Белькова на проводе

Опасно пользоваться ИИ в юриспруденции, если в этом самим не разбираться Показываю на живом примере. 🟣Человек купил квартиру, оформил ИП на упрощёнку, честно платил свои 6% с аренды. 🟣Пять лет прошло, квартира подорожала, он её продаёт. 🟣И тут налоговая: недоимка, пени, штраф. Платить или нет? Вопрос вроде простой. Я прогнала его через шесть нейросетей: 🟣Chatgpt.com 🟣Gemini.google.com Pro 🟣Deepseek 🟣Нейроюрист от Яндекс 🟣Claude Fable Ответы разъехались кто куда. Одни: плати 6% со всей суммы, никакие пять лет тебя не спасут. Другие: да нет, для жилья есть исключение, можешь не платить. И все со ссылками. На статьи НК, письма Минфина, определения Верховного суда. И главное все так уверенно пишут! Ладно, думаю, возьму разбор от живого адвоката, сориентируюсь по нему. Слушаю: «на самом деле налога нет, суды всё давно решили, статус ИП вообще не важен». Начинаю проверять по строчкам. А там сплошные абсолюты, которые в реальной жизни так не работают. «Статус ИП не важен», постойте да он-то как раз всё и решает. «Письма Минфина признали незаконными» — никто их незаконными не признавал. А даты вообще пляшут: где-то 2022-й, где-то 2024-й, а по факту определение аж 2021 года. Теперь как оно на самом деле. Ответа «одной кнопкой» тут просто нет. Всё зависит от деталей конкретной сделки. Продаёшь действующим ИП или уже закрытым. Какие у тебя ОКВЭДы. Как инспекция посмотрит на саму продажу: как на бизнес или как на сделку обычного физлица. Достаточно поменять одну вводную, и «налога нет» превращается в «плати 6% со всего, да ещё пени со штрафом сверху». И самый провальный сценарий тут ровно тот, с которого все ИИ и начинают: действующий ИП продаёт квартиру, не закрыв ИП. Сентябрь 2025-го, свежак: Верховный суд по такому делу встал на сторону налоговой. Я сидела над всеми шестью ответами и разбором адвоката одновременно и всё равно чуть сама не уехала в неправильный вывод. Верный расклад вылез только тогда, когда в запрос закинули конкретную судебную практику под нужным углом. Но чтобы сообразить, что именно туда закидывать, надо уже быть налоговым юристом. Обычный человек так не спросит. И вы не спросите, если не налоговики . К чему я всё это. У нейросети и у громкого поста «эксперта» болячка одна. Берут вопрос, который решается только по фактам конкретного дела, и лепят из него красивое универсальное правило. Правило звучит убедительно. Клиент под него радостно попадает. А потом этот клиент сидит в налоговой над доначислением, и твоё «так мне же нейросеть сказала» или «я в умном посте прочитала» не стоит ничего. Отвечать будете вы. Своей шкурой и своими деньгами. ИИ на разборку к вам не приедет. И адвокат из телеграма, чей пост вы пересказали клиенту, тоже. Нейросеть — это помощник, а не юрист. А чужой уверенный пост в интернете — это чей-то маркетинг. К вашей конкретной сделке он отношения не имеет. С налогами и сделками - только к профильному специалисту. Без вариантов. И не поленитесь сто раз все перепроверить.

Макс и ВКонтакте— это «новый чёрный» или единственное, что на осталось? Коллеги, я уже несколько недель как собираюсь запустить мощнейший мастер-класс по ВКонтакте и Максу. Тем более, что кейсы у моих учеников просто пушка — одна из них только что собрала МИЛЛИОН просмотров! 🚀 У меня накопился огромный пласт информации. Информация эта протестирована лично, методом проб и банов проработана и создан канал на 1840 человек : теперь понятно за что прилетают баны и как их обходить. Макс для продвижения сейчас кто бы как к нему не относился - новый черный. С одной стороны, там колоссальные охваты (проверено на себе!) и оттуда идут живые, горячие заявки. С другой -там нужно уметь работать ювелирно и очень осторожно. Но почему я торможу и до сих пор не запустила мастер-класс? Всё упирается в абсурдную техническую ситуацию. App Store забанил приложение Макс и ВК и скачать их сейчас на iPhone нельзя. А у тех, кто успел скачать его раньше (ведь родителей буквально заставляли весь год там активно сидеть, так что у многих оно есть), приложение не обновляется. По слухам, Google тоже планирует удалять его из Play Market. И получается замкнутый круг. В Максе например сейчас выходят потрясающие обновления: 1️⃣ Появились комментарии в каналах без всяких левых ботов. Я, кстати, принципиально не ставила сторонних ботов, потому что они парсили данные и продавали там рекламу. Теперь всё официально! 2️⃣ Со дня на день появятся Stories. А я про Сторьки начала кричать первая еще бог знает сколько лет назад, как только они вообще зародились, и заставляла риелторов внедрять их в сарафанное радио. НО! Все эти фичи доступны только в веб-версии или через браузер в телефоне. А люди по привычке лезут в старое мобильное приложение — а там ничего этого нет. Владельцы iPhone с их старыми версиями просто пролетают мимо комментариев и Stories . Ситуация пока кажется патовой, и я всё надеялась: «Ну подожду еще чуть-чуть, вдруг App Store вернет всё назад под натиском санкций…» Но время идет, просмотры и заявки теряются прямо сейчас, ведь вы так и не используете этот инструмент. Давайте проголосуем, ждем или проводим занятие? P.S. видео смонтировано ИИ, о чем тоже скоро будет урок.

Я в шоке -последние дни в 4 утра ложусь спать! Последний раз я такое состояние испытывала, когда вышел ChatGPT 3.5 Честно- я опять в абсолютной эйфории! Опять тот самый сумасшедший дофамин, когда ты сидишь с горящими глазами до 4 утра и понимаешь, что теперь возможно абсолютно ВСЁ. Это я про Claude Fable, который до 12 июля доступен по подписке обычного аккаунта в клоде Про и выше без токенов. Буквально за пару вечеров, параллельно отвлекаясь на грудничка , я собрала с нуля 4 полноценных IT-продукта для своих учеников и 3 сайта. Вообще не зная ничего из программирования! Абсолютно ничего! 💙Свой рассылщик Меня бесило платить за рассылку сервису, который мне угрожал удалить базу, если я не буду платить ему каждый месяц. А я в декрете - сейчас рассылки не делаю вообще. Да и когда делаю- стараюсь это очень ограниченно и дозированно рассылать, чтобы не засорять эфир. Я подумала- а что если я сделаю свою программу рассылщика по своим базам? От задумки до реализации 2 вечера!!!!!!! Блин я реальнов шоке - у меня теперь свой собственный бесплатный рассыльщик . 💙Красный коверт - приложение для экологичной безшовной работы с рекомендациями. Услышала в подкасте у Тарасенко рассказ маркетолога о рынке Китая и их обычае Красных конвертов. Пару объяснений и нписал для меня его!!!! ААААААААА Теперь клиент не обязан с риелтором постоянно переписываться и сверять пришел ли его контакт!!!! 💙Telegram Mini-App для автоматической генерации контента риелторами из любой контентой еденицы. Давно хотела сделать приложение- ИИ личный бренд риелтора Но это было сложно - в аккаунте нужно было создать 50 отдельных помощников и ими постоянно жонглировать В телефоне это делать не удобно Поэтому идея была отложена. в ящик И ВАУУУУУУ- я скинула все промпты и все идеи и он мне создал приложение для риелтора по созданию офигенного экспертного контента! 💙Я многие годы учила риелторов личному бренду и работе в соцсетях через межрегиональное сотрудничество. Но руки сделать парсер заявок по многочисленным риелторским чатам, где оставляют заявки на партнерку по разным городам не было. А следить за этим всем риелтору просто нереально! Хотя заявку получает обычно тот, кто первым окликается , а не тот кто черз год увидит этот запрос. И этот божественный Claude Fable подключил мои Телеграм и внутри него создал моего "раба на галлерах", который все парсит отвечает и систематизирует всем моим контактам и в группах!!!! Я в шоке честно -мои эмоции просто запредельные! Еще раз - этот умняш теперь заменяют целый отдел риелторам: мониторит чаты по городам и систематизирует десятки тысяч контактов. 💙Дашборды по экспозиции объектов и рискам рассрочки Посмотрела интервью на Движении Торбосова, где он рассказал что у них есть дашборд по рассчету нужно ли вкладываться в экспозицию той или иной квартиры 10 минут- и у меня такой же дашборд Ну это просто какая то сказка!!!! Я молчу про сайты и эту карусель- который тоже создал Claude! Расстояние от «услышала крутую идею» до «собрала рабочий инструмент» сократилось с долгих месяцев до нескольких минут. Я вам очень очень советую попробывать преодолеть технические сложности и попробовать этот инструмент Вас он точно поразит! Пару вечером будете в совершенной эфории!

⚡️ Теперь вторичку можно продавать спокойнее! Верховный суд встал на защиту покупателей! Думаю, никто не забыл громкое дело с квартирой Ларисы Долиной и другие схемы телефонных мошенников? Главный страх любого покупателя вторички долгое время звучал так: «А вдруг продавец под влиянием мошенников или "спасает деньги по заданию спецслужб", а потом суд отменит сделку и заберет у меня квартиру?» Этот страх перетягивал спрос клиентов в новостройки под лозунгом: «Зато у нас безопасно и никто ничего не отсудит». Это в купе с интересными финансовыми инструментами делали новостройки более привлекательными для покупки. Но все меняется и этот козырь новостроек теперь бит. Если вы работали только с ними- срочно обучайтесь вторичке! Верховный суд РФ утвердил важнейший обзор судебной практики, где черным по белому написано: заблуждение продавца (даже если его обманули третьи лица) само по себе НЕ ЯВЛЯЕТСЯ основанием для признания сделки недействительной. ❗️❗️Если покупатель действовал добросовестно и не мог распознать, что продавец находится под чьим-то влиянием, квартиру у него не заберут. Суд обязал соблюдать баланс интересов. 🥂 Коллеги-риелторы, я вас искренне поздравляю! Огромный минус вторичного рынка, который тормозил кучу сделок, наконец-то устранен. Людям больше не нужно панически бояться покупать готовое жилье. Вторичка особенно новая вторичка сейчас рулит! В условиях заградительных ипотечных ставок эти сделки(особенно альтернативные сделки: продал свое - купил другое) становится главным драйвером рынка. Люфт - та сумма, которую клиенту нужно добрать в кредит для переезда здесь минимальный. На эту небольшую разницу вполне можно взять ипотеку даже под нынешний высокий процент. Это в разы реальнее и комфортнее для клиента, чем покупать новостройку с нуля и брать огромный займ под бешеные ставки. ⚠️ Важный нюанс: проверки никто не отменял! Верховный суд защитит покупателя только в том случае, если он добросовестный. А это значит (позиции 10 и 11 из обзора ВС), что приобретатель должен ⚪️проявить должную осмотрительность: ⚪️проверить историю объекта, ⚪️обременения и личность самого продавца. Грамотная юридическая проверка перед сделкой теперь не просто «желательна», а является вашим главным щитом в суде. Что делать риелторам прямо сейчас? Срочно берите это постановление ВС РФ как только оно появится и рассказывайте о нем во всех своих соцсетях. ❗️❗️Успокаивайте клиентов закон теперь на их стороне. ⚡️⚡️Прокачивайте свой навык продаж и проведения сделок на вторичном рынке. Вторичка с ее альтернативными сделками - это реальный выход из кризиса. Не упускайте этот момент! Согласны? Жду комментарии

«Они перестали уезжать…» Эта фраза моей ученицы Оли на тренинге в Красноярске до сих пор крутится у меня в голове. Ведь по сути в ней огромный тектонический сдвиг, который сейчас происходит на рынке. Годами Красноярск и другие крупные города Сибири были мощнейшими «донорами» для Юга и столиц. Риелторы в Сочи, Краснодаре, Москве и Питере делали топовые чеки и строили карьеры просто на том, что пачками перевозили за собой бывших земляков, их друзей и базы клиентов. Сибирь зарабатывала и денежный поток перемещался на Юг и в столицы. Люди годами жили в режиме «отложенной жизни»: «Вот подкоплю, куплю квартиру в Питере / у моря, а тут пока на съемной или в старенькой панели перебьюсь». И вдруг этот поток развернулся. Оля поделилась наблюдением: клиенты, которые потенциально хотели и планировали уехать, перестали уезжать. Они выдохнули, посмотрели по сторонам, оценили текущую ситуацию и… пошли на сделки в своем родном городе. Они начали покупать жилье себе в своем городе. Они начали покупать квартиры на перспективу своим детям там же, а не где-то в туманном будущем в другом регионе. Деньги, которые годами консервировались «под переезд», хлынули на местный рынок. Для региональных застройщиков и риелторов это золотое время, но и огромный вызов. Клиент, который целился на столичный уровень, не хочет покупать «просто метры». Ему нужен крутой продукт, финансово выгодные условия, сервис и новое качество жизни прямо здесь, в Сибири. Коллеги, у меня к вам вопрос, особенно к регионам. Замечаете этот тренд? 🟣 К региональным риелторам: пошли ли к вам клиенты, которые раньше «смотрели на выход»? 🟣 К риелторам Сочи, Краснодара, Москвы Питера: почувствовали, что сибирский поток инвесторов и переселенцев стал иссякать, или до вас эта волна еще не докатилась? Давайте обсудим в комментариях, что сейчас происходит с миграцией в ваших агентствах? Комментарии

Всех поздравляю с продлением семейки до октября💐💐💐

Согласны ли вы с мнением Ксюши о том, как продвигаться риелтору? Давайте обсудим

Комиссия в ипотеку: как Минстрой поручил Сберу обрезать доходы риэлторов Коллеги, сегодня наDigital Day от Сбера замминистра Никита Стасишин снова выдал базу. На этот раз по поводу включения комиссии риэлтора в тело ипотеки. Звучит как классная новость, правда? У клиента нет налички на первоначалку и услуги агента - зашили вашу комиссию в кредит, все счастливы, «удобный сервис». Но дьявол, как всегда, кроется в деталях и в риторике. Стасишин прямым текстом заявил: как только комиссию разрешат включать в ипотеку, риэлторы сразу начнут ее задирать. Он спросил зал про среднюю ставку по рынку (услышал про 2-3%, а местами и до 7%) и тут же обратился к Сберу / главному банку страны с совершенно конкретным посылом: «Если вы это делаете, то ограничивайте. Не дай бог увеличится больше 2%. Это важно, потому что это цена метра и ежемесячный платеж для граждан, а не заработок для риелтора». Вставлю свои пять копеек. Во-первых, давайте снимем розовые очки. Это не просто рассуждения чиновника со сцены. Это прямой сигнал от Минстроя монополисту рынка: вводите жесткий потолок на агентское вознаграждение. Хотите провести сделку через удобный сервис Сбера без кэша? Будьте добры укатать свои аппетиты в 2%. Во-вторых, посмотрите, как изящно нас снова сделали крайними. Оказывается, это комиссия риэлтора раздувает ежемесячный платеж и цену квадрата! Не стоимость стройматериалов, не эскроу-счета, не проектное финансирование и аппетиты застройщиков, а наши с вами 2-3%. Мы только недавно обсуждали, как нас отправляли в «подвалы». А теперь нам открытым текстом говорят: государство будет жестко регулировать ваши доходы руками банков. Коллеги, хочу спросить вас: 🟣Как вам перспектива работать под искусственным банковским лимитом в 2%? 🟣Готовы ли вы резать размер своей комиссии (особенно на сложных сделках) ради того, чтобы клиенту было «удобно» зашить ее в ипотеку от Сбера? Делитесь мыслями в комментариях, гайки закручиваются Комментарии

📉 Ипотека сдохла, а рассрочки готовят нам всем большую Ж... Продолжаю переваривать инсайты с форума по недвижке, и картина вырисовывается, мягко говоря, тревожная. Если мы сейчас срочно не перестроим мозги, многие рискуют остаться не просто без заработка, а с колоссальными долгами. Что вообще происходит? Доля ипотеки в 2026 году рискует пробить дно в 19,5%. Застройщики как и в предыдущие кризисы затывают эту беду рассрочками. Но давайте честно посмотрим на покупателя. Около 70% клиентов сейчас вообще не просчитывают финал сделки! А риелторы своими сказочными офферами все только усугубляют. Клиенты смотрят только на стартовый платеж. Грубо говоря, человек покупает не квартиру, а размер первого взноса. На старте всё сладко: зашел с минималкой, промежуточные платежи комфортные. А вот через год-два этого фантазера ждет бетонная плита в виде огромного остаточного транша. Люди берут эти рассрочки, делая абсолютно слепую ставку на чудо: «ну, рефинансируюсь как-нибудь», «вторичку старую продам», «бонус на работе дадут». Если вы думаете что нет клиент все планирует! он умный! Да я вас умоляю! Видели вчерашнюю новость как телефонные мошенники заставили женщину поджечь диван в квартире и заодно и себя? ❗️❗️ А теперь самое главное. В чем конкретно для нас с вами кроется та самая Ж...? ⚪️Если у клиента его наивный план не срабатывает (а он не сработает в половине случаев , ведь вторичка стоит, ипотеку не дают), он просто идет и пишет заявление на расторжение. Сделка аннулируется. И угадайте, что происходит дальше? Застройщик требует от риэлтора вернуть комиссионное вознаграждение. На форуме уже разбирали реальные кейсы: агентов заставляют возвращать по 206 000, а то и по 624 000 рублей за расторгнутые рассрочки. Деньги, которые вы заработали, налоги с них заплатили и уже давно потратили на жизнь, придется отдавать обратно! ➖➖➖➖➖➖ Риэлтор теперь просто обязан быть финансовым аналитиком не ради клиента, а исключительно ради себя, чтобы потом не уехать в банкротство. 🟣Мы больше не можем быть просто экскурсоводами по красивым планировкам. 🟣Сейчас агент должен жестко, почти как банковский андеррайтер, проверять финансовую устойчивость клиента. Нет внятного «Плана Б» на закрытие рассрочки? Значит, в топку такую сделку. Помните: отложенный риск это мина замедленного действия под ваш собственный кошелек. Коллеги, кто уже ловил такие «приветы»? Сталкивались с дефолтами по рассрочкам и возвратом комиссии? Как сейчас страхуете свои сделки и проверяете, откуда клиент возьмет деньги на финал? Пишите в комменты, давайте обсудим, как нам защищать свои деньги в этой новой реальности Комментарии

Любовь по расчету: почему застройщики еще больше нуждаются в риэлторах и как не упустить этот шанс Продолжаю распаковывать впечатления от форума «Движение». И вот вам еще одно очень ироничное наблюдение моей ученицы - риелтора, которая там была. Она отметила, что все интересное по контенту было в кластере застройщиков, а риелторов опять отделили. При этом застройщики прямо стояли при входе в риелторский кластер и пытались знакомиться с риелторами и предлагать сотрудничество Помню прошлый год: тогда я выступала, а риэлторов на форум не пустили вообще. Был только девелоперский кластер, и застройщики ходили по нему с немым вопросом: «А где агенты-то? Они нам нужны!». В этом году риэлторский кластер вернули, но аудиторию опять жестко разделили. Билет к девелоперам стоил раз в 10 дороже, чем к агентам. В итоге все равно застройщики кучковались у входа в риэлторский кластер! Ловили агентов, знакомились, предлагали партнерство и совместную работу. Тренд понятен. В тяжелые времена застройщики всегда еще больше бегут за помощью к риэлторам. Начинаются закрытые мероприятия, красивые презентации, эксклюзивные офферы и клятвы в вечной любви. Но на моей памяти всё это очень быстро забывается. Как только наступают «жирные» времена, об риэлторское сообщество снова вытирают ноги. У нас ведь нет сильного риелторского лобби (как в США), который мог бы реально защитить агентов и диктовать условия. В Питере до сих пор помню дикий случай. Один застройщик (которого сейчас обожают продавать москвичи, не зная нашей внутренней кухни) на старте продаж просто собрал лиды с агентов, всё забрал себе и никому не заплатил. Был скандал. И что в итоге? Пошумели, быстро всё забыли и продолжили с ним работать. Потому что противостоять системе никто не может, бьют лежачего. Но у меня есть встречный вопрос к самим риэлторам. Ок, сейчас кризис, застройщики активно ищут вашего внимания и предлагают лучшие условия. 🟣А есть что им дать то и оправдать их ожидания? 🟣Остались ли те риелторы которые умеют работать в кризис, а не Рилсы пилить и подборки в агрегаторе делать? Глобальная мысль здесь вот в чем: Сейчас открылось уникальное окно возможностей, когда рынок вынужденно повернулся к агенту лицом. За вчерашний день только у себя в сторис увидела трех риелторов, которые выбивают для клиентов скидки 30 процентов от цены -застройщики очень хорошие уступки делают. Но если риэлторы продолжат просто наслаждаться статусом желанных гостей на красивых приемах, не научатся системно выжимать максимум из своей клиентской базы ( это теперь через ИИ делается) и не начнут уважать себя - в следующий цикл роста вас снова выкинут за дверь. Сейчас самое время возвращаться к активным ручным продажам, которые риелторы умеют делать лучше застройщиков. А вы что думаете, коллеги? Долго продлится этот конфетно-букетный период? И готовы ли сами агенты дать застройщикам те продажи, которых от них ждут? Комментарии