Щегельский о недвижимости без сиропа

🌐И таких не мало Несколько дней назад ко мне обратился подписчик из Канады с просьбой решить сложившуюся ситуацию. С одной стороны ситуация характерна для некоторых "инвесторов" в бетон, с другой стороны ситуация изрядно приправлена перцем геополитики и политэкономики, и отлично показывает, что, на промежутке 10 лет судьба каждого "инвестора" может кардинально поменяться и все ожидания успеха превратятся в реальные трудности Предыстория 11 лет назад две подруги решили вложиться в новостройку в Мурино с целью заработать. Купили по ДДУ (застройщик продавал новострой по закону 214-ФЗ) большую 1 ккв 41 кв.м., заплатив примерно 2,65 млн рублей. Ключи от квартиры должны были получить в конце 2017 года. Уже через пару лет застройщик «ЛенСпецСтрой» начал "склеивать лапки" и строительство ЖК остановилось на долгие 8 лет. Только в 2022 году у дольщиков появилась надежда на ключи, когда к достройке ЖК приступил новый застройщик. За это время в судьбе "инвесторов" изменилось многое. Одна подруга, тогда еще гражданка Казахстана, уехала в Канаду, вторая подруга, на которую и была оформлена покупка жила в России до момента 2022 года, когда после известных событий, решила покинуть РФ. Ее соинвестор, переехавшая в Канаду получила израильское гражданство. Просидев несколько лет в состоянии ожидания "рассасывания ситуации" и не дождавшись, "инвестор", уехавшая в Канаду, в 2025 году поняв, что "соинвестор", так же покинувшая родину возвращаться не собирается, по взаимной договоренности, через представителей, оформляет на себя права по ДДУ через договор цессии. Дом достраивается и застройщик предлагает "инвестору" принять квартиру по акту, что физически не возможно, потому что из Канады в РФ теоретически добраться можно, но сложно, на это нужны время и деньги. Ситуация "Инвестор", как оказалось являющийся п=моим подписчиком, обращается ко мне с просьбой о помощи - принять квартиру у застройщика, а после продать ее. При этом "инвестор" хочет за 1 ккв 41 кв.м. "в бетоне" 9 млн рублей, что в принципе невозможно, потому что сам застройщик продает подобное за 7,8 млн, а в объявлениях от частных "инвесторов" были предложения по 6,8 млн. Но это не самое главное. Важно, что мой подписчик не имеет никаких родственников и друзей в РФ, следовательно он готов выдать доверенность мне на совершение всех действий. Марлезонский балет У подписчика нет счетов в банках РФ и нет ни гражданства РФ, ни, естественно ВНЖ. Есть только гражданство Израиля, который, к счастью, пока еще не считается для РФ недружественным государством, что несколько облегчает ситуацию, потому что можно продать квартиру без применения счета С. Однако, осложняет ситуацию открытие счета для гражданина Израиля в российском банке. Понимая это я начал с решения именно вопроса по открытию счета. Проведя исследование, на что ушла неделя, стало ясно, что банки не горят желанием открывать счета такому гражданину, да еще и по доверенности. Только 2 банка готовы на это Райфайзен и Альфа. Но, мало их согласия, необходимо понимать кто и где должен заверить доверенность гражданина Израиля, проживающего в Канаде. Райфайзен говорит - консульство РФ, а Альфа - нотариус Канады. При этом только предоставив им заверенный документ они скажу подойдет ли он или нет. Сообщил всё подписчику. Подписчик ушел просчитывать варианты. P.S. Я как-то упоминал, что существует какая-то масса собственников, которые владеют разной недвижимостью, в РФ, являясь гражданами иных государств и мечтающих продать недвижимость в РФ, забыв об "инвестиции" как страшный сон. Только у меня таких несколько десятков. Предположу, что в Петербурге и Москве таких десятки тысяч. Как только появится возможность, они все выйдут в продажу.

❓Полный контроль всех квартир с 1 июля 2026 года В интернете распространяется информация, что с 1 июля вступают в силу новые регулятивные меры, направленные на жесткий контроль за использованием жилых помещений. Государство переходит от реагирования на жалобы соседей к проактивному поиску нарушений с помощью цифровых технологий и анализа больших данных (Big Data). В новом видео разбираюсь, что из сказанного верно, а что нет. https://youtu.be/Y0IiuuHT4Dg?si=Xf8tc9drBQC1RhCz https://rutube.ru/video/964f2addfe95ad76d138b1ef7093e9f1/?r=a https://vk.ru/wall-226877624_5094

✈️ Ушёл под глиссаду Какой ещё сигнал нужен для "инвесторов" в бетон? Пробито 300 после пробития 200, предположу, что сразу будет 0,1. "Цены снижать не будем!"

📊Куда пошли покупатели с рынка новостроек? Наконец-то Росреестр Петербурга выдал регистрационные данные за май 2026 год Застройщиков могу поздравить с реальным обрушением количества всех сделок (квартиры, коммерция, парковки, кладовки, апартаменты). В мае всего 1981 ДДУ, тогда, как в апреле - 3137. Объединенные данные за 5 месяцев начиная с 2019 года можно видеть в приложенном графике. Продажи в новостройках Петербурга летят кубарем вниз. По вторичке всё ровно. В мае 2026 года количество сделок меньше, чем в апреле (и это ожидаемо из-за праздников). Ниже данные за май по годам: 2019 - 8772 2020 - 5023 2021 - 9354 2022 - 4021 2023 - 10450 2024 - 7507 2025 - 6889 2026 - 7802 Вот данные по регистрации сделок со вторичкой по годам за период с января по май: 2019 - 45797 2020 - 36964 2021 - 48380 2022 - 38668 2023 - 41098 2024 - 34785 2025 - 36748 2026 - 38888 Видно, что в 2023 году сделок было больше, чем в 2026. Замечу, что в 2023-м у застройщиков все было более чем хорошо. Соответственно, сегодняшние разговоры, что покупатели из новостроек пошли в 2026 году на вторичку сильно преувеличены. Промежуточные выводы можно будет делать не ранее сентября 2026 года.

💬Сам дурак! Вчера мы пытались внести аванс за квартиру, выбранную покупателем. Забегая вперед, скажу: это не тот покупатель, про выбор квартир которым я публиковал видеосериал. Так вот, почему «пытались»? Потому что квартиру продавала группа помощников из одной крупной франшизы. А таких франшиз в Питере за последние 5 лет расплодился добрый десяток. В этих конторах сделку сопровождает целая банда помощников: один принимает звонки, другой показывает объект, третий ведет переговоры в офисе при внесении аванса. И это не юрист, потому что юрист — тоже есть, он готовит договор. Началось с того, что, как выяснилось, в офисе франшизы мы заключаем договор не с ней самой, а напрямую с продавцами. Это, в принципе, ладно. Не скажу, хорошо это или плохо, просто так устроено. А вот что неладно: собственников двое, но на подписание договора нам сказали , что будет только один. Далее — форма самого «договора». Соглашение об авансе. Я, когда вижу слово «аванс» как способ обеспечения обязательств покупателя, всегда радуюсь правовой грамотности оппонентов. Аванс, по закону, не является обеспечением обязательств. Авансополучатель обязан вернуть его авансодателю по первому требованию и без объяснения причин. Какие бы страшные пункты о невозврате ни прописали в соглашении — они ничтожны. Однажды одно агентство решило поумничать и не возвращать моему покупателю аванс. Они посчитали, что отказ от покупки из-за отметки в форме №12 о наличии в квартире гражданина, признанного безвестно отсутствующим, — не их проблема. В итоге вернули нам деньги по суду. Суд им так и сказал: «Назвал авансом — верни. Считаешь себя обиженным — подавай иск на возмещение убытков». Возвращаюсь к теме. Начали изучать соглашение об авансе, предложенное франшизой. Обнаружили, что цена квартиры на 50 тысяч выше той, о которой договаривались ранее. После долгих прений и вызова «соучастников банды» для дачи показаний на тему «кто, кому, что сказал и как каждый это понял», сошлись на снижении цены на 25 тысяч. Возможно, со стороны такие суммы преткновения кажутся смешными, но это вопрос принципа. Если была договоренность — надо её соблюдать. Хотя понятно, что когда в цепочке больше одного «помощника», донести информацию до продавца без искажений — дело трудное. Далее споткнулись о нашу просьбу предоставить продавцами справки из ПНД и НД. Вот тут и началось шоу. Прошу заметить: продавец всё это время лично в переговорах не участвовал. Мы общались исключительно с его помощниками, которые связывались с ним по телефону (а может, бегали в соседнюю комнату — он ведь должен был появиться для подписания). Я попросил помощника внести в соглашение пункт об обязанности продавцов предоставить эти справки. Реакция была как у неопытного продавца на рынке: «Тогда пусть и покупатель предоставит справку из ПНД! У нас по возрасту (1973 и 1978 год) продавцы вообще не обязаны её давать!». И тут же помощница переключилась на моего покупателя, начав его продавливать: «Зачем вам эта справка? Вы же понимаете, что по закону (честно, я о таком законе не слышал — если читатели знают, пишите номер и пункт) справку из ПНД надо получать в день сделки. У продавцов есть водительские права. Но, так и быть, учитывая, что вам за справкой ехать в другой город, можете привезти справку с любой датой. И не кричите на меня...» Короче говоря, такой истерики со стороны риелтора я давно не видел. Никакой аванс мы в итоге не внесли. Уже на выходе из офиса франшизы мой покупатель сказал: «Теперь я понимаю, почему агенты продавца советовали мне прийти без вас. Мол, они и так всё проверяют…». Мораль сказанного не столько в справках, не кто хороший, а кто плохой, а в способности договариваться и доносить до продавца его "помощниками" всё, что от него может потребоваться для сделки.

📣Цена не имеет значения! Застройщики признались, что снижение цен на 20% не увеличивает продажи и по разным оценкам не менее 40% застройщиков в 2026 году получат убытки. Рынок на столько сложен, что руководитель (как говорят уже бывший) аналитического центра дом,РФ не мог на форуме застройщиков подобрать правильные слова, чтобы описать всю жуть происходящего. Об этом и о многом другом из мира недвижимости смотрите в моём новом видео 👇 https://youtu.be/fAd6Ha515eA?si=0s9I4WhiX5Q15M46 https://rutube.ru/video/667378b698bd2e1ab583e6a0a6e7f476/?r=a https://vk.ru/wall-226877624_5051

⚙️О пути одного инвестора в бетон Вчера смотрели с покупателем очередную квартиру. Видео осмотренных квартир можно наблюдать в моих каналах. Ссылки последнего просмотра приложил. Смотрели квартиру-студию 22 кв.м. в новом доме 2024 года постройки в пешей доступности от новой станции метро "Юго-западная". Продавец купил эту квартиру на торгах по банкротству. Понимаю, что эта история не понравится специалистам по инвестициям в бетон с помощью ипотеки, но се ля ви! Один "инвестор" в бетон купил ипотечный долг, которым оплатит застройщику покупку нескольких квартир в новостройке, но, что-то пошло не так. В результате этого "не так" возникли просрочки по ипотеке, которые вылились в выход этих квартир на торги по банкротству, на которых другой "инвестор" в бетон приобрел эти квартиры и выставил их на продажу. Данную студию он купил примерно за 5,85 млн рублей и сейчас пытается продать ее за 6,8 млн. Отмечу, что квартиры продаваемые из под ипотеки, мне с моими покупателями встречаются часто, примерно 25% от общего количества рассматриваемых квартир. Продаются квартиры ввиду разных обстоятельств. Чаще всего чтобы поменять квартиру на другую (50%), сложности с платежами (35%), развод супругов (15%). Указываю статистику основанную на моем личном опыте, а также других агентов моего агентства. Возможно, что кто-то из единомышленников моего канала имеет другой опыт. https://youtube.com/shorts/Ddp5MrHP4Ss?si=yk36eo6BJoD7e5W6 https://rutube.ru/video/abfe356d26787ad0d4f85032fec6d3f8/?r=a/ https://vk.ru/clip-226877624_456239872?c=1

📌Покупатели из новостроек кинулись скупать вторичку Именно так последние несколько недель нам говорят чиновники, аналитики и заголовки СМИ. Откуда такой вывод? Все просто! "Аналитики" берут данные о количестве сделок в мае 2026 года (в данном случае опираются на данные по Москве), говорят, что они выше показателей прошлого года на 20%. ВСЁ - вывод готов: покупатели с первички ушли на вторичку. Однако! Если мы посмотрим на общие показатели регистрации сделок на вторичке за первые 5 месяцев с января по май включительно, то обнаружим, что данные эти в 2024, 2025 и 2026 годах феноменально совпадают (это видно на приложенном графике, опубликованном Росреестром). Более того, в 2026 году их даже на несколько десятых процента меньше, чем в 2024. Вывод Делать выводы нужно не по одному месяцу, а, как минимум за квартал. О тенденциях будем говорить в середине сентября, когда будут опубликованы данные за август.

💥Ключ 14,25 После выздоровления Набиуллина понизила ключевую ставку аж на 0,25! Это прорыв! Ждём увеличения спроса на недвижимость 😂

☄️Цены на недвижимость никогда не падают Не устаю развенчивать этот миф в очередном видео, в котором риэлтор рассказывает, что он наблюдает, как: - цены упали местами на 50% - цены вернулись на уровень 2020 года - ипотечники не тянут ипотеку под 3,7% - застройщики забирают у дольщика всё, если дольщик не выплачивает сумму сделки И многое другое смотрите в новом видео https://youtu.be/4qGPtUSkCFI?si=mmTXUxzb8BjisjGl https://rutube.ru/video/ed77635cc337138ddf98ab94137f6994/?r=a https://vkvideo.ru/video-226877624_456239859?list=bfe77722001f8a43dd