Редкие инвестиции / А. Унжаков

Через несколько дней семейная ипотека может стать другой. Сейчас на рынке активно обсуждают изменения, которые могут вступить в силу уже с 1 июля. Главная тема — уход от единой ставки 6% для всех семей и переход к разным условиям в зависимости от количества детей. Что обсуждается: 1️⃣ Семьи с одним ребёнком Для них ставка может вырасти до 10–12%. 2️⃣ Семьи с двумя детьми Для них, по текущим обсуждениям, ставка может остаться в районе 6–8%. 3️⃣ Семьи с тремя и более детьми Для многодетных семей, наоборот, обсуждается снижение ставки до 4%. Логика государства понятна: семейная ипотека должна помогать семьям улучшать жилищные условия, а не превращаться в инструмент покупки маленьких инвестиционных квартир. Честно сказать, на мой взгляд, этих мух от котлет отделить уже невозможно. Кроме ставки, обсуждают ещё несколько важных изменений: ▪️ запрет на повторную льготную ипотеку, если первая ещё не погашена; ▪️ покупку жилья только в регионе проживания; ▪️ привязку условий к площади квартиры — чем просторнее жильё для семьи, тем больше поддержка; ▪️ увеличение максимальной суммы кредита. Сейчас лимиты такие: — Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область — до 12 млнр. Остальные регионы — до 6 млн ₽. Обсуждаемые новые лимиты: — столичные регионы — до 18 млн ₽; — остальные регионы — до 8–9 млн ₽. Что я бы сделал до 1 июля, если вы уже в процессе сделки: 1. Связался бы с банком и уточнил, можно ли зафиксировать текущие условия. 2. Проверил бы первоначальный взнос и нет ли риска, что после изменения правил условия по объекту поменяются. 3. Внимательно посмотрел бы весь пакет документов, а не только ставку. В ипотеке важна не одна цифра, а вся конструкция сделки: ставка, срок, сумма кредита, ПВ, страховки, комиссии, условия застройщика. 4. Если заявка уже на финальной стадии, отдельно уточнил бы, можно ли сохранить старые правила при выходе на сделку. ⚠️ Почему это важно для инвестора? Если условия действительно изменятся, часть объектов станет менее доступной для покупателей. Особенно для семей с одним ребёнком, если ставка уйдёт с 6% к 10–12%. А это значит, что те, кто успеет зайти по текущим условиям, могут получить сильное преимущество. В недвижимости деньги часто зарабатываются не только на том, что вы «купили хороший объект», а на том, что вы вовремя зафиксировали правильные условия входа. Особенно если объект даёт сразу две точки доходности: — рост стоимости недвижимости; — денежный поток, который может частично или полностью перекрывать ежемесячный платёж. По нашим расчётам, сама разница между рыночной ипотекой и семейной ипотекой за срок владения объектом может давать несколько миллионов рублей экономии. Льготная ставка сама по себе ещё не делает сделку хорошей. Но хороший объект + правильные условия финансирования — это уже совсем другое. Сохраните себе этот пост и проверьте свою ипотечную заявку, если планировали покупку в ближайшее время. Если конечно успеете уже 😬 @aunzhakovv😀