Георгий Кузин | Активы Без Стресса

🔍 Государство забрало 1 млн м² складов «Элмы» на 120 млрд. Давайте разбираться. Я уже писал про «Элму» – про то, как она несколько лет подряд активно скупала недвижимость: бывшие производственные и складские площадки, тогда недорого, а по сегодняшним меркам задёшево. Половину портфеля она собрала прямо на торгах – отдельные лоты я разбирал, например кондитерскую фабрику «Богатырь». Теперь у истории развязка: 19 июня АО «Элма» – 1,05 млн м² – перешло государству, под управление Росимущества. Что забрали: •  1,05 млн м²: 11 индустриальных, складских и бизнес-парков плюс 2 технопарка •  география: Москва, Зеленоград, Подмосковье, Ростов-на-Дону, Ржев (Тверская обл.), Всеволожск (Ленинградская обл.) Чего я тогда не разобрал – технопарки. А это отдельная и сильная история. Резидент технопарка получает льготы и готов за это платить больше аренды. «Элма» занималась этим профессионально: оба её технопарка (Зеленоград, Семёновский) – в топе Москвы. Там не простые метры, а умные, или грамотно организованный арендный бизнес. За что забрали. Антикоррупционный иск Генпрокуратуры по делу подшипникового холдинга КИМП. Владелец «Элмы» Дмитрий Гордица, по версии надзора – второй бенефициар КИМП, и через «Элму», по версии следствия, легализовались деньги с завышения цен на подшипники для оборонки. Сами объекты чистые: изъяли их по цепочке владения, как актив бенефициара, а не за собственные грехи. Сколько стоит. Балансовая оценка в решении суда – более 120 млрд. Оценки профи рынка скромнее: IBC Global 60–90 млрд, Ricci 45–50. Надо ли бежать на торги? Надо, но все зависит от схемы продаж Объекты сами по себе сильные. Но всё решит как будут продавать. Если портфель выставят одним большим лотом, как было/есть с Raven Russia, его сможет купить очень ограниченный круг топ-инвесторов: речь о 100 млрд рублей сразу, и здесь серьёзная задача с финансированием на такую сумму. Другое дело, если объекты пойдут в разнобой, по одному. Вот тогда – да, тогда это рынок, на котором уже десятки потенциальных покупателей. Поэтому следить стоит именно за развилкой: единый лот или дробление. ✔️ В итоге, «Элма» – набор очень интересных объектов, которые скоро окажутся на торгах. Следим #новости #склад

📉 Прогноз, который сбылся – и тут же обнулился В ноябре я писал про Кийосаки и его прогноз: серебро – $70 за унцию в ближайшее время, а дальше $200. В тот день оно стоило $53. К Новому году серебро дошло до $72. Прогноз сбылся, я честно об этом написал и почти повёлся: «может, не поздно зайти и целиться в $200?» Не зашёл. Замотался, отложил, забыл. И в кои-то веки моя прокрастинация сработала как риск-менеджмент. Сегодня серебро – около $57. За последний месяц минус 25%. Ещё 23 июня было $62, сейчас $57. До $200 оно не доехало – развернулось и поехало вниз. Золото туда же: •  пробило вниз $4 000 за унцию •  это минимум с ноября 2025 •  минус 3% за один день И вот тут интересный момент про то, как вообще читать такие прогнозы. Кийосаки не соврал. Серебро правда выросло – направление он угадал. Только между «угадал направление» и «заработал денег» лежит пропасть: кроме правильного входа нужно еще умение вовремя выйти. Те, кто гнался за цифрой $200 на пике в $72, сейчас сидят в минусе и ждут, когда же сбудется вторая половина прогноза. А что недвижимость? А мы, как обычно, в домике. Пока металлы и крипту трясёт на десятки процентов за месяц, метр стоит как стоял. Скучно, неволатильно, без иксов за неделю – можно спать спокойно. ✔️ В итоге, правильный прогноз – это только половина успеха. Угадать тренд мало, надо еще поймать его окончание. P. S. Серебро я так и не купил. Вроде хорошо, а все равно есть ощущение, что пропустил что-то. #новости #мысли

🔥 Ещё 404 тысячи метров на Ходынку. С каждым днём здесь всё жарче! Прочитал утром у коллег в «Недвижимость инсайды»: ПИК согласовывает 404 тыс. м² жилья на «Ленинградский, 45», напротив Авиапарка. До 177 метров, 54 этажа. Понятное дело, Ходынка – суперсладкое место, и девелоперы соревнуются, кто больше воткнёт жилья и офисов. И вот тут штука в чём. Объекты в этой локации идут, один за другим. У меня в окнах: с одной стороны Стоун тянет вверх башни, с другой – сносят МиГ. Основную часть снесли, теперь раздалбливают железобетонные блоки, чтобы вывезти. Работают сутками. Я весь этот девелопмент и вижу, и слышу. И когда складываешь всё в одну картинку – то, что уже строится, то, что заявлено, мой грохочущий МиГ и сверху новые 404 тысячи от ПИКа – получается, блин, дохрена. И это я только про жильё (про офисы уже такое писал). В одной точке одновременно: •  КРТ «МиГ» (Capital Group) – 1-й Боткинский проезд, вл. 7 – гигант на 90 га, только жилья 1,4 млн метров •  «С5» (MR Group) – ул. Серёгина, 5 – ключи 2030 •  «МАСТЕРС» (Capital Group) – ул. Викторенко, 16 – сдача 2029 •  «Муза» (Мангазея) – ул. Красноармейская, 11 – сдача 2029 •  «ДД:ОО:ММ» (Dar) – ул. Часовая, 6 – сдача 2028 •  Prime Park (Optima) – Ленинградский пр-т, 37 – 11,4 га, 9 корпусов – достройка к 2027 •  площадка Сухого – по соседству с «Ленинградский, 45» или она же – параметры пока не публичны Место, не спорю, крутое. Я сам тут живу не просто так: парк, БКЛ, Динамо, Авиапарк под боком. Локация – топ. Но вопрос не в локации. Вопрос в сроках и в сбыте. Объектов уже навалом, а ценник у всех – под миллион за метр. Любая нормальная квартира в бизнес-классе – это десятки миллионов, навскидку миллионов 70 и выше. И теперь представьте, какой поток клиентов с деньгами должен ежемесячно заходить в офисы продаж, чтобы все эти стройки распродались в разумные сроки. Не один офис – все сразу. Это и есть главный риск места. Не цена и не качество, а физическая ёмкость спроса. Когда премиум-лотов больше, чем платёжеспособных покупателей, кто-то первым начинает двигать сроки или ценник. ✔️ В итоге, место держу под особым присмотром. Давление в котле пока только нарастает – посмотрим, на каком обороте паровую машину начнёт потряхивать. P. S. Когда сосед сверлит – это ремонт. Когда сутками долбят бетон под окном – это редевелопмент. Привыкаешь 🙂 #новости

❓ Мы снова на перепутье У нас два сложно прогнозируемых фактора, от которых зависит очень много и в экономике, и на рынке недвижимости. В экономике – это, конечно, ставка. После пятничного заседания на рынках пессимизм, и у меня тоже. Я вчера так ничего и не опубликовал: весь день думал, прикидывал разные пути развития событий, ночью запустил ИИ на кучу исследований по всем разрезам и сценариям. Мы снова проходим очередную развилку. Бывают такие тяжёлые моменты – когда осознаёшь, что ситуация идёт не по тому сценарию, который хотелось. Для меня серьёзным ударом было в 2024-м понять, что высокая ставка – это надолго. Сначала ведь было ощущение: подняли, стабилизировалось, опустят, как было дважды до этого. Потом, прошлым летом, ещё раз вдогонку – когда стало понятно, что снижение ещё задерживается на полгода-год. И вот сейчас мы ровно в той же ситуации. Снова лето, снова расходы, снова дефицит – и снижение ставки опять отодвигается. Тебе каждый раз говорят: нормальный рынок будет не через полгода, а через два года. Ждёшь – а тебе: ну, надо ещё подождать. Следующим летом – опять потерпите год. Тут уже сидишь и думаешь: это точно ещё год или все пять? А для инвестиций это критично. На отмороженных ставках в нормальные проекты не зайти – остаются только высокорисковые истории. Нормально инвестировать при ставке 13, 14, 15, тем более 21% – в недвижимости невозможно. Заниматься недвижимостью можно. А вот свои деньги инвестировать – нет. Так что прогноз надо менять. Месяц назад я делал таблицу доходностей разных инструментов и зафиксировал на конец года 12%. Теперь реалистичнее 13%. И самое неприятное – не исключаю, что к концу года она будет выше, чем сейчас. Возможно, и 15%. Почему – да вы знаете почему. Исключать такой сценарий сегодня нельзя. Почему ставка так важна? Недвижимость крайне чувствительна к стоимости денег – это капиталоёмкий бизнес. Вторая история – семейная ипотека. Её меняют быстро, внезапно, ураганно, будто тайная операция. Понятно почему: начни менять за полгода – рынок будет полгода вопить, собирать деньги, толпы будут штурмовать офисы застройщиков. Это уже было дважды: с отменой льготной и с первыми правками семейной. На третий раз решили потихоньку, «без шума и пыли», как в «Бриллиантовой руке». Здесь, в отличие от ставки, ждать недолго: обещают, что 1 июля всё узнаем. Но эффект будет не меньше. Представьте казино. Крупье бросил шарик, рулетка крутится, все замерли – хоп, и выпадает 12%. Разница между 6% и 12% годовых огромная: нетрудно посчитать, во сколько вырастет платёж. Для семьи с одним ребёнком, а это около 60% программы – удвоение. Семейная ипотека – большая часть рынка. Отрезаем значительный кусок – и продажи где-то падают на 10%, а где-то и на 20%. Чем дешевле проект, тем больше в нём доля этой ипотеки. По Москве пострадают область, Новая Москва, все недорогие проекты. И регионы – особенно те, где и так продаётся не очень. Рынок жилья ждёт серьёзная турбулентность. На всех отразится по-разному, но в среднем будет плохо. Что делать? По ставке – ничего, это вне нашего влияния. По семейке призывать «бегите, осталось три дня, покупайте» – так себе совет: внутри Москвы подходящих лотов почти нет, надо докладывать, и серьёзно. За МКАДом тоже не особо широкий выбор. Если всё-таки хотите успеть до первого – главный совет: внимательно смотрите и считайте. Когда все бегут и скупают, продавцы подбрасывают залежалый товар. Не купите хлам задорого. ✔️ В итоге, как бы тяжело ни было, всегда есть точки роста, перспективные объекты и возможности – то, что можно купить и на этом заработать. Играть против рынка тяжело, но можно. Оптимизма я не теряю, но стратегию буду корректировать. P. S. Первое число – это обещание, а не факт: пока ничего не готово. Возможно, это психологический манёвр, чтобы держать рынок в напряжении. #мысли

📉 Рынок акций залёг на дно. И картина до боли знакомая Очередной антирекорд: индекс МосБиржи ниже 2 400 пунктов, дно с декабря 2024-го. 15 недель падения подряд. Очередной виток случился в пятницу. Рынок ждал снижения ставки до 14%, а ЦБ снизил только до 14,25%. Четверть процента, вроде мелочь, но рынок воспринял это как негативный фактор и тут же отыграл в ценах. Я смотрю на всё это и понимаю: это же один в один история рынка недвижимости. Любой бизнес дышит ставкой. И надежда у двух рынков одна: •  Снизят ставку: бизнесу станет легче, инвестиции вырастут. •  Депозиты перестанут быть привлекательными, и деньги из банков пойдут на рынок. Оба рынка караулят одну и ту же гору денег. На вкладах у физиков лежит 63,5 трлн рублей. Прогноз: при ставке ниже 13% в акции переедет 3–4 трлн. В недвижку потечёт из той же кубышки. Но вот только мы все ждём, ждём, а деньги всё не приходят. Теперь про прогнозы аналитиков и брокеров. Медианный по индексу на конец года – 3 400, что прям до хера. Но это и неудивительно: люди на комиссии от сделок продают мечту. И тут полное дежавю: ровно так же ведут себя продавцы квартир – вечное «покупай сейчас, завтра дороже». А по факту год назад аналитики обещали 3 000–3 500, вышло 2 766. Но есть у недвижимости и акций одно отличие. Акции сильно завязаны на геополитику, где мы повлиять не можем и где радужных перспектив пока нет. А недвижимость мало зависит от внешних факторов. Так что если выбирать, что постабильнее – недвижимость. ✔️ В итоге: сейчас недвижимость с фондовым рынком в одной лодке, только гребём в разные стороны. P. S. В прогнозах по акциям улучшение геополитики упоминается как повод для роста. Видно, у них там ещё не выветрился «дух Анкориджа». #новости

⭐️ ЖК «Донской Олимп» – средний квадрат от миллиона, а вот квартира по 600 тысяч •  75,8 м² •  Даниловский, Серпуховской Вал, д. 21, к. 4, эт. 7, кв. 17 •  77:05:0001011:8610 Начальная цена – 45 144 000 ₽ (595 тысяч ₽ за м²) Смотрю на дом – ЛСР, 2017, бизнес-класс. И честно – тогда сразу слабенько вышло, плюс за девять лет девелопмент ушёл совсем далеко. Концепция и архитектура тут уже морально устарели – присмотритесь, это видно по фасаду, благоустройству и МОПам. Будь дом десять лет назад сделан по-настоящему круто (так тоже бывает), его низ стоил бы процентов на 20 выше – и порог входа был бы другим. Но для нас всё это неважно – всё уже в рыночной цене, важно правильно считать. Сравниваем не со средней по дому (она выше миллиона), а с низом: самые дешёвые сопоставимые квартиры тут идут около 800 тысяч за метр. А зайти на торгах можно по 600 – дисконт к нижней планке под 25%. Вот и вся бизнес-идея – взять с дисконтом для себя или на перепродажу. По самой квартире материалов почти нет – ни планировки, ни фото, как выглядит внутри непонятно. Знаем только: 7-й этаж, 1-й подъезд 4-го корпуса. С такого этажа виды должны быть нормальные. Хорошая новость – должник прописан по другому адресу, значит, хотя бы его выписывать не придётся. А кто там прописан, кто живёт и что с квартирой сейчас – непонятно. Надо запрашивать у управляющего. ✔️ В итоге, интересный вариант, который стоит посмотреть: цена входа к такому дому ок, а риски – обычные для квартир. #наторгах #квартира #мысли

🥸 Самый странный дом олигарха, что я видел. А я работал на него. Над чудаковатыми особняками богатых легко потоптаться: денег потрачено море, а вышла несуразица. Но я тут лицо заинтересованное и немного информированное. Шесть лет я работал на владельца этого дома – Алексея Хотина. Поэтому не глумлюсь, а объясняю изнутри. Сейчас особняк на торгах: после национализации активов Хотина он перешёл государству и продаётся Росимуществом: •  3 535,4 м² •  Замоскворечье, ул. Щипок, 10с1 •  участок 2 232 м² Начальная цена – 2 648 195 000 ₽ (749 тысяч ₽ за м²) Сам объект – загадка. Участок застроен почти целиком, здание вытянуто длинной сосиской и занимает всё пятно. Своей территории по сути нет, окна выходят прямо на соседей – с одной стороны на территорию Александровской больницы (на 1-м фото). Снаружи дом так себе, и виды из него ему же под стать. Внутри обычное наполнение вип-особняка (кому хочется больше деталей – полная преза в каментах). На первом этаже окон нет, жильё поднято на второй, а сверху ещё стеклянная крыша – свет затащили через остекление. Жить в этом можно, но зачем – непонятно. И вот тут начинается интересное. Это не дом мечты в центре Москвы – элегантный, желательно старинный особняк с газоном и цветниками. Это что-то совсем иное. Зачем человеку, который владел миллионами метров и мог купить под жильё что угодно, такая странная штука? Чтобы ответить, надо понять, кто такой Хотин: К середине 2010-х – один из крупнейших рантье Москвы. Гостиница «Москва» на Манежной, Four Seasons, «Горбушкин двор», «Филион», бизнес-центры «Красный богатырь» и Cherry Tower – у семьи больше 2 млн м² недвижимости. Плюс банк «Югра» и нефть. Потом всё посыпалось: в 2017-м у «Югры» отозвали лицензию (173 млрд выплат вкладчикам – крупнейший страховой случай в стране), в 2024-м – девять лет колонии за растрату и иск государства на 192 млрд. Тогда же активы начали национализировать – этот дом в той же истории. А теперь штрих к портрету. Офис у Хотина был на Большой Семёновской, на бывшем советском заводе. Своего кабинета у него не было – сидел в комнате отдыха: диван, пара кресел, журнальный столик. Кто видел это впервые – обалдевал: человек ворочает миллионами метров и миллиардами долларов, а сидит так скромно на востоке Москвы. Почему? Да потому, что Хотину было на все эти атрибуты и понты просто наплевать. Не «нет денег» и не «нет вкуса». Просто дом, офис, обстановка для него вторичны. Здание досталось недорого, вложили много, но никакой стратегии не было: есть объект, можно сделать – сделали. Внимание и силы уходили на главную страсть – бизнес. И это, пожалуй, главное, что я вынес из тех лет. То, что со стороны выглядит иррационально, часто просто неважно для самого человека. Мы достраиваем за других логику и стратегию, которой не было. ✔️ В итоге: как инвестиция этот дом – нет. Индивидуальный пошив, непонятно подо что. Разве что найдётся второй такой богатей, кому реально всё равно и у кого есть пара лишних миллиардов – тогда дом дождётся покупателя. Только это будет не расчёт, а прикол. P. S. Я работал у Хотина до 2013 года, в лучшие времена задолго до краха. Занимался управлением недвижимостью, бизнес-процессами, цифровизацией. Руководил УК, в которой были «Горбушкин двор» и «Филион». Было очень сложно и очень интересно, до сих пор скучаю по большим проектам и миллионам метров. #наторгах #здание #мысли