Недвижимость с выгодой в Москве | ProLife Invest

Почему экономить 125 тысяч на подборе квартиры – одна из самых дорогих ошибок Мне часто говорят: « У вас такая доходность, потому что это ваша профессиональная деятельность. Обычный человек так не сможет». И здесь у меня есть очень серьезное возражение. Когда мы говорим про фондовый рынок, если взять 100 человек, то, скорее всего, 95 из них деньги там потеряли. Если же взять 100 человек, которые инвестировали в недвижимость, то 95, а то и 99 из них заработали. Даже те люди, примеры которых я регулярно привожу как антипример. Даже те, кто покупал откровенно плохие объекты, все равно чаще всего зарабатывали, потому что рынок недвижимости постоянно растет. Просто зарабатывали значительно меньше, чем могли бы. Недвижимость сама по себе прощает огромное количество ошибок. Но возникает другой вопрос. Как получать действительно хорошую доходность, если вы не специалист? Ответ банальный – покупать экспертизу у тех, кто ей обладает. Именно покупать. Потому что как только вы идете в бесплатный подбор к агенту, вам гарантированно будут продавать недвижимость, а не подбирать. А это две абсолютно разные истории. Бесплатных подборов не существует. За них просто платите не вы, а застройщик или продавец, если говорим про вторичный рынок. А про вторичный рынок вообще отдельный сюр: "Возьмите с продавца. Ему же нужно продать. Я не готов платить". И если вы думаете, что вы не заплатите, то вы тупой. Потому что оплата комиссии будет за счет торга. И вместо 100% предложения и компетентности получите всего лишь 10%. За те же деньги. Сами себя обманываете. За всю свою жизнь я не встретил ни одного случайного агента «с улицы», который действительно глубоко понимал недвижимость. Зато я встречал людей, которые занимаются именно подбором и действительно в этом разбираются. Их, кстати, очень мало, но они существуют. И мы - одни из них. Мы уже многократно показали, как это работает на практике. У нас нет ни одного кейса, который нанес бы ущерб нашей репутации. Ни одного. И 125 тысяч рублей за подбор – это ничтожно маленькая сумма, которая еще и может вернуться. Даже если квартира стоит 10 миллионов рублей, это около одного процента от ее стоимости. Если квартира стоит 20, 30 или 40 миллионов – это вообще погрешность. За эти деньги вы покупаете не подбор и экспертизу специалиста. Вы покупаете гарантию того, что не потеряете миллионы из-за неправильного решения. Или потеряете, но мы вас об этом предупредим. И знаете, что самое интересное? Для нашей компании намного выгоднее было бы делать бесплатные подборы. Клиентов было бы в несколько раз больше. Но мы этого не делаем. Потому что я считаю, что экспертиза должна стоить денег. Уважение к труду компетентного специалиста выражается не красивыми словами, а готовностью за этот труд платить. И меня всегда удивляет одна вещь. Человек покупает машину за 10 миллионов рублей. Потом спокойно оформляет КАСКО за 300 тысяч в год, и это никого не удивляет. Но когда человек покупает квартиру за 20–40 миллионов рублей, ему кажется дорогим заплатить 125 тысяч за подбор. Хотя ошибка при покупке недвижимости может стоить не сотен тысяч, а миллионов. Если вы сами прекрасно разбираетесь в рынке, умеете анализировать проекты, понимаете ликвидность, перспективы района, спрос, ценообразование и можете самостоятельно выбрать объект – никаких вопросов. Наоборот, это отлично. Но если вы в этом не разбираетесь, то зачем идти покупать квартиру самостоятельно, рискуя собственными миллионами и тратить часы своей жизни. Вот этого я искренне не понимаю.

Как мы подобрали клиенту неликвид, который в будущем станет ликвидом Недавно закрыли очень интересную сделку. Первое касание с клиентами произошло еще в ноябре прошлого года. К нам обратилась семья – муж и жена, с запросом покупки квартиры под прирост капитала и аренду с бюджетом 25 млн рублей. И мы нашли прекрасный вариант в локации Большого Сити, евро-2. ЖК «Сезар Сити» на 10 этаже в выгодную рассрочку на 20 месяцев с ПВ 30% за 22,3 млн рублей. Клиенты на тот момент жили в ЖК «Рассказово» в собственной 100 метровой квартире, но планировали переезжать в дом. И на тот момент как раз заканчивали ремонт. И в процессе подбора у них встал вопрос – а что делать с квартирой в Рассказово? Сдавать или переложить деньги в более инвестиционный объект? И мы посоветовали ее продавать и перекладывать деньги. Так и произошло. Два месяца назад они снова вернулись к нам уже с проданной квартирой и бюджетом 35 млн. И именно в этот момент появился очень интересный вариант. Евро-3 в ЖК «Эра» на шестом этаже. Вид во внутренний двор, на пешеходный бульвар комплекса. Но у лота есть нюанс: окна также смотрят в сторону будущей застройки по программе реновации. Для большинства покупателей это сразу звучит как минус. Но если разобраться, то это скорее временный недостаток. Во-первых, здесь нет истории когда окна смотрят в окна соседям, что для Эры вообще большая редкость. Башни расположены таким образом, что большинство квартир как раз сталкиваются с этой проблемой. Во-вторых, нет вида на дорогу, нет шума, нет железной дороги. Просто временная стройка, которая рано или поздно закончится, и вместо нее будет обычная городская застройка. Но самое главное – цена. Мы купили эту квартиру за 35 миллионов рублей. Получилось согласовать ещё 500 тыс скидки, отдавали за 35,5. При том, что аналогичные квартиры сегодня стоят примерно 40–42 миллиона. То есть дисконт составил около 7 миллионов рублей. Как так получилось? Все просто. Продавцу нужно было очень срочно выйти из сделки. У него возникли проблемы с оплатой рассрочки, появились просрочки, и застройщик фактически сопровождал продажу квартиры с переоформлением на нового покупателя. Именно благодаря этой ситуации удалось купить объект настолько ниже рынка. В итоге клиенты получили квартиру с огромным запасом по цене. Да, сегодня кто-то может назвать ее неликвидом из-за будущей стройки. Но через несколько лет стройка закончится, а дисконт в 7 миллионов останется уже у нашего клиента. План такой: сначала сделать ремонт, потом сдавать квартиру в аренду, а через несколько лет продать, когда рынок вырастет ещё сильнее. Кстати даже сейчас такую квартиру с ремонтом можно продать примерно за 57-60 млн рублей. Почему мне вообще так нравится эта сделка? Во-первых, район Павелецкой. Я уже много раз говорил, что считаю его одним из самых недооцененных районов Москвы. На мой взгляд, цены там еще не отражают его реальный потенциал, и в долгосрочной перспективе этот район должен стоить существенно дороже. Во-вторых, сам ЖК. На мой взгляд, это один из самых недооцененных премиальных проектов Москвы. Очень часто слышу мнение, что настоящий премиум – это High Life, а «Эра» – нет, но я считаю ровно наоборот. Достаточно просто приехать и посмотреть комплекс своими глазами. Высокие потолки, приточно-вытяжная вентиляция, качественная инженерия, хорошая отделка мест общего пользования – все признаки настоящего премиум-класса здесь есть. Поэтому я уверен, что и сам комплекс еще не до конца оценен рынком. Если понимать, как будет развиваться район, что произойдет с окружением через несколько лет и, самое главное, покупать значительно ниже рынка, то такой «неликвид» со временем может оказаться гораздо более ликвидным, чем квартира, которую все хотели купить с первого дня. В итоге с нами куплено две инвест-квартиры – в двух самых перспективных локациях Москвы. В данном случае можно не переживать за сохранность своего капитала. #кейс@ProLife_invest

Недвижимость против депозита, ОФЗ и доллара. Кто выиграл за последний год? Я регулярно получаю комментарии в стиле: «Депозит принесет больше.» «ОФЗ выгоднее.» «Недвижимость уже не инвестиция.» «Нужно было покупать доллар.» Давайте просто посмотрим на цифры. Депозит Год назад, в июле 2025 года, ставки по депозитам были около 16–17%, сейчас - 10-12%. Возьмем среднее значение – 15% годовых. После уплаты налога чистая доходность получается примерно 13% годовых. ОФЗ Возьмем в качестве примера ОФЗ 26248. Ровно год назад она стоила 863 рубля. Сегодня она торгуется примерно по 814 рублей. То есть тело облигации за год снизилось на 5,6%. За этот период инвестор получил два купона общей суммой около 122 рублей. Если учесть падение стоимости самой облигации, итоговая доходность составила около 8,4% до налогов. После налога остается примерно 7% чистыми. Получается: – депозит – около 13% чистыми; – ОФЗ – около 7%. Недвижимость Я очень хорошо помню прошлое лето. Мы тогда искали объект инвестору и смотрели квартиры в ЖК «Режиссер». Был ликвидный видовой лот площадью 94 м². Цена – 38 млн рублей. Самое смешное, что тогда мы даже побоялись в него заходить. Казалось дорого. Сегодня аналогичная квартира продается за 45,3 млн рублей. Рост стоимости составил 19,2%. Даже если предположить, что вы продаете объект и платите налог, чистая доходность остается около 16% годовых. И это без учета аренды. Если бы квартира весь этот год сдавалась, она принесла бы еще примерно 5% годовых. Безусловно, если бы была с ремонтом. С ремонтом квартиры же тоже выросли. Итого получается около 21% годовых. То есть недвижимость снова оказалась впереди. Причем значительно. Если смотреть не конкретный лот, а рынок в целом, то первая цена в ЖК выросла примерно с 380 до 472 тысяч рублей за квадратный метр. Рост – около 24% за год. Второй пример В июле прошлого года мы покупали квартиру в Level Причальный. Тогда ликвидные квартиры начинались примерно с 430 тысяч рублей за квадрат. Сегодня аналогичные варианты стоят уже около 500–510 тысяч за квадрат. Рост получился примерно 16–17%. Практически такая же картина, как и в «Режиссере». И, если честно, я уверен, что если открыть практически любой качественный московский проект возрастом до трех лет, цифры будут очень похожими. А если смотреть студии, то там и все 30% за год мы увидим. А как же доллар? Год назад доллар стоил около 80 рублей. Сегодня – около 76. То есть примерно минус 5%. Получается, что и эта идея за последний год себя не оправдала. Фондовый рынок За этот год российский рынок не вырос. Наоборот, он даже упал. Причем на 19% по индексу мосбиржи. Поэтому все разговоры о том, что фондовый рынок - настоящая инвестиция, а недвижимость - мыльный пузырь, в очередной раз остались разговорами. Впрочем, как всегда это было. Инвестиционная недвижимость почти на любом горизонте более двух обгоняет фондовый рынок, валюту и депозит. Подчеркну, именно инвестиционная. Не старая панелька у метро Алтуфьево. Но ведь ты сам покупаешь облигации? Да. У меня есть небольшая часть капитала в облигациях. Это моя подушка ликвидности. За прошлый год она показала 22% за год до налогов. С начала этого года моя доходность составляет около 5,6%, что соответствует примерно 11% годовых до налогов. То есть даже мой собственный портфель подтверждает ту же самую мысль. В флиппинге за прошлый год я участвовал в трех проектах, доходности оказались 25%, 25% и 40% годовых. И даже если 15% будет в флиппинг-проекте, то даже это больше, чем то, что я вижу на фондовом рынке и депозите. Какой вывод я сделал? Я для себя в этом году принял решение: 80–90% моего капитала всегда будут находиться в недвижимости. Потому, что уже десять лет вижу одну и ту же картину. В России я пока не нашел инструмента, который одновременно был бы настолько стабильным, настолько понятным, настолько безопасным и при этом приносил бы такую доходность. Фондовый рынок в России – для любителей БДСМа.

Почему люди покупают квартиры выше рынка и даже не задумываются об этом Есть очень большая разница между тем, как выбирает квартиру инвестор и обычный покупатель. Инвестор мыслит цифрами. Какая доходность? Сколько можно заработать? За сколько получится продать через несколько лет? А вот 90% покупателей на вторичном рынке вообще так не рассуждают. У них в голове есть определенный бюджет. Например, 50 миллионов рублей. И дальше они не ищут самую выгодную квартиру. Они ищут лучшую квартиру, которую могут купить за эти деньги и которая отвечает их запросу. Мы продавали квартиру 66 метров в Level Причальный за 48 млн рублей. На просмотр пришла девушка. После нас она поехала смотреть похожую квартиру 70 метров в Headliner за 49 млн. Потом собирали обратную связь и узнали, что она купила именно Headliner. Хотя рынок там тогда был около 44–45 млн рублей. То есть она переплатила примерно 4–5 миллионов. Мы спросили: – Почему? Ответ был максимально простой: «Она мне просто больше понравилась.» Все. Никаких расчетов. Никаких размышлений о том, что квартира куплена выше рынка. Просто понравилась. И это абсолютно нормальная логика для конечного покупателя. Еще одна история была в ЖК Остров. Мы продавали квартиру примерно по 800 тысяч за квадратный метр. После просмотра девушка уже практически была готова выходить на сделку. Но пришла еще раз и услышала, как соседи делают ремонт. Она сказала: – Я не готова жить в доме, где еще идут ремонты. Развернулась и купила квартиру в Welton Towers. Тоже примерно по 800 тысяч за квадратный метр. Хотя рынок там тогда был около 670-700 тысяч. Опять огромная переплата и решение, которое принималось через эмоции. Именно поэтому конечный покупатель редко задает себе вопрос: «А насколько выгодно я сейчас покупаю?» Его вопрос другой: «Что самое лучшее я могу купить на свой бюджет?» И ровно по этой же причине люди делают ремонт в несколько раз дороже, чем это действительно необходимо. Когда человек делает квартиру для себя, у него обычно работают две установки. Первая: «Я хочу себе самое лучшее.» Вторая: «Лучше переплачу сейчас, чем потом буду жалеть.» Именно эти две мысли заставляют людей переплачивать огромные деньги за ремонт. Например, человек покупает технику известного бренда в пять раз дороже китайского аналога. Хотя в повседневном использовании разницу он, скорее всего, даже не почувствует. Но известный бренд больше внушает доверия. Или выбирает инженерную доску только потому, что это натуральный материал и так считается «правильно». Хотя есть более практичные покрытия, которые стоят дешевле, выглядят так же и гораздо лучше переносят эксплуатацию. Таких примеров десятки. Знали, например, что в премиальном сегменте одной из самых популярных «хотелок» покупателей остается камин? При этом большинство людей, которых я знаю и у которых дома есть камин, им не пользуются. Или пример из моей семьи. Когда родители делали ремонт, они купили ванну с гидромассажем. За 12 лет этим гидромассажем не воспользовались ни разу. Но в момент покупки казалось, что этим будут пользоваться регулярно. Именно поэтому ремонт «для себя» почти всегда оказывается значительно дороже инвестиционного ремонта. Потому что инвест-ремонт строится на логике. А ремонт для себя – на эмоциях. И именно эмоции чаще всего заставляют людей переплачивать миллионы. Поэтому, когда вы смотрите на дорогую квартиру и думаете: «Да кто вообще купит это выше рынка?» – скорее всего, вы просто смотрите на ситуацию глазами инвестора, или эта квартира не попадает в ваш запрос.

На чем можно экономить при меблировке квартиры, а на чем категорически нельзя Если мы говорим про комфорт-сегмент, то главная задача меблировки – сделать так, чтобы квартира выглядела дорого и чтобы в ней было удобно жить. Не нужно покупать самое дорогое. Но и покупать дешевую мебель плохого качества только ради экономии – тоже ошибка. Наша задача – добиться максимального КПД каждого вложенного рубля. Каждый элемент квартиры должен либо делать квартиру визуально дороже, либо повышать комфорт арендатора. На чем экономить нельзя 1. Крупная мебель Диван, кровать, кухня, шкаф. Это то, что формирует восприятие квартиры. Я не говорю, что нужно покупать кухни из шпона или фасады в эмали. Нет. Но это должны быть хорошие заказные позиции, которые выглядят дорого. То же самое с мягкой мебелью. Не нужно покупать кровать за 15 тысяч рублей. Лучше купить за 30 тысяч. Разница в цене не такая большая относительно всего бюджета меблировки, а визуально это будут две совершенно разные квартиры. 2. Комфорт арендатора Чем комфортнее жить человеку, тем меньше становится вероятность, что он съедет. А простой квартиры – это всегда денежные потери. Поэтому есть вещи, которые должны быть обязательно. – кондиционер; – посудомоечная машина; – духовка – желательно, если позволяет планировка; – стиральная машина с функцией сушки. Последний пункт особенно важен для студий и небольших однокомнатных квартир. Отдельную сушку поставить обычно некуда. А переплата за функцию сушки в стиральной машине составляет около 20 тысяч рублей, при этом комфорт арендатора возрастает очень сильно. 3. Места хранения Особенно в студиях. Если можно встроить шкаф в прихожей – делаем. Если можно добавить шкаф в санузле – добавляем. Если можно поставить кровать с подъемным механизмом – обязательно ставим. Есть ещё одна статья расходов, которую многие считают лишней. И именно она чаще всего позволяет квартире выделяться среди десятков одинаковых объявлений. Это декоративные элементы, молдинги, зеркала, картины, декоративная подсветка, шторы. Именно они создают ощущение дорогого интерьера. Да, на квартиру вы потратите дополнительно 40–50 тысяч рублей. Но именно эти деньги часто позволяют быстрее найти арендатора, поднять стоимость аренды и сделать квартиру визуально намного дороже конкурентов. Именно поэтому мы практически всегда используем такие решения в своих проектах. Потому что хорошая меблировка – это не про то, чтобы потратить как можно меньше денег. Она про то, чтобы каждый вложенный рубль приносил максимальную доходность владельцу квартиры. А вот на этих позициях вы спокойно можете экономить: 1. Столы Совершенно спокойно можно купить хороший стол за 5–6 тысяч рублей. Пусть он будет из ЛДСП. Главное – чтобы выглядел современно и подходил под интерьер. Мелкая мебель, тумбочки, комоды, полки. На маркетплейсах огромное количество достойных вариантов практически за копейки. Да, не всегда это мебель премиального качества. Но для этого сегмента этого более чем достаточно. Главное – чтобы выглядело аккуратно. 2. Свет Так же спокойно экономим на свете. Люстры, бра, подвесные светильники – можно спокойно покупать за 1,5–2 тысячи. А если через несколько лет что-то случится – заменить ее очень легко. 3. Бренды техники Экономить нужно не на качестве техники, а на ее бренде. Для комфорт-сегмента абсолютно нормально использовать технику Weissgauff и другие недорогие бренды. Людей это вообще не смущает. А вот совсем дешевые бренды вроде DEXP я бы уже не ставил, потому что его люди отрицают. Почему - неясно. 4. Телевизор Он должен быть обязательно. Но не нужно покупать дорогие модели. Главное условие – Smart TV. Сегодня практически никто не смотрит обычное телевидение. Все пользуются YouTube, Netflix, VK Видео, Twitch, онлайн-кинотеатрами. Именно поэтому Smart TV обязателен. И еще один момент. Минимальная диагональ – 43 дюйма. Запомните простое правило: никогда не экономьте на вещах, которые продают вашу квартиру. Потому что хорошая меблировка – это не расход. Это инвестиция, которая напрямую увеличивает доходность недвижимости.

Почему экономия 500 тысяч на меблировке обходится вам в 2 миллиона После каждого поста или видео про меблировку я замечаю огромное количество комментариев по поводу адекватности затрат. Поэтому решил подробно показать, почему выгодно делать дорогую и качественную меблировку. Именно дорогую по сравнению с рынком. Потому что рынок в большинстве случаев делает отвратительные меблировки. И самое главное – объяснить это на реальных цифрах. Как меблировка влияет на стоимость продажи квартиры и доходность от аренды. Для примера возьмем студию в ЖК «Руставели 14». 1. Чистовая отделка без мебели. Оставлять квартиру в таком состоянии не имеет смысла. Продать такую студию вы сможете примерно за 13 млн рублей, а сдать – скорее всего за 35 тысяч. 2. Квартира, обставленная хламом со старой квартиры. Думаю, многие узнают здесь себя. «Зачем вкладываться в меблировку? Можно же привезти старую кровать, шкаф из 90-х. Арендатору все равно. Да и он все равно все убьет». Но полного комплекта мебели у вас не будет. Все равно придется покупать кухню, технику, матрас, стулья, шторы и многое другое. В итоге вы потратите 400–500 тысяч рублей. При продаже такая квартира продолжит стоить около 13 млн рублей, а может даже дешевле. Для покупателя эта мебель ценности не несет, зато создает геморрой с вывозом. Поэтому он будет просить дисконт. В аренду такая квартира уйдет за 45–50 тысяч рублей. То есть за 500 тысяч рублей вы подняли аренду на 15 тысяч, а стоимость квартиры при продаже не изменилась. 3. Новая меблировка, но из говна и палок. Именно сюда попадает около 60% рынка. Это собственники, которые покупают новую мебель по принципу «и так сойдет». Стоимость такого решения – 500–700 тысяч рублей. Жить уже можно, но выглядит печально. Аренда – 55–60 тысяч рублей. Искать арендатора будете месяц, а возможно, и два. При продаже такая студия будет стоить 13,5–13,7 млн рублей – практически по себестоимости мебели. И продаваться несколько месяцев. 4. Хоумстейджинг. Работа хоумстейджера стоит 200–300 тысяч рублей. Стоимость меблировки по оптовым ценам – 700–800 тысяч рублей. Но таких цен вам, скорее всего, никто не даст, поэтому итоговый бюджет составит около 900 тысяч – 1 млн рублей. Сдать квартиру получится за 60–65 тысяч рублей. Продать – за 14,5–14,7 млн рублей. Главная проблема такой меблировки – излишняя экономия: отдельностоящий холодильник, мебель не до потолка, панель вместо фартука, постеры вместо молдингов и стеновых панелей. 5. Качественная меблировка. Такая, какую делаем мы. Самостоятельно получить такой результат практически невозможно. Хоумстейджеры такого уровня только за свою работу берут 350–500 тысяч рублей. Стоимость меблировки – 900–1,3 млн рублей. У нас это около 900 тысяч. Честно говоря, за эти деньги я не видел на рынке никого, кто выдавал бы такие же цены и результат. Либо уровень заметно ниже, либо смета на 300 тысяч рублей выше. Такую квартиру в «Руставели» мы сдали за сутки за 72 тысячи рублей, пока конкуренты стоят по месяцу с более низкими ценами. При продаже такая студия будет стоить примерно 15,3–15,5 млн рублей. Срок экспозиции – до месяца. В итоге качественная меблировка приносит дополнительно 1–1,3 млн рублей при продаже. В аренде вы еще и избавляетесь примерно от двух месяцев простоя в год. Это около 145 тысяч рублей недополученной прибыли только из-за простоя и еще 150–200 тысяч рублей в год за счет более высокой ставки. Получается, что переплата около 500 тысяч рублей за качественную меблировку и работу специалистов окупается сразу при продаже квартиры или примерно за полтора года при активной сдаче. Помимо этого, качественная меблировка меньше изнашивается и привлекает более платежеспособную аудиторию, которая ценит комфорт. И самое важное. Когда вы делаете действительно качественную меблировку, вы перестаете конкурировать со всем рынком. Вы уходите в другой сегмент. Где прибыли больше, а страданий меньше. Кроилово ведет к попадалову.

Как превратить 20 м² от ПИК в квартиру, за которую готовы переплачивать Три недели назад закончили ещё одну меблировку для клиента. Более того, обзор уже вышел на YouTube. Вообще я планировал опубликовать этот кейс уже после сдачи квартиры в аренду. Но клиент планирует сдавать её только через месяц, поэтому, как только будут известны реальные цифры по аренде, обязательно поделимся ими здесь. Теперь к самой студии. Это студия площадью 20 м² в ЖК «Первый Дубровский». Задача была сделать её сильно лучше всего остального предложения на рынке. Практически нигде не экономить, чтобы максимально снизить сменяемость арендаторов, так как собственник живёт не в Москве. В целом для объектов ПИК у нас есть три варианта меблировки: эконом, комфорт и комфорт+. Для примера: • эконом – это, то что мы сделали в «Саларьево Парке» и «Парксайде»; • комфорт – проект в ЖК «Руставели 14»; • комфорт+ – как раз этот кейс. Что здесь сделали особенного: 1. Перенесли 8 точек электрики для качественного освещения и удобства пользования. 2. Полностью заменили сантехнику. Смеситель в санузле, душевая система – это мы меняем практически во всех наших проектах. 3. Заменили входную дверь по пожеланию заказчика. 4. Заменили обычный унитаз на импульсный. Это тоже была просьба клиента. 5. Сделали очень много мест для хранения. Это одно из главных отличий от большинства студий. Даже в санузле поместился шкаф для хранения. 6. Вся мебель выполнена встроенной, включая холодильник. За счёт этого интерьер выглядит намного дороже. 7. Установили духовку с функцией СВЧ для увеличения мест хранения. 8. Сделали полноценное рабочее место. 9. Установили кровать с подъёмным механизмом. 10. Сделали штору между шкафом и кроватью. На первый взгляд кажется мелочью, но именно такие детали создают ощущение комфорта. Когда лежишь на кровати, не видишь входную дверь и коридор. Закрыл штору – и появляется ощущение отдельной спальни. 11. Установили декоративные панели и зеркала. Зеркала в обеденной зоне не только визуально расширяют пространство, но и делают стену намного интереснее. Именно такие детали отличают квартиру от большинства предложений на рынке. Большинство этих решений как раз входят в пакет комфорт+ и не используются в варианте комфорт. Разница в бюджете составляет примерно 100–150 тыс. рублей. По моим ощущениям, это позволит увеличить стоимость аренды примерно на 7–10 тыс. рублей в месяц, и дополнительные вложения окупятся за 1–2 года. Как я говорил в видео, для «полного фарша» здесь не хватает только дорогой столешницы из акрила или пластика стоимостью около 50–60 тыс. рублей и замены всех плинтусов. Хотя, если честно, менять плинтусы я особого смысла не вижу. Стоимость всей меблировки составила 1,02 млн рублей. Если бы не меняли входную дверь, бюджет получился бы примерно 960 тыс. рублей. Что сколько стоит: • Импульсный унитаз — 23 тыс. • Вся сантехника — 25 тыс. • Вся техника — 195 тыс. • Кухня — 90 тыс. • Встроенная мебель — 255 тыс. • Входная дверь — 66 тыс. • Дверь в санузел — 24 тыс. • Панели и зеркала — 32 тыс. • Стол — 8 тыс. • Рабочее место — 20 тыс. • Штора (с учётом демонтажа и обратной установки натяжного потолка) — 20 тыс. • Кровать — 27 тыс. • Физические работы — 216 тыс. По аренде информации пока нет – об этом расскажем позже. Но я ожидаю, что квартиру удастся сдать на 10–20 тыс. рублей дороже всех квартир в ЖК. Сильнее упарываться в увеличение сметы я не вижу смысла. Потому что у студии всё равно есть потолок по стоимости аренды, выше которого прыгнуть практически невозможно. Например, сейчас в этом же комплексе можно снять евро-2 примерно за 81 тыс. рублей. Да, она будет заметно хуже нашей по качеству ремонта и наполнению, но в глазах арендатора появляется альтернатива – квартира большей площади. И конкурировать с этим становится гораздо сложнее. А вот если речь идёт о евро-2 и евро-3, там уже есть смысл серьёзно вкладываться в качество и детально прорабатывать каждое решение.

Условия семейной ипотеки останутся без изменений как минимум до 1 октября До этого нам несколько месяцев рассказывали, что с 1 июля семейную ипотеку изменят. Но никто не говорил, какими точно будут эти изменения. В информационное поле намеренно вбрасывались различные варианты, обсуждались ограничения, сокращение круга заемщиков. Мне кажется, это была классическая история с созданием эффекта «последнего вагона». Когда людям дают понять, что скоро станет хуже, чтобы подтолкнуть их к покупке здесь и сейчас. Такой механизм государство и рынок используют уже не первый раз. Но есть один нюанс. Последний вагон почему-то никуда не поехал. Того всплеска спроса, на который, вероятно, рассчитывали, мы не увидели. Именно поэтому, как мне кажется, от этой идеи решили отказаться. Потому что без семейной ипотеки рынок сегодня существовать не может. Убрать ее в нынешних условиях – значит очень серьезно ударить по спросу. И если посмотреть на те изменения, которые обсуждались, то это было бы фактически убийство программы. Если льготная ипотека на выгодных условиях осталась бы только у семей с тремя и более детьми, то пользоваться ей смогла бы очень небольшая часть покупателей. Такая программа просто перестала бы выполнять свою функцию. С одной стороны, жаль. Потому что если бы эти ограничения действительно ввели, рынок был бы вынужден адаптироваться. А адаптация происходит всегда одинаково: либо появляются более выгодные условия покупки, либо начинают снижаться цены. Скорее всего, мы бы увидели одно из двух. Но этого сценария пока не будет. Именно в драматичном формате При этом есть еще один важный момент. После снижения ключевой ставки часть денег начала выходить с депозитов. И эти средства пошли прежде всего на вторичный рынок. В результате мы уже увидели достаточно заметный рост цен на вторичке. Из-за этого разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке начал сокращаться. Да, он по-прежнему существует, особенно если смотреть рынок в среднем, но он уже не такой большой, как был раньше. Это тоже говорит о том, что рынок постепенно приходит к более сбалансированному состоянию. И самое главное, что важно понимать. Я уже много раз говорил: строительная отрасль – одна из ключевых для экономики страны. Она влияет на огромное количество смежных отраслей, рабочие места, налоговые поступления и экономическую активность в целом. Поэтому государство не позволит ей просто взять и остановиться. Если рынок начнет серьезно проседать, будут появляться новые меры поддержки: льготные программы, субсидии, новые механизмы стимулирования спроса. Какими они будут – вопрос открытый. Но сама логика остается неизменной: если отрасли потребуется помощь, государство вмешается. Поэтому каждый раз, когда появляются новости о возможной отмене льготных программ, я бы не спешил делать далеко идущие выводы. Практика последних лет показывает, что если что-то действительно начинает идти не по плану, правила очень быстро меняются, чтобы дать рынку новый глоток воздуха.

Почему все считают, что строители их обманывают на ремонтах? Потому что… чаще всего это действительно так. Но проблема не в том, что все строители плохие. Проблема в том, как устроен рынок и потребитель. И потребителю часто тяжело понять, что если ему делают ремонт, а не он себе самостоятельно, то на нем зарабатывают. Есть одна фраза, которая очень точно его описывает: «Клиента проще обмануть, чем работать с ним честно и прозрачно». Стоимость качественного ремонта бизнес класса сегодня примерно 130 тысяч рублей за квадратный метр. Дешевле обычный человек ремонт не сделает. Никак. А чтобы компания заработала, продавать его нужно уже примерно по 150 тысяч. Но если строительная компания сразу скажет клиенту: «Ремонт будет стоить 150 тысяч за квадрат», – в большинстве случаев клиент просто уйдет. Потому что у людей есть иллюзия, что ремонт должен стоить дешевле. Дальше начинается самое интересное. Один подрядчик называет 80 тысяч. Второй – 90. Третий – 100. Четвертый – 110. Как думаете, кого выберет клиент? Скорее всего, того, кто предложил 90. Потому что 80 – подозрительно дешево, а 90 – вроде уже выглядит адекватно. Только есть одна проблема. В итоге этот ремонт все равно будет стоить те же самые 150 тысяч за квадрат. Просто недостающие деньги клиент отдаст позже. Через дополнительные работы. Через изменения в смете. Через «непредвиденные расходы». Через замену материалов. Через десятки мелких доплат, которые появляются уже после начала ремонта. И потом всплывет фраза у клиента, что все строители - пи****сы. Именно так сегодня работает большая часть рынка. Не зарабатывают на услуге. А зарабатывают на том, что клиент изначально не знает реальную стоимость. Мы работаем в инвест-ремонтах по-другому. Мы сразу говорим честную себестоимость ремонта. И не зарабатываем на смете. Все материалы оплачиваются напрямую и по оптовым ценам. Мы открыто говорим, сколько стоят работы и сколько зарабатываем мы. Например, если речь идет об однокомнатной квартире, мы можем сразу сказать: «На этом ремонте ProLife Invest заработает 20% от себестоимости сметы, это будет около миллиона рублей.» И у многих сразу возникает мысль: «Ничего себе… слишком большая комиссия.» Но никто не задумывается, что в этой сумме есть куча операционных расходов. Скажу вам больше - чистой прибыли там меньше половины. Первых клиентов на инвест-ремонт мы закрывали на чек 12% от себестоимости и работали в 0. Набрали проектов исключительно для кейсов и для отработки бизнес-процессов. Поэтому сегодня мы берем 20% от сметы, не даем скидок, так как в реальности чистая прибыль компании после всех расходов составляет примерно 8%. Теперь ответьте себе честно. Кто будет несколько месяцев заниматься вашим ремонтом, решать проблемы, контролировать бригаду, отвечать по гарантии и брать за это 100–200 тысяч рублей? Никто. Не бывает таких дураков. Любая компания минимум, чем за 500 тысяч и не сдвинется с места. У нас с бизнес партнером был спор даже. Он говорил, что если в лоб говорить прямо свой заработок, то у нас не будет продаж. Но они есть. Уже подходим к первой десятке. Но знали бы вы сколько раз мы слышали фразу «у вас дорого, я сделаю дешевле» и сколько человек не зашло в работу.

Старт продаж ЖК Сикрет Гарден Вышел старт продаж от Кортрос, и пока что это один из самых плохих стартов, которые я видел за последнее время. Локация сама по себе неплохая. Район Калужской постепенно развивается, промзоны уходят, территория активно застраивается. До метро около 3 минут пешком, рядом Воронцовский парк. В долгосрочной перспективе место будет выглядеть лучше, чем сейчас. Теперь про наполнение. Заявлен класс премиум. Из премиума увидел только клаб-хаус с кинотеатром и кухней. И все. Больше ничего нам не говорит о премиуме. Но помимо несоответствия классу есть еще несколько серьезных проблем. Первая - цены. Для того продукта, который предлагают сейчас, ценник выглядит завышенным. • Студии от 19,6 млн рублей за 30 м². • Евро-2 от 20 млн рублей за 35 м² • Евро-3 от 34 млн рублей за 62,3 м² • Евро-4 от 41,1 млн рублей за 81,6 м² При этом на рынке есть альтернативы, которые выглядят интереснее по соотношению цены и качества. Вторая проблема – условия покупки. Сейчас доступны только 100% оплата и стандартная ипотека. Семейная ипотека работает только для тех, кто под нее подходит. Никаких рассрочек, субсидированных программ и других инструментов покупки пока нет. Возможно, они появятся позже, но на старте их просто нет. Третий момент – планировки. Посмотрел все варианты и не увидел ни одной планировки, про которую можно сказать: «Вот это готовое хорошее решение, ничего менять не нужно». Практически везде есть свои вопросы и компромиссы. Поэтому пока что не вижу особого смысла заходить в этот проект на старте продаж. Если бы были действительно стартовые цены с хорошим дисконтом – это был бы другой разговор. Но сейчас мы имеем высокую цену, никакие условия покупки и спорные планировочные решения. Поэтому лично для меня этот старт продаж внимания не заслуживает.