Ашрафулин Александр арендный бизнес

Цифровой рубль. Разбираем новый инструмент расчетов, который Банк России выводит на этап массового внедрения. Для рынка готового арендного бизнеса и коммерческой недвижимости это означает появление альтернативы классическим банковским аккредитивам и эскроу-счетам при купле-продаже объектов. В сделках с коммерцией ключевой вопрос — безопасность и скорость расчетов. Сейчас стандартный процесс выглядит так: подписание договора, открытие аккредитива, регистрация перехода права в Росреестре, раскрытие аккредитива банком. Это занимает время и требует уплаты банковских комиссий. Цифровой рубль меняет саму архитектуру транзакции через встроенные смарт-контракты на платформе ЦБ. Как это работает на практике: Автоматическое исполнение сделки. Деньги покупателя блокируются в цифровом кошельке на платформе Банка России под конкретный смарт-контракт. Условием его раскрытия прописывается переход права собственности в ЕГРН. Как только Росреестр фиксирует изменения, платформа автоматически переводит цифровые рубли на кошелек продавца. Посредник в виде коммерческого банка из этой цепочки исключается. Снижение транзакционных издержек. В отличие от классических безналичных расчетов, где тарифы за ведение спецсчетов или раскрытие аккредитивов привязаны к объему сделки, операции с цифровым рублем для бизнеса жестко регламентированы тарифами регулятора. Для юридических лиц комиссия составляет фиксированные 0,3% от суммы платежа, но не более 1,5 тысяч рублей. При сделках в сотни миллионов рублей экономия на инфраструктуре становится ощутимой. Прямой контроль целевого использования. Инструмент позволяет маркировать цифровые рубли. Если объект покупается на заемные средства или в рамках целевого финансирования, банк-кредитор видит всю цепочку движения средств. Продавец получает расчет гарантированно, а риски нецелевого расходования или зависания денег на корсчетах промежуточных банков исключены. Для крупных инвесторов и фондов это технический шаг к оптимизации оборачиваемости капитала. Инструмент убирает лишние звенья и снижает временные лаги между подачей документов и получением средств на баланс.

Про кредиты. Разбираем стратегию работы с долгом. В 2024–2025 годах многие заходили в объекты коммерческой недвижимости на жестких условиях: дорогие кредиты, привязанные к ключевой ставке, либо фиксированный процент на пике инфляционного цикла. Сейчас, когда Банк России начал планомерно снижать ключевую ставку (до 14,25% в июне 2026 года), открывается окно возможностей для снижения долговой нагрузки. Инвесторы делятся на два лагеря. Первые продолжают платить по старым тарифам и переплачивают из-за высокого процента. Вторые используют цикл смягчения денежно-кредитной политики для технического переформатирования кредитного плеча. Запускать этот процесс нужно по четкому алгоритму. Правила рефинансирования на текущем рынке: Расчет порога эффективности. Идти в банк имеет смысл при снижении ставки минимум на 2–3 процентных пункта от вашей текущей. Переоформление договора — это всегда дополнительные издержки: независимая оценка объекта, страхование, комиссии за выдачу и аудит юридической чистоты. Все эти затраты должны окупаться экономией на процентах за первые 6–8 месяцев. Индексация аренды против долговой нагрузки. Профессиональный аудит ГАБ подразумевает синхронизацию кредитных выплат и арендного потока. Если ваши арендаторы платят фиксированную ставку с безусловной годовой индексацией в 5%, а кредит взят под высокую ставку, рефинансирование — единственный способ выровнять бизнес-модель до нормальных показателей окупаемости. Альтернатива в виде ЗПИФ. Если банк отказывает в изменении условий или объект имеет специфическую инженерную начинку, упаковывайте актив в закрытый паевой инвестиционный фонд (от 300млн в формате общего НДС). Это позволяет привлечь коллективный капитал, полностью или частично погасить дорогой банковский долг и оптимизировать налог на прибыль внутри фонда. Рыночные циклы меняются. Тот долг, который казался тяжелым бременем год назад, при грамотном финансовом подходе становится инструментом роста капитализации портфеля. Важно вовремя провести домашнюю работу и зафиксировать новые условия.

ЗПИФы в недвижимости 2026г. Рынок коммерческой недвижимости меняется на глазах. Если раньше покупка офиса или склада была историей про личное владение, то сейчас фокус сместился на ЗПИФы. Ранее детально поговорили об этом с Михаилом Костроминым из Активо. Почему инструмент стал настолько востребованным именно сейчас? Первое — это налоги и капитализация. Фонд не платит налог на прибыль до момента выплаты дохода пайщикам. Это позволяет реинвестировать все полученные средства внутри фонда, из-за чего капитал растет заметно быстрее, чем при прямом владении. В условиях нынешней экономики это серьезное преимущество. Второе — масштабируемость и простота управления. Офисы сейчас дорожают из-за дефицита качественных площадей, а управление ими требует профессиональной компетенции. Управляющая компания берет на себя всю операционную работу: поиск арендаторов, обслуживание, контроль за состоянием активов, даже если они разбросаны по разным регионам. Третье — конфиденциальность. Информация о конечных владельцах фонда в публичных реестрах обезличена. Для многих инвесторов в нынешних реалиях это важный фактор безопасности. По сути, ЗПИФ стал упаковкой для крупных объектов, которая позволяет зайти в качественные офисы и склады с меньшим порогом входа и меньшей головной болью. Рынок уходит от владения отдельными метрами в сторону владения долями в профессионально управляемых фондах. Все логично: профессионалы занимаются управлением, инвесторы получают доход. Остальное — от лукавого.

Рынок недвижимости глазами Циан. Пока одни жалуются на рост тарифов классифайдов, другие перестраивают бизнес-процессы и забирают долю рынка. Записали мощное интервью с Михаилом Посредниковым из Циан. Эпоха бесплатных лидов официально всё. Рынок недвижимости стал платным, и это мировой бенчмарк. Рост цен на размещение — не прихоть площадок, а зеркало дикой медиаинфляции в 20–30% в год на ТВ и в контексте, которую мы все оплачиваем. Выживут те брокеры и девелоперы, кто инвестирует в свои маркетинговые команды, а не мыслит категориями 90-х. Главные инсайты, которые вытащил для нашего бизнеса: 1. Классифайды выигрывают всегда. На растущем рынке все продвигаются, чтобы продать дороже. На падающем — вливают х2 в продвижение, чтобы просто выжить. 2. Чаты — новая нефть. Скорость ответа в чатах ЦИАН догнала звонки. Медленный брокер — мертвый брокер. 3. Сделки в один клик не будет. Из-за сложности актива, ипотечного фондирования и страха сделки всей жизни люди никогда не доверят покупку ИИ на 100%. Но агент с ИИ всегда обыграет агента без него. 4. Тренд 15 минут. Вся жизнь и ритейл окончательно переходят на первые этажи ЖК. Для нас как для экспертов в ГАБ — это ключевой маркер ликвидности. Куда пойдет рынок недвижимости дальше? Как адаптироваться к рыночной ипотеке и почему недвижимость остается безальтернативным сейфом для капитала при снижении ставок по депозитам? Полный разбор трендов, цифр и прогнозов уже на канале: VK RuTube YouTube

Наблюдение. Настало время, как в Европе или в Штатах, когда электрики, сантехники, плиточники, кровельщики и прочий синий воротничок начинают зарабатывать больше ИТРов, менеджеров среднего звена и джунов в IT. Смотрю по личным наблюдениям из 2025-2026 годов: приглашаю человека поменять проводку/починить кран/уложить плитку. Он приезжает на новом Mercedes (либо премиальный европеец, либо заряженный китаец). Одет в брендовую одежду. Обвешан техникой — с профессиональным инструментом, лазерными уровнями, диагностикой. Свою работу делает. Качественно. Иногда даже убираются за собой после рабочего дня (иногда нет, по старинке сам убирай). В эру, когда все вокруг говорят про ИИ, автоматизацию, нейросети и оптимизацию рабочих мест, галопирующими темпами растут профессии, связанные с реальным ручным трудом. Особенно в узких дефицитных нишах: электрика, сантехника, ремонт, монтаж оборудования. Парадокс: чем умнее становятся машины, тем дороже ценятся живые руки, которые могут приехать, починить и не запороть объект. Приходил ли к вам сантехник на Cayenne? Сколько берет нормальный плиточник за день?

Банковский кризис уже начался? Кризис в банках не всегда начинается с очередей у банкоматов, закрытых отделений и новостей про санацию. Иногда он начинается более плавно: растет просрочка, банки увеличивают резервы, бизнесу тяжелее перекредитоваться, слабые заемщики начинают сыпаться. Деньги становятся дорогими. И вот это уже напрямую касается коммерческой недвижимости. Почему? Потому что за каждым арендатором стоит экономика его бизнеса. Если у малого и среднего бизнеса растет просрочка, значит часть предпринимателей уже не выдерживает текущую стоимость денег. Кто-то режет расходы. Кто-то просит арендные каникулы. Кто-то закрывает точку. Кто-то тянет платежи до последнего. Для собственника помещения это быстро превращается в конкретный вопрос: «А мой арендатор точно выдержит?» Сейчас опасно смотреть только на окупаемость объекта. Написано в презентации «9 лет окупаемости». Но если арендатор слабый, ставка завышена, а помещение без него никому не нужно, это не ГАБ. Это красиво упакованный риск. Я бы сейчас смотрел на три вещи: 1. Насколько арендатор устойчив. 2. Можно ли быстро заменить его на другого. 3. Сколько стоит помещение без текущего договора аренды. В спокойном рынке покупают доходность, а в нервном рынке покупают устойчивость. Именно поэтому хорошие помещения в сильных локациях будут держаться. А объекты, где вся стоимость нарисована арендным договором с сомнительным арендатором, могут неприятно удивить. Кризис — это не только угроза. Для тех, кто умеет считать, это еще и момент, когда активы начинают продаваться с дисконтом.

Неликвид приносит деньги. Вышел новый подкаст. В гостях — Максим Повтарев, основатель сети «Мегасклад». Поговорили без воды о развитии сети, инвестициях в недвижимость и о том, как меняется рынок. Основные тезисы: 1. Практика против теории: почему насмотренность и работа в полях решают больше, чем просто анализ цифр. 2. Технологии: как использование ИИ позволило компании кратно увеличить производительность IT-команды. 3. Масштабирование: планы по выходу на 100+ объектов и развитию в регионах, где спрос на хранение вещей растет вслед за плотной застройкой. 4. Рынок: оценка текущей ситуации в коммерческой недвижимости — где сегодня искать иксы и как не совершить ошибок. И не надо подписываться в МАХ. Если интересуетесь развитием бизнеса в недвижимости — рекомендую к просмотру. Делитесь обратной связью в комментариях. VK RuTube YouTube

Кто останется в коммерческой недвижимости, а кто уйдет. Последние годы в ГАБ пришло много людей из маркетплейсов, фондового рынка, инфобизнеса и просто "есть инвесторские деньги, надо куда-то пристроить". Модель работы: найду помещение, нарисую арендную ставку, продам инвестору, заберу процент с прибыли. Назову это девелопментом или "габ-заводом". На растущем рынке такая схема какое-то время работает. Особенно когда деньги дешевые, покупатель приходит, а слово "аптека" в презентации добавляет к цене пару миллионов. Но рынок стал другим. Сейчас инвестор уже не так радостно покупает табличку 200 000 рублей аренды в месяц. Он спрашивает: кто арендатор, сколько платит, какие каникулы, кто делал ремонт, какие капексы арендатора, что с входной группой, почему ставка выше соседей, что будет через 11 месяцев. И вот здесь начинается разделение. Останутся те, кто умеет работать с объектами. Найти. Вложить свои деньги. Разобраться с документами. Договориться с арендатором. Пережить простой. Ошибиться, заплатить за ошибку и все равно довести объект до нормального состояния. Уйдут те, кто пришел в коммерцию как в очередную тему. Потому что маржа стала меньше. Ошибка в арендной ставке на 20–30 тысяч рублей в месяц уже ломает модель. Комиссия брокера, ремонт, простой, торг покупателя, налоги, юристы. И внезапно быстрые 3 млн прибыли превращаются в год нервов и вопрос: кому это теперь продать?

Твой личный сейф. Записали выпуск с Александром Пергушевым из Life Management. Александр всю жизнь в налогах, работал в KPMG, а сейчас упаковывает личные фонды для крупного капитала. Тема сейчас на слуху (рынок вырос с 20 до 600 фондов), но вокруг неё полно мифов. Разложили по полкам, в чем реальный профит для тех, кто владеет коммерческой недвижимостью. Что нужно знать: 1. Защита от субсидиарки. Через 3 года активы в фонде становятся неприкосновенными. Претензии к вам как к физлицу не переходят на объекты внутри фонда. Это база для тех, кто ведет активный бизнес. 2. Налоговая оптимизация. Для ЛФ ставка налога на аренду — 15%. Если у вас крупные объекты и прогрессивная шкала НДФЛ улетает за 20%, математика фонда начинает работать на вас. Плюс по депозитам можно крутить УСН 6%. 3. Связка с ЗПИФ. Идеальная конструкция для упаковки недвижимости. Александр объяснил, как через фонд заходить в ЗПИФ — актуально для тех, кто покупает объекты ниже рынка. 4. Наследование. ЛФ — это спасение от обязательных наследников. Вы сами прописываете правила: кто и при каких условиях получает выплаты. Разговор получился плотным и без воды. Обсудили и табу в управлении, и почему личный фонд — это ваш юридический аватар. Смотреть выпуск: VK RuTube YouTube

Разговор с командой. Время брокера — главный актив. Превратили показ в управляемый процесс: 1. Квалификация по звонку: 5–6 твердых вопросов. 3–4 «да» — работаем. 2. Идентификация принимающего решение: Инвестор, помощник или агент? Цель — вовлечь того, кто принимает решение, а не менеджера, затягивающего сделку. 3. Срок выхода: Если депозит закончится через полгода или вступление в наследство — обсуждать высоту потолков бессмысленно. Рынок изменится. Держим на контроле, тратим время рационально. 4. История поиска: Что смотрели и почему не купили? Выявляем реальные критерии. 5. Подготовка: Приезжаем заранее, особенно на новые объекты. 6. Аудит локации: Окружение, трафик, конкуренты. Звучим как местный житель с 20-летним стажем. 7. Технические нюансы: Замки, свет, протечки. Не скрываем «боли» (например, насос в подвале), предлагаем решение: «Оценка риска — 10 тысяч, контакт сантехника есть, объект ниже рынка на миллион». 8. Финал: Каждое касание — следующее действие и фоллоу-ап. Если «покажите еще» — уточняем критерии (цена, локация, потолки). Без фиксации — вы просто гуляете по Москве. После встречи — сразу документы (ЕГРН, договоры) или Zoom с собственником. Резюме: Коммерция — рациональное поле. Брокер не открыватель дверей, а аналитик, профессионал, экономящий время и минимизирующие риски инвестора. Вопросы по сделкам или ГАБ — @shevches.