идее, если смотреть на прошлый опыт, то ЦБ должен поднять завтра ставку, ведь уже третью неделю подряд инфляция растёт на 0,2%. Ровно настолько она росла в октябре прошлого года и тогда ЦБ поднял ставку сразу на 2п.п. до 21%! Значит ли это, что поднятие ставки неизбежно? Нет, конечно! Ещё в прошлом декабре ЦБ показал, что подвежен давлению и не поднял тогда ставку, хотя инфляция зашкаливала («наезд» Миронова на Набиуллину можно посмотреть здесь). Вот и сейчас мы видим что-то подобное. Володин уже не стесняется и напрямую давит на ЦБ, чтобы те снизили ключевую ставку (см. картинку). Что это будет означать для нас, для инвесторов в недвижимость, если рост инфляции продолжится? А то, что нужно не торопиться и ждать! Ведь разгон инфляции будет и дальше удешевлять реальную стоимость м². Следим за моим графиком «Адекватности цен» (здесь), дорогие друзья! @dva_procenta

Какое интересное совпадение моей аналитики и аналитики агентства «Этажи», дорогие друзья! Судите сами, ещё в июле я разместил мой очередной график «Адекватности цен» (здесь), который показал, что вториная недвижимость в Москве перестала выполнять свою главную функцию - сохранять наши накопления от инфляции. Ведь начиная примерно с марта 2025 года рост цен на квартиры стал отставать от инфляции, чего не происходило аж с 2019го года! И вот сейчас почти к аналогичному выводу, но совершенно другим путём, пришли аналитики агенства «Этажи» (см. картинку, ссылка на статью здесь). Они опираются на соотношение цены квадратного метра к цене его аренды, но это тоже очень даже справедливо. Ведь рынок аренды (в отличие от рынка продаж) существует без всяких допингов льготных ипотек, поэтому там, на рынке аренды, цены диктуются просто: примерная цена аренды однушки равна половине средней зарплаты арендатора. Так вот, это совпадение моей аналитики и аналитики агенства ещё раз подтверждает, что сейчас наступило время адекватных цен на вторичке Москвы. НО! Это абсолютно не означает, что нужно прямо сейчас бежать покупать квартиру. НЕТ! Никуда не торопимся! Ведь если посмотреть на мой график «Адеватности цен» (здесь), то видно, что если инфляция и темпы роста цен на м² останутся в том же темпе, то нужно ещё подождать! Лично я продолжаю следить и ждать, дамы и господа! @dva_procenta

Прощаемся с последними надеждами на снижение ключевой ставки, дорогие друзья... Ведь Минфин выкатил очень печальный проект бюджета на следующий год, который оказался дефицитным аж почти на 4трлн рублей! Причём на ближайшие 3 года будет такой дефицит... Конечно, оптимисты скажут, что наш Минфин что-нибудь придумает и выкрутится без раскрутки инфляции, но реалисты понимают, что нет. В подтверждение этого, тут же пришли новости, что с 1 января поднимается НДС до 22% (моментальный плюс к ценам 2%) и снижение порога без НДС для упрощёнщиков до 10млн в год (вместо 60млн), что тут же ещё повысит цены, особенно на услуги. Это всё крайне печальные новости для рынка недвижимости, ведь он, этот рынок, крепко сидит на ипотечной игле, которая сейчас недоступна из-за заградительных ставок. И, похоже, ипотека останется недоступной ещё минимум 3 года, судя по проекту бюджета @dva_procenta

К разочарованию многих (рынок акций этому доказательство) ЦБ снизил ставку всего на 1п.п., а не на 2п.п. Возникает вопрос: почему все там такие наивные? Ответ простой: они не понимают первопричины высокой ключевой ставки! И в доказательство этого, ЦБ даже не рассматривал снижение ставки на 2п.п.! Даже больше, они там рассматривали сохранение ставки, без понижения вообще! (см. видео). Чтобы не попадаться больше в эту ловушку «завышенных ожиданий», дорогие друзья, то есть не быть через чур оптимистичными, нам надо всем помнить о первопричинах запредельной ключевой ставки. Об этих причинах я писал ещё два года назад (!!!), когда сказал, что заградительная ставка теперь к огромному сожалению с нами надолго! И с тех времён первопричины никуда не ушли. Почитайте этот пост (здесь), убедитесь сами✊ Если вкратце, то виной всему огромные бюджетные вливания в ВПК и гигантские зарплаты контрактников. Причём с контрактниками самая интересная история, так как там чаще всего у них, у контрактников, произошёл ВЗРЫВНОЙ рост доходов! То есть раньше они у себя в регионе получали 20-40 000 рублей в месяц, а теперь у них 300 000 и более. Это же касается и кратного роста зарплат на заводах, которые снабжают ВПК. Естественно, эти все деньги тут же выливаются в рынок и разгоняют инфляцию, так как семьи контрактников тут же начинают тратить невиданные ранее деньги. Поэтому, не будем наивными, дамы и господа! Заградительная ключевая ставка с нами до тех пор, пока будут продолжаться гигантские бюджетные вливания в ВПК @dva_procenta