БУРЖУЙ - ДУБАЙ | Недвижимость=инвестиции

Абу-Даби установил рекорд на рынке жилья в первом квартале 2026 года Общий объём продаж недвижимости составил 38,1 млрд дирхамов, что эквивалентно примерно $10,4 млрд. Это исторически максимальный квартальный результат для рынка. Количество сделок составило около 8 100 транзакций с жилой недвижимостью, что означает значительный рост активности по сравнению с прошлым годом. Основной драйвер рынка — сделки в сегменте off-plan. На них приходится более 80% всех транзакций и около 90% общего объёма продаж, что подтверждает смещение рынка в сторону недвижимости на стадии строительства. Год к году рынок показал сильную динамику: стоимость сделок выросла более чем на 200%, а количество сделок более чем на 100%. Цены также продолжают расти. Квартиры подорожали примерно на 17%, виллы примерно на 11%. Наиболее активные локации — Reem Island, Yas Island, Saadiyat Island и Hudayriyat Island. В целом рынок Абу-Даби находится в фазе активного инвестиционного роста. Основной спрос формируется за счёт off-plan проектов и инвесторов, а не конечных покупателей готового жилья. Рынок продолжает расти за счёт ряда больших иневстиционных проектов: запуска высокоскоростной железной дороги, крупных сузеев мирового уровня, объявления строительства Сферы и Диснейленда.

Зачем австралийцу лететь двенадцать часов, чтобы купить квартиру в Эмиратах? Двадцать пятого июня мы с командой Inside будем в Сиднее, второго июля - в Мельбурне. Везем Aldar и Mered, двух топовых застройщиков Эмиратов, на закрытые инвест-ужины с локальными инвесторами. И вот ПОЧЕМУ они едут. Три причины. Первое - НАЛОГИ. В Австралии: stamp duty до пяти процентов на сделке, ежегодный land tax, capital gains tax до двадцати трёх процентов при продаже. В Эмиратах - ноль. Ноль налогов на доход с аренды, ноль на прирост капитала. Второе - ДОХОДНОСТЬ. Сидней и Мельбурн дают валовую около трёх процентов от аренды. Дубай и Абу-Даби - шесть-восемь. В два раза больше на том же чеке. Третье - ВАЛЮТА. Австралийский доллар за последние пять лет ослаб. Дирхам жёстко привязан к доллару США. Покупая в Эмиратах, австралиец фиксирует капитал в долларовой зоне. Поэтому застройщики такого калибра летят сами. С проектами и эксклюзивными условиями для участников ужинов. Если у вас есть знакомые в Сиднее или Мельбурне, кому это интересно - напишите в директ слово АВСТРАЛИЯ. Пришлю условия и форму регистрации.

Сколько реально можно заработать на вилле Hudayriyat к ключам 2028 Взял все сделки по острову за два года: разобрал какие виллы перепродаются с прибылью и за какой срок, и на этих же данных построил прогноз до передачи ключей. Делюсь. Сначала рамка, без неё цифры читаются неверно. Готовых вилл на острове ещё нет, первая сдача в конце 2027. Значит сейчас 100% перепродаж это переуступки на стадии стройки, а «прибыль» это рост цены от входа до переуступки. Что уже приросло (факт, нормализовано по площади): ✔️4 спальни, Nawayef East B: +8…15% за ~10 месяцев ✔️Таунхаусы 3 и 4 спальни, Nawayef Village: +5…13% за ~5–6 месяцев 🤷‍♂️5 спален: слабо, +4% медиана, и то тянет одна сделка ✔️6 спален: по сути 0%. Был один видовой mansion +58%, но это единичный лот, не закономерность Участки Wadeem и виллы Al Naseem: около нуля Медиана по острову скромные +1…2%. Рынок сейчас слабый, застройщик держит первичку по верхней планке и зажимает премию вторички. Главный драйвер не флип над застройщиком, а сам застройщик. Между фазами Bashayer прайм вырос на +23…24%. Кто заходит рано в правильную линию, тот едет на этой переоценке. Прогноз к ключам (конец 2028, около 2,5 лет, проценты к цене входа): Консервативный сценарий: около +10% Базовый: около +21% Оптимистичный: около +36% Разбивка по типам. Ликвидная вилла 4 спальни на земле: реалистично +10…21%, легко выйти через переуступку. Видовая 5 и 6 спален: потолок выше, +15…36% и больше, но крупный чек, тонкий пул покупателей и риск долго искать выход. Важно. Это сценарии при допущениях по росту, а не гарантия. Аренда и премия за ввод сюда не заложены, это апсайд сверху. Цифры пересчитываю под фактическую цену запуска. Думаете о входе? Разложу по конкретному проекту и типологии под вашу задачу: t.me/anton_burjuy

Сделка США-Иран на финишной прямой. Что это значит для Дубая. Пакистан заявил о возможном подписании мирного соглашения в ближайшие 24 часа. Финальный текст согласован, идёт техническая стадия. Оговорка есть: стороны пока не дают стопроцентной гарантии. Но направление задано. Что уже произошло на рынках. Нефть упала примерно на 20 процентов от пиков 2026 года, ещё на одних ожиданиях перемирия. Рынок всегда отыгрывает деэскалацию заранее, до самого факта. То же самое сейчас происходит с настроением покупателей недвижимости в Дубае. Последние месяцы геополитика держала часть инвесторов в режиме ожидания. Решения откладывались, капитал стоял в стороне. Это и был тот самый дисконт за риск, который закладывался в сделки. Подписание возвращает уверенность. И как только она возвращается, отложенный спрос выходит обратно на рынок. Не за 24 часа, а в течение недель. Те, кто заходит на стадии неопределённости, а не после восстановления уверенности, забирают лучшую цену. Окно входа по distress объектам и скидки от застройщиков сужается именно сейчас, пока рынок ещё не переоценил геополитическую премию обратно. Если хотите разобрать конкретные объекты под эту логику, пишите. 📩 t.me/anton_burjuy

ОАЭ заплатили Ирану за тишину? Что известно 12 июня Reuters со ссылкой на четыре источника сообщил: ОАЭ якобы уже перевели Ирану около $3 млрд и договорились разблокировать ещё больше в обмен на прекращение атак по Эмиратам. Цифры в отчёте расходятся: ✔️два источника говорят про $10 млрд суммарно ✔️два других про $20 млрд в перспективе ✔️Reuters честно оговаривается, что не смог установить, чьи это деньги: собственные средства ОАЭ или замороженные иранские счета в эмиратских банках ❗️Важно: МИД ОАЭ официально и категорически опроверг эту информацию, заявив, что никаких средств, включая те самые $3 млрд, не переводилось. То есть на сегодня это утечка от анонимных источников плюс официальное опровержение. Подтверждения нет ни с одной стороны. Почему вообще поверили? Потому что факты вокруг ложатся в версию: в последние недели Иран бьёт по Бахрейну, Кувейту и Иордании, а ОАЭ заметно обходит стороной. Последний прямой удар по Эмиратам был 4 мая по порту Фуджейра. До этого, в феврале–апреле, ОАЭ как член «Соглашений Авраама» приняли на себя наибольший удар среди стран Залива. Контекст: всё это на фоне финальной стадии переговоров США и Ирана о завершении войны. Мой вывод: даже если сделка реальна, для инвестора в недвижимость ОАЭ это сигнал скорее в плюс, деэскалация вокруг Эмиратов снижает геополитическую премию за риск. Но строить решения на неподтверждённой утечке рано. Ждём официальных данных.

Русская диаспора в ОАЭ 🇦🇪🇷🇺 Завтракаю в Ереване, зашла речь про Армянские диаспоры за пределами Армении. У русских нет таких сильных связей друг с другом за границей. Тем не менее в Дубае большое русскоязычное комьюнити Рестораны, школы, бизнес-клубы, застройщики, брокеры, банки, детские площадки. По свежим оценкам, в ОАЭ уже живёт 150 000+ россиян. Это именно граждане РФ и резиденты. А если считать всех русскоязычных: Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Армения и другие страны СНГ, цифра может быть сильно больше. Для сравнения: ещё несколько лет назад здесь было около 25 000 граждан РФ и примерно 15 000 русскоговорящих из других стран. То есть русскоязычное комьюнити выросло в разы. Почему? Безопасность. Налоги. Бизнес. Банки. Школы. Медицина. Инфраструктура. Недвижимость. И понятная юрисдикция для капитала. И теперь добавился ещё один фактор: Иранский конфликт. Регион проходит стресс-тест. Многие в очередной раз поняли: в мире слишком много хаоса. Капиталу нужна база. Семье нужна безопасность. Бизнесу нужна стабильность. Деньгам нужна понятная система. Да, ОАЭ находятся в сложном регионе. Но именно поэтому здесь так серьёзно относятся к безопасности, дипломатии, инфраструктуре и защите экономики. Дубай уже давно не город “пожить пару месяцев”. Для многих это новый дом. База для бизнеса. И точка сборки капитала. Вывод простой: ОАЭ становятся одним из главных центров новой русскоязычной диаспоры в мире. А геополитика только ускоряет этот процесс.

продавец поднял цену до 40 млн, новые расчеты во комментариях

Пожалуй самый сильный проект на рынке ОАЭ остров Hudayriyat от MODON в Абу Даби. Спортивный остров со своими пляжами. На последнем старте Golf Estate 1300 вил было продано за два дня , при мин чеке 4,2 млн за TH. Рассрочка 40/60 , первый взнос 5%. Я забронировал 4 br и 3 br виллы во второй фазе. От 3 br инвестор отказался , хотя потом сказал, что надо было брать. Будем ждать следующую фазу на холме. Интерес к Абу Даби не изменился, хорошие старты уходят за день- два. Причина - дефицит качественной недвижимости. Хотите 100% получить юнит в проектах MODON , пишите в директ заранее.

🔥 Urgent Sale · Zada Tower, Business Bay 1 Bedroom · 13 этаж · Furnished · Vacant on Transfer Цена: 860 000 AED Заходишь и сразу сдаёшь. Юнит свободен, меблирован, арендатор может въезжать с первого дня. Считаем по-честному, с учётом всех затрат на вход 👇 Цена: 860 000 AED • DLD 4%: 34 400 AED • комиссия 2%: 17 200 AED Полный вход: 911 600 AED Реальные ставки по меблированным 1BR в Zada Tower сейчас: 80 000 to 95 000 AED/год. Берём консервативно 85 000 AED/год. 📊 Доходность на вложенный капитал Gross yield: ~9.3% Net yield (после сервисных сборов ~7 500 AED): ~8.5% Окупаемость аренды: ~11.8 лет Даже с учётом DLD и комиссии это выше рынка: средний net по Дубаю держится около 6 to 7%, здесь вход дешёвый, а локация премиальная — пешком до DIFC, Downtown и Sheikh Zayed Road. 💡 Почему интересно: • VOT, без ожидания съезда текущего жильца • Furnished, не вкладываешься в обстановку • Молодые профи и корпоративные релокации - стабильная заполняемость Юнит уйдёт быстро. Пишите в личку 👇 🔗 https://t.me/anton_burjuy

🔥 КВАРТИРА ДНЯ | BELOW MARKET 🏢 Bay Grove Residences 📍 Dubai Islands, Dubai 🏗 Застройщик: Nakheel 1 спальня · Off-plan 💰 Цена сделки: 1,840,000 AED ≈ $501,021 📌 Оригинальная цена: 1,976,000 AED ≈ $538,053 💸 Выгода: 136,000 AED ниже OP 📊 Оплачено: 55% 🧾 План платежей: 70/30 Это distress-сделка в проекте Bay Grove Residences на Dubai Islands — цена ниже оригинальной, при этом уже оплачено 55% на момент трансфера. ✅ Covered 📍 Карта: https://www.google.com/maps?q=25.2355905,55.2967203 📩 Детали и просмотр: https://t.me/anton_burjuy