Андрей Осипов пишет...

Комиссия с “двух концов” ч.2 Начало здесь Агент заявил требования о взыскании с клиента - продавца платы за услуги по продаже квартиры. Клиент посчитал, что агент никаких услуг ему не оказал, квартира подыскана агентом в интересах покупателя Г., а агент заявил требования о взыскании с продавца платы за услуги, которые фактически были оказаны агентом покупателю Г., и ею оплачены. Первая инстанция согласилась с Этажами и взыскала с клиента деньги, а апелляция поддержала решение (обезличенная копия решения в комментариях). По букве закона всё правильно… Лично мое мнение: двустороннее посредничество необходимо ограничить. Прошу коллег высказать свое мнение ! #комиссиясдвухконцов Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

🔥 Консультирует ли риэлтор по налогам ? Коллеги, если Вы ведете сделку по продаже квартиры, а доход, который получит продавец попадает под налогообложение - оформите с клиентом информационное письмо, в котором подробно укажите эти обстоятельства, бумагу подготовьте в двух экземплярах, а на Вашем экземпляре – попросите клиента указать: “Указанную информацию принял к сведению, и понимаю, что буду обязан оплатить налог”, дата , ФИО и подпись. В договоре особо отметьте, что Вы оказываете услуги только в рамках предмета договора: поиск покупателя и организация сделки, и никаких иных услуг в виде консультаций по вопросам налогообложения Вы не оказываете… Иначе клиент может обратиться в суд и попытаться взыскать с риэлтора деньги в виде убытков или в виде некачественной услуги (пример дело Ермаченко против Триумфальной арки в комментариях - обезличенная копия решения суда). Но бывает и по другому: риэлтор проходит обучение по налогам, далее консультирует клиента неправильно, а последний попадает на налог (об этом позже) Лично моя позиция: всегда направлять клиента за письменной консультацией к проф. налоговому консультанту ! Андрей Осипов пишет…

🔑 Пока большинство риэлторов работают с рынком снаружи - есть те, кто видит его изнутри. Изнутри - это значит понимать не просто «какие документы нужны», а почему именно эти, что происходит в системе когда сделка приостанавливается и где именно теряется большинство агентов. Такое понимание не читают в статьях. Его получают от людей, которые создают эту систему. 📆 21-24 июля на программе с Роскадастром выступит Мария Макарова - заместитель руководителя Росреестра по Москве и Алексей Бутовецкий - статс-секретарь, заместитель руководителя Росреестра. Не преподаватели и не эксперты из книг, а люди, которые принимают решения и каждый день видят где именно теряются сделки. И это лишь один из четырёх дней программы. За 4 дня разберём всё - от первой встречи с клиентом до регистрации сделки. Технологии продаж, работа с покупателем и продавцом, законодательство, цифровые сервисы рынка. Плюс - участники программы получают доступ к новой цифровой платформе, в которую уже загружен план развития Москвы и Подмосковья до 2050 года. Пока это закрыто для большинства. 📃По итогам - государственное Удостоверение о повышении квалификации с печатью Роскадастра и регистрацией в реестре Рособрнадзора. Документ, который отвечает на вопрос клиента «почему именно вы» быстрее любых слов. ⚡️Таких программ в ближайшее время не планируется! Присоединяйтесь ⬇️ ▶️ Члены ГРМ - 21 000₽ через личные сообщения Екатерины Шенгель ▶️ Не члены ГРМ - 39 200 ₽ через webinar.kadastr.ru 🟢 Ассоциация Гильдия профессиональных риэлторов - ГРМ #ГРМ_Обучение #Роскадастр

🔥 Тонкости оплаты услуг по договору с клиентом При оказании услуг по продаже объекта у клиента зачастую просто нет денег, чтобы заплатить риэлтору вознаграждение прямо на сделке (при заключении ДКП квартиры), поэтому в договоре присутствует такой пункт: “оплата услуг Агента производится в день подписания между Клиентом и Потенциальным покупателем договора отчуждения Объекта недвижимости, и/или произведения полного расчета Покупателем с Клиентом за Объект недвижимости по договору отчуждения + указываем сроки” Некоторые АН и частники работают по схеме “обеспечительного платежа” с довнесением… При покупке ситуация иная: клиент (покупатель) может заплатить риэлтору прямо на сделке, однако бывают случаи (и сейчас они участились), когда отказываются платить и не подписывают Акт выполненных работ (оказанных услуг). Для защиты риэлтора в договор вносят оговорку: “В случае не подписания Акта или немотивированного отказа от подписания Акта Клиентом в течение 3 (трех) календарных дней, услуги считаются автоматически принятыми Клиентом по истечении вышеуказанных 3 (трех) календарных дней и подлежат оплате в полном объеме” Также следует указать, что подтверждением факта оказанных услуг надлежащим образом будет являться выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности на квартиру покупателю, найденному Агентом, либо лицу, аффилированному с покупателем. ♦️ Если Вам нужен правильный риэлторский договор - пишите мне в личку телеграма и в мессенджеры, тел: 8-926-206-5170 #риэлторскийдоговор Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

📃 Что изменилось в законодательстве за июнь и что важно знать риэлтору уже сейчас? Каждый месяц выходит десятки законов, разъяснений и судебных решений. Но какие из них действительно повлияют на работу риэлтора? Правовой комитет Ассоциации ГРМ подготовил дайджест главных изменений законодательства за июнь 2026 года и собрал всё самое важное в одном документе. Внутри изменения, которые касаются вашей ежедневной работы: ✅ регистрации прав и кадастрового учёта; ✅ новых разъяснений Росреестра; ✅ изменений в работе с ЕГРН; ✅ судебной практики; ✅ Росфинмониторинга и персональных данных; ✅ ипотечного законодательства; ✅ налоговых изменений; ✅ ключевой ставки Банка России и других важных нововведений. Если вы сопровождаете сделки с недвижимостью, этот материал поможет быть в курсе изменений, избежать ошибок и увереннее консультировать клиентов. Прикрепляем полный дайджест ▶️ сохраняйте и используйте в работе. #Правовой_комитет #ПравовойДайджест_ГРМ

🔥 ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ и НАЛОГИ Напомню, что жилое помещение может быть предметом договора АРЕНДЫ, если сдается юрлицу или ИП, подробнее можно почитать здесь здесь здесь Сегодня квартиры физиков нередко передаются в “управление” по Агентскому договору, то есть управляющая компания (ИП или ООО) выступает от имени и за счет собственника (по договору доверительного управления управляющий действует от своего имени). Платежи по аренде поступают на счёт управляющей компании, которая ежемесячно перечисляет собу сумму (вычтя сумму вознаграждения), а налог соб рассчитывает и уплачивает самостоятельно в рамках своего режима (НПД, УСН). Если соб просто физлицо – то управляющая компания является налоговым агентом и сама рассчитывает и перечисляет в ФНС налог. Важный момент: если арендатор (юрик или ИП) платит собу напрямую, а не управляющей компании – то арендатор является налоговым агентом, то есть удерживает НДФЛ (13-15%) из выплаты и перечисляет в ФНС. По моей личной практике, если квартира сдается юрлицу или ИП, то соб регистрируется по 422-ФЗ и сам платит налог 6% Коллеги, по налогам в коммерции были отличные вебинары у наших налоговых преподавателей, а, если нужен хороший договор аренды квартиры с юриком или ИП - пишите мне в личку в мессенджеры, тел: 8-926-206-5170 #договорарендыквартиры Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

Коллеги, сегодня наша профессия в законе не определена, нет единых стандартов работы, нет четких требований к экспертам рынка недвижимости и не закреплена ответственность 😢 Очень надеюсь, что в федеральном законе о риэлторской деятельности, который планируют принять этой осенью, указанные проблемы будут решены. Вместе с тем уже сегодня специалист может грамотно себя упаковать и работать легально, подробнее здесь ♦️ Для коллег я подготовил как отдельные договоры, так и комплекты договоров для работы с клиентом со всей необходимой документацией (акты, листы предоставления, заявки на рекламу, согласия на обработку перс.данных и.т.п.) По всем вопросам пишите мне в личку телеграма и в мессенджеры, тел: 8-926-206-5170 #риэлторскийдоговор #юридическаяупаковкариэлтора Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…

Сегодня хотел бы еще раз отметить важность 8 шагов покупателя в сделке, каждый из которых должен быть письменно подтвержден ! О них рассказал руководитель департамента судебной защиты ООО Домклик Павел Медянкин, выступая 11.11.2025 на Круглом столе по защите прав добросовестных приобретателей недвижимости в сделках с ведомыми. Памятку по защите риэлтора в сделках с "ведомыми" можно почитать здесь #8шаговпокупателя Андрей Осипов пишет...

Допрос психиатра. Знакомый сценарий: купля-продажа недвижимости, перед сделкой осмотр в ПНД, после сделки "ведомый" продавец отдаёт деньги мошенникам, а потом бежит в суд, оспаривать сделку. Итак, перед сделкой продавец обращался в районный ПНД, где его осмотрел психиатр. И как обычно бывает в таких случаях, психиатр не делал развёрнутого заключения, но выдал справку о возможности совершения сделок с недвижимостью. В суде мы ходатайствовали о вызове психиатра на допрос. Суд согласился и вызвал психиатра на допрос в качестве свидетеля. В суде психиатр пояснила, что длительность осмотра каждого человека длится минут 15-20. За это время психиатр проверяет факт того, состоит на учёте в ПНД человек или нет, смотрит документы в системе ЕМИАС, и беседует с человеком. Психиатр интересуется целью получения справки. Уточняет причину продажи. Спрашивает добровольно ли человек решил продать недвижимость или кто-то его к этому принуждает. Если у психиатра появляются какие-то сомнения в состоянии или поведении человека, подозрения на "ведОмость", его отправляют на беседу с психологом. Я спросил у психиатра: "Если внешне человек спокоен, но относительно причин продажи он врёт, тогда Вы сможете выявить, что он действует по указанию телефонных мошенников?" Психиатр улыбнулась и сказала, что, конечно, этого она выявить не сможет. Пожалуй, это всё, что следует знать по этому вопросу.

🔥 Краткий гайд по безопасности 1.Оформить так называемую “безличку”: внести в ЕГРН запись о невозможности гос. регистрации права без личного участия правообладателя. 2.Внести в ЕГРН актуальный email и проверять почту ежедневно. 3.Включите двухфакторную аутентификацию на Госуслугах. 4.Подключить уведомления о выпуске на Вас электронной подписи. 4.Цифровая гигиена, в том числе не давать данные паспорта, СНИЛС, ИНН и.т.п. направо и налево. 5.Отказ от биометрии (О биометрии от судебного юриста ) Учитывайте признаки мошенничества, которыми руководствуются банки Прошу дополнить, если что то упустил ! #мерыбезопасности Мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет…