ЛЭНДЛОРД | АНТОН БАТАЛОВ

Крымская земля выросла в 3,5 раза. И это ещё не самая интересная цифра С 2020 по 2026 год рынок земли в Крыму прошёл путь, который лучше любых слов показывает: земля остаётся одним из самых понятных и твёрдых активов. По сводному индикативному ряду, в 2020 году средняя цена жилой земли в Крыму была около 135 000 руб. за сотку. В июне 2026 года - уже около 468 000 руб. за сотку. Рост - примерно в 3,5 раза. По годам картина выглядит так: ➖ 2020 - 135 тыс. руб./сотка ➖ 2021 - 165 тыс. руб./сотка ➖ 2022 - 222 тыс. руб./сотка ➖ 2023 - 335,7 тыс. руб./сотка ➖ 2024 - 376 тыс. руб./сотка ➖ 2025 - 540,3 тыс. руб./сотка ➖ 2026 - 468,2 тыс. руб./сотка Да, в 2026 году общий индекс скорректировался после перегрева 2025-го. Но даже после этой коррекции земля всё равно стоит почти в 3,5 раза дороже, чем в 2020 году. И для нас это важный сигнал: рынок не просто вырос - он стал взрослее и сложнее. Самое интересное начинается, когда смотришь не на “среднюю температуру”, а на конкретные локации. В июне 2026 года Ялта показывала около 3,27 млн руб. за сотку, Алушта - 2,96 млн, Евпатория - 2,16 млн, Симферополь - 2,09 млн, Севастополь - 842 тыс., Феодосия - 741 тыс., а Керчь - около 197 тыс. руб. за сотку. То есть Крым уже нельзя воспринимать как один единый рынок. Есть Южный берег, где земля стала дефицитным премиальным активом. Есть городские и пригородные зоны, где цену поддерживают инфраструктура, работа, круглогодичный спрос. Есть восточное и западное побережье, где ещё остаётся пространство для поиска интересных вариантов. И есть более доступные районы, где цена пока совсем другая. Почему это произошло? Причин несколько. После 2020 года вырос спрос на загородную жизнь и южные регионы. Трасса “Таврида” улучшила транспортную связанность полуострова. Турпоток после просадки начал восстанавливаться: в 2024 году Крым принял 6,06 млн туристов, в 2025 году - уже 6,95 млн. А с 1 марта 2025 года сделки с участками без описанных границ в ЕГРН стали невозможны - и “чистые”, размежёванные участки получили дополнительную ценность. Наш вывод в “Крымском гектаре” простой: земля в Крыму дорожала не сама по себе. Дорожали конкретные участки в конкретных местах - там, где есть инфраструктура, понятный спрос, юридическая чистота и потенциал развития. Именно поэтому мы всегда говорим: важно не просто “купить землю в Крыму”. Важно понимать, какую землю, где, по какой цене и с какой стратегией. Потому что рынок уже показал: те, кто разбирается в локациях и документах, видят возможности раньше остальных 🌿

Почему 95% земли в России не принесет вам ни рубля Россия - самая большая страна в мире. И одновременно страна с огромной неразвитой территорией. Земли у нас много. Очень много. Настолько много, что сама по себе земля давно не является активом. Вот здесь у новичков обычно ломается логика. Они видят участок, видят кадастровый номер, видят «собственность» или «аренда у государства» и думают: ну всё, это же земля, она точно будет расти. Не будет. Грубо говоря, 95% земельных участков нафиг никому не нужны. Не потому что они плохие на бумаге, а потому что там нет спроса, нет экономики, нет движения, нет причины, по которой другой человек завтра захочет купить это дороже. Деньги лежат в оставшихся 5%. Это и есть настоящие активы - ликвидные, востребованные, лучшие. Там, где есть развитие, люди, дороги, инфраструктура, будущий спрос и понятная стратегия выхода. Причем эти 5% со временем меняются. Сегодня экономический ветер дует в одну сторону, завтра - в другую. Где государство заливает деньги, где строятся дороги, где меняется назначение территорий, где появляется новая точка роста - туда и надо смотреть. А теперь неприятная часть 🟢 Чтобы видеть эти 5%, нужна насмотренность. Не теория из роликов, а работа с реальным рынком. С лотами, отказами, торгами, документами, спросом, покупателями и ошибками. Именно поэтому один человек покупает землю и застревает с ней на годы. А другой берет участок, на который уже есть понятная экономика. Разница не в удаче. Разница в том, что первый смотрит на землю как на картинку, а второй - как на актив. Поэтому насматривайтесь и работайте. Ну или работайте с тем, кто уже насмотрелся и давно работает. В противном случае вы, скорее всего, купите те самые 97% и будете потом рассказывать, что «в земле денег нет».

Три стратегии в кризисные времена, которыми мы ползуемся. Поразмышляйте на эту тему и напишите в комментариях как вы себя ведете.

Негативные новости - это наркотик для мозга 🧠 Замечали, как устроена новостная лента? В ней каждое утро что-то горит, падает, взрывается, дорожает, запрещается и отменяется. Мозгу подкидывают свежую порцию тревоги, и он с удовольствием это жует, потому что негативный контент дает эмоции быстрее, чем любая нормальная человеческая жизнь. В информационном поле плотно присутствует то, что где-то загорелся очередной объект. Но почти отсутствует то, что на основной линии фронта стратегические цели достигаются и движение вперед идет. Присутствует то, что ключевая ставка высокая, налоги выросли, ипотеки отменили, цены неприятные. Но отсутствует простая мысль: среднестатистический россиянин никогда не жил так хорошо, как сейчас. Просто об этом скучно писать. Это не вызывает дрожь в пальцах и желание срочно переслать в чат. Я уже давно регулирую подачу новостей в собственный мозг. Сначала, если честно, была почти физическая ломка. Рука сама тянулась открыть ленту, проверить, что там случилось, кто что сказал, где очередной конец света. Кажется, что если не прочитаешь прямо сейчас, то пропустишь что-то важное. Но правда в том, что действительно важное до тебя дойдет. Быстро и без твоего ежедневного ныряния в это болото. А вот время, внимание и энергию тебе никто не вернет. Сейчас я позволяю себе заходить в новости не чаще одного раза в неделю. Иногда забываю и захожу раз в две-три недели. И, представляете, мир не рухнул. Зато я лучше концентрируюсь на своих проектах, делах, себе и семье. На том, что реально влияет на мою жизнь, а не просто раскачивает нервную систему. Потому что каждый сам решает, что пускать в свою голову. Можно каждое утро открывать дверь негативным новостям и потом весь день ходить с чужой тревогой внутри. А можно поставить фильтр и жить как-то спокойнее, продуктивнее и, что удивительно, счастливее. Вы как с этим справляетесь - читаете новости каждый день или уже тоже поставили себе ограничитель?

Единственный актив, где я ни разу не ушел в минус 👌 Я сейчас поймал себя на интересной мысли: у меня еще не было ни одного земельного участка, на котором я бы потерял деньги. Да, бывало, что заработал не столько, сколько хотел. Да, были единичные случаи, когда продал примерно за столько же, за сколько купил. То есть вышел в ноль. Но чтобы уйти в минус - такого не было ни разу. И вот это особенно забавно, потому что в других активах минусы у меня были. В акциях уходил. В облигациях тоже. В крипте - конечно. Даже в недвижимости были ситуации, где результат оказывался хуже ожиданий. А в земле - ни разу. Хотя моя компания продала уже больше 300 участков. Самое любопытное, что с виду земля кажется каким-то сложным и высокорискованным активом. Документы, категории, ВРИ, коммуникации, подъезды, ограничения - для новичка все это выглядит как минное поле. Но на практике, если нормально проверять участок и покупать его с головой, земля оказывается одним из самых защищенных активов. Она не обнуляется, не банкротится, не исчезает из приложения и не превращается в красивую цифру на экране, которая завтра может стать в два раза меньше. Земля - это старая добрая классика. Не самая быстрая, не самая шумная, не самая хайповая. Зато понятная, физическая и очень часто недооцененная. Наверное, именно поэтому я ей и занимаюсь 🌳

⛔️ Целеевские бани сняли в двух выпусках. И вот почему мне это важно К нам в Целеево приезжали ребята из Техно Лит и сняли два выпуска про Целеевские бани. И я отдельно кайфанул не от того, что нас похвалили, а от того, что со стороны стало видно главное: на земле можно делать нормальные проекты, за которые не стыдно. Большинство людей, когда слышит слово “участок”, в голове сразу рисует забор, мангал, газон и домик когда-нибудь потом. Максимум - купить, подождать, продать дороже. Это тоже стратегия, но земля - это не только спекуляция и не только дача. Земля - это основа, на которой можно собрать продукт. В Целеевских банях это хорошо видно. Лес, терраса, купель, горячий чан, комната отдыха, нормальная парная, печь, вода, свет и понятная логика движения человека: вышел из парной, облился, вышел на улицу, окунулся в купель или залез в чан, вернулся отдыхать. Ничего случайного. Каждый метр должен работать на впечатление гостя. Во втором выпуске ребята уже разбирают на нашем примере, какой должна быть правильная баня: пространство, воздух, широкие полки, вода рядом с печью, высота потолка, нормальный пар. Вот это мне близко. Проект нельзя делать из серии “и так сойдет”. Сначала ты вкладываешься головой, деньгами, временем, нервами. Потом этот объект начинает работать: люди приезжают, отдыхают, возвращаются, рекомендуют. Я часто говорю про землю как актив. Но актив - это не кадастровый номер в выписке. Активом участок становится тогда, когда у тебя есть стратегия: оформить, улучшить, перевести, продать, сдать, построить бизнес. Целеевские бани - один из таких примеров. Я не рассказываю теорию из презентации, я это построил руками, решениями и деньгами. Поэтому когда кто-то говорит: “на земле уже ничего не заработать” - я каждый раз улыбаюсь. Можно. Просто большинство хочет найти волшебный участок, который сам вырастет в цене, сам привлечет клиентов и сам принесет прибыль. Так не работает. Работает другое: увидеть потенциал земли раньше других и довести до результата. Смотрите два выпуска. Там не реклама, а нормальный разбор живого проекта - как он выглядит, почему людям там комфортно и что вообще можно построить на участке, если не мыслить категориями “лишь бы подешевле” 🔥 1 выпуск - обзор Целеевских бань: https://www.youtube.com/watch?v=WRArQozex5s 2 выпуск - как построить идеальную баню: https://www.youtube.com/watch?v=bKUOrNOKsD0 Приятоного просмотра 👌

«Такого не бывает» - любимая фраза людей, которые просто не видели таких кейсов 😉 После поста про участок, на котором стоит чужой дом, комментарии снова разделились на два лагеря. Одни написали: «Да, такое возможно». Другие уверенно заявили: «Это нереально», «автор упрям», «никто такое не покупает», «это деньги на ветер». И вот здесь важный момент. Моя позиция простая: при работе с землей бывают совершенно разные кейсы. Земля - это не стерильная картинка из учебника, где все идеально разложено по полочкам. В реальности встречаются сложные лоты, спорные документы, чужие строения, кривые описания, неочевидные ограничения и ситуации, где без понимания лучше вообще не заходить. Те, кто утверждают в комментариях, что такая ситуация невозможна, по-своему правы. Для них это действительно невозможно. В их жизни таких кейсов не было, поэтому в их картине мира их тоже нет. Но картина мира человека не равна территории! Можно сколько угодно спорить в комментариях, доказывать, что автор упрям, что «так не бывает» и что все вокруг должны мыслить только в рамках знакомых сценариев. А можно просто продолжать работать, проверять документы, разбирать реальные объекты и двигаться в земельном деле дальше. Я выбираю второе. Пока кто-то обсуждает, куда точно не надо лезть, моя компания продолжает радовать клиентов земельными участками. Например, сегодня прошла сделка по Крымскому гектару в проекте Донузлав 3. Его купила моя землячка Мирослава, чтобы расширить свой земельный банк землей на черноморском побережье 🌊 Мирослава, искренне поздравляю! Это как раз тот случай, когда человек не сидит в комментариях, а действует. В проекте Донузлав 3 у нас осталось всего 2 участка. Очень рекомендую внимательно к нему присмотреться, потому что участков по 3500 за сотку больше не будет. Это последние. А спорить о том, существует ли рынок земли, можно бесконечно. Только земля от этого дешевле не становится.

Купил землю, а дом на ней чужой. Сказки? Вот вам реальный лот 😉 Вчера в комментариях разгорелся спор. Я написал: представьте, что вы купили земельный участок, а дом на нем зарегистрирован на другого человека. И сразу пошло: «невозможно», «не зарегистрируют», «сказки», «расширьте знания в 218-ФЗ». Так вот. Если вы с такой практикой не сталкивались, это не значит, что ее не существует. На скрине - лот с торгов. Земельный участок продается, а в описании прямо указано, что на нем расположены объекты недвижимости, по которым решение суда о принудительной продаже отсутствует. То есть участок отдельно. Строения отдельно. И покупатель земли автоматически не становится собственником дома. Вот здесь и начинается самое интересное. На бумаге у тебя участок. Но на участке стоит чужой дом. У собственника дома тоже не праздник - дом есть, а земля под ним уже принадлежит другому человеку. Кто в заложниках? На мой взгляд, оба. Но покупатель участка в большей степени, если он зашел в такой лот без понимания, что дальше делать. Потому что это уже не история «купил дешево и завтра перепродал». Это история про документы, доступ, пользование землей, возможные суды и очень внимательную проверку до участия в торгах. Именно поэтому я постоянно говорю: на торгах деньги делают не те, кто просто увидел низкую цену. Деньги делают те, кто понимает, что именно покупает. P.S. А теперь вопрос к вам: вы бы полезли в такой лот, если цена сильно ниже рынка? Или лучше пройти мимо?

Давай представим что ты купил участок, на котором стоит чужой дом. То есть земельный участок зарегистрирован на тебя. А дом зарегистрирован на незнакомого тебе человека. Кто в заложниках? Ты или твой сосед? P.S: напиши в комментариях свое мнение

ИИ стал моим диетологом и тренером. Первые 10 дней - минус 1,4 кг 🔥 Ну что, друзья, как я писал выше, я начал свой эксперимент по внедрению ИИ в свою обычную жизнь. Не просто “поиграться в нейросетку”, а реально использовать его как диетолога, счетчик калорий, личного тренера и консультанта по похудению. Прошло первые 10 дней. И я вам скажу честно - это офигенно. Стартовал я с веса 89,3 кг. Сегодня утром на весах уже 87,9 кг. Итого минус 1,4 кг за 10 дней. Понятно, что ИИ сам за меня на тренировку не сходит, шаги не нагуляет и куриную грудку вместо бургера в рот не положит. Но удобство - просто колоссальное. Раньше, когда я считал калории, нужно было вручную забивать продукты в приложение на телефоне. А это, друзья мои, то еще удовольствие. Особенно если ты часто ешь не дома, а в кафе или ресторане. Начинается вот это: сколько там грамм, сколько масла, какой соус, что вообще было в этой тарелке. И через пару дней хочется все это дело бросить. А тут совсем другая история. Даже если ты без весов и не понимаешь, сколько конкретно еды у тебя в порции, можно просто сфотографировать тарелку, загрузить в ИИ, и он прикинет калории и БЖУ. Да, это не лабораторная точность, но для жизни - более чем рабочая модель. Самое крутое, что он не просто считает цифры. Он еще и подсказывает, что лучше добавить в конце дня, чтобы питание было более сбалансированным. То есть ты видишь не абстрактные “калории”, а нормальную картину: где недобрал белка, где перебрал жиров, что можно съесть вечером, чтобы не разрушить дневной баланс. С тренировками тоже очень круто. Он составляет программу, адаптирует ее под цели, под уровень, под самочувствие. Я даже могу попросить сделать тренировку в картинках - и он реально собирает мне на каждый тренировочный день целый комикс с упражнениями. Это уже не просто текст “сделай 3 подхода по 12”, а понятная визуальная инструкция. Если в начале эксперимента я еще сомневался, будет ли от этого реальная польза, то сейчас уже вижу: работает. Не магия, не таблетка для похудения, не “нажал кнопку и проснулся с прессом”. Но как система контроля, подсказок и сопровождения - очень сильная штука. Единственный момент - техника упражнений. Здесь, конечно, нужно быть аккуратным. Но и это решаемо. Можно снять видео и загрузить его виртуальному тренеру, чтобы он посмотрел со стороны. Можно подойти к дежурному тренеру в зале и попросить показать, как правильно делать упражнение. В моем случае проще, потому что я раньше занимался с личным тренером и базовые упражнения знаю. В общем, что имеем по итогу: минус почти полтора килограмма со старта, понятная модель, меньше рутины, больше контроля и еще один вопрос, который получилось успешно закрыть с помощью ИИ. Уже сейчас могу рекомендовать этот фрейм. Не вместо дисциплины, а как инструмент, который помогает эту дисциплину держать 💪 Интересно, кто-то из вас уже пробовал использовать ИИ для питания, тренировок или похудения?