Стратегии в недвижимости | Артем Назаров

Ипотека льготная, но только на 15 лет Обсуждаются очередные изменения в Семейную ипотеку, которые могут быть введены уже с 1 июля. Предлагается ограничить льготную ставку 15 годами (сейчас на весь срок ипотеки, до 30 лет). То есть первые 15 лет заёмщик платит по льготной ставке (пока 6%, но обсуждается дифференциация в зависимости от количества детей), а с 16-ого года — по рыночной (ключевая + 2%). С одной стороны, 15 лет — срок немаленький, и за это время можно выплатить ипотеку без переплат по льготной ставке. Или взять сразу на 15, а не на 30 лет. Но для некоторых семей платёж на 15 лет будет неподъёмным. Например, при стоимости квартиры в 7 млн руб. и первоначальном взносе 20%, на 30 лет платёж — 33, 5 тыс., а на 15 — уже 47 тыс. В общем, ждём 1 июля, чтобы узнать, как ещё ограничат семейную ипотеку.

Как минимизировать простой Посуточная аренда обычно выгоднее длительной, но есть серьёзный риск, снижающий доходность — простой 💸 Вот 6 способов, как его минимизировать: 0. Выбор объекта До того, как что-то менять в цене или способах продвижения, важный фактор заполняемости — местоположение объекта. Квартира/ апартаменты хорошо сдаются вблизи туристических достопримечательностей или других «мест притяжения» — например, учебных заведений или медицинских учреждений. Из очевидного: объект должен быть со свежим, качественным ремонтом и комфортными условиями, а не убитая бабушкина хрущёвка. 1. Динамичное ценнообразование В будни использовать понижающий коэффициент, а в выходные и праздники — повышающий. 2. Диверсификация платформ Будет разумным использовать все каналы, где можно опубликовать объявления: Авито, ЦИАН, Суточно.ру, Яндекс.Путешествия, Островок, а также сервисы внутри банковских приложений (например, Т-Путешествия). Плюс свой сайт со скидкой за прямое бронирование. ❗️Только следите, чтобы не было овербукинга. 3. Скидки и программа лояльности Можно предусмотреть систему скидок при длительной брони, а также систему лояльности для постоянных клиентов и бонусы за рекомендацию. 4. Гибкие условия проживания Сделайте удалённый заезд, возможность позднего/раннего заезда/выезда. 5. Сервис под разную целевую аудиторию Один и тот же объект можно презентовать по-разному: как удобное место отдыха для туристов или комфортное жильё для командировочных. Для туристов можно составить список интересных мест, а для командировочных — тихих ресторанов для рабочей встречи.

Девятое снижение подряд: ставка ЦБ — 14,25% ЦБ РФ вновь снизил ключевую ставку, но уже аккуратнее — всего на 0,25%. Такой шаг давно не использовался. Цитата из пресс-релиза: «Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях в зависимости от устойчивости замедления инфляции, динамики инфляционных ожиданий, а также от оценки рисков со стороны внутренних и внешних условий». С одной стороны, бизнесу и экономике для восстановления нужна более низкая ставка. Аналитики сходятся во мнении, что оптимальны значения в 10-12%. В том числе, это положительно повлияет на сферу строительства и спрос на рыночные ипотеки. Глава РССП также призывал сегодня снизить ставку на 1%, чтобы экономика «окончательно не замёрзла». Тем не менее, инфляционные факторы оказывают существенное влияние, и более аккуратный шаг снижения может свидетельствовать о возможной будущей паузе в цикле снижения.

Завтра, 19 июня — очередное заседание по ставке ЦБ. Как считаете, какое решение примет регулятор?

Базовый минимум расчётов при инвестициях в недвижимость 1️⃣ Чистый операционный доход Это разница между валовым доходом и всеми операционными расходами К операционным расходам относится: ипотека, амортизация объекта, налоги, комиссия УК, текущий ремонт и т.д. 2️⃣ Точка безубыточности За какую минимальную сумму нужно продать объект, или какой минимальный процент загрузки сдаваемого объекта нужен, чтобы покрыть расходы 3️⃣ Коэффициент капитализации или ежегодная доходность Например, вы покупаете квартиру за 10 млн руб., планируете сдавать её за 70 тыс. в месяц. 70 тыс х 12 мес / 10 млн х 100% = 8,4% годовых По этому коэффициенту можно базово прикинуть, обгоняет инвестиционная доходность инфляцию или нет Здесь же можно посчитать, за сколько лет окупится объект: 10 млн / 840 тыс = 11,9 лет. 4️⃣ Стресс-тест Важно просчитать сценарии не только для полной загрузки или быстрой продажи, но и на случай простоя и снижения загрузки, снижения арендной ставки, а также долгой продажи и снижения цены, незапланированных трат. Важный показатель, если берёте квартиру в ипотеку 👇 5️⃣ Коэффициент покрытия долга Хватит ли вам дохода, чтобы продолжать платить ипотеку, если квартира будет дольше продаваться/ хуже сдаваться?

4 ошибки, из-за которых не получается зарабатывать на недвижимости 💸 Собрал 4 ошибки, которые допускают самостоятельные инвесторы в недвижимость — как начинающие, так и более опытные: 1) Купить неликвид в регионе Например, вы можете купить квартиру с целью сдавать посуточно, а это совсем не туристическое место/ поблизости нет «точек притяжения» (помимо туристической инфраструктуры, это может быть больница/ ВУЗ). Как не допускать эту ошибку: — самому быть жителем этого города и отлично разбираться в рынке — привлечь специалиста по недвижимости и с ним подобрать объект под ваш запрос и цель 2) Неправильно сделать перепланировку Из трёшки можно сделать 3 отдельные студии, но... нужно знать, как всё правильно оформить, получить все необходимые разрешения и учесть все обязательные требования. Иначе можно получить 3 комнаты, которые не оформить в жилые помещения и не продать 🙈 Как не допускать эту ошибку: — нанять компетентного юриста, который всё проверит, согласует и будет сопровождать сделку — самому погрузиться во все тонкости (но здесь нет гарантии, что не всплывёт что-то неожиданное) 3) Купить бюджетный объект под флиппинг С момента, когда рыночная ипотека стала под конский процент и недоступна большинству, флиппинг в бюджетном сегменте буксует. Качественный дизайнерский ремонт нужен совсем другому сегменту. Как не допускать эту ошибку: — купить ликвидный объект в сегменте «бизнес» или «премиум» 4) Купить апартаменты там, где нельзя Апартаменты — это нежилые помещения, и их можно строить там, где нельзя строить жилую недвижимость или выделять в офисных зданиях. Однако есть риск: вы вложились, не разобравшись, а апартаменты будут незаконны — и даже сдавать посуточно не получится...🥲 Как не допускать эту ошибку: — привлечь толкового юриста или специалиста по апартаментам, который в курсе всех подводных камней В каждой стратегии и в каждом регионе свои особенности и нюансы, в которые нужно погружаться. Именно поэтому в Клубе «Рантье» у нас эксперты в каждой стратегии и регионе. Это люди, которые профессионально занимаются недвижимостью и собрали надёжную команду — а мы выгодно используем их знания и опыт, заходя в интересные объекты.

ПМЭФ-2026: итоги для сферы недвижимости На прошлой неделе состоялся Петербургский международный экономический форум. Рассмотрим, что интересного обсудили из сферы недвижимости. 💰 Общий итог форума: почти 1100 соглашений на общую сумму более 6,6 трлн руб., из них более 800 млрд руб. — в сфере недвижимости. При этом выручка застройщиков сокращается, как и продажи. Но в 2025 году был введён максимальный за всю историю объём жилой и нежилой недвижимости — почти 150 млн кв2. В 2026 году ожидается снижение. 4 препятствия для экономического роста, по мнению Германа Грефа: — высокая ключевая ставка В сфере недвижимости это как минимум охладило спрос на ипотеку со стороны граждан и на кредитование и инвестиции со стороны застройщиков. Комфортная ставка — 10-12%, но в ближайшей перспективе мы её вряд ли увидим. При этом, цикл снижения ключевой ставки подогрел спрос на рыночную ипотеку, она составляет почти половину выданных ипотек за 2026 год. — высокая налоговая нагрузка — крепкий рубль — административные барьеры. 👨‍👩‍👧 В рамках ПМЭФ подтвердили, что дифференциация по семейной ипотеке будет, она прорабатывается. Обсуждается, что изменения не коснутся ранее выданных ипотек. Лидером по инвестиционным соглашениям в рамках ПМЭФ стала Ленинградская область.

Ванна из цельного камня 😱 Для трёхэтажного особняка на Красной Поляне в Сочи в стратегии «флиппинг» делаем ванну из цельного натурального камня. Вот так выглядит процесс. Делаем качественно, стильно и действительно дорого 🔥

Рассказываем, что с ценами на отдых на море в России в этом году ☀️ Если выбираете, где отдохнуть, или, наоборот, где прикупить недвижимость для посуточной аренды, вот статистика «РБК-Недвижимость» и «Суточно.ру» 👇 Рост цен за год в среднем на всех курортах — до 25%. Причём в Крыму цены росли быстрее, чем в Краснодарском крае. Самый быстро подорожавший курорт — Судак в Крыму. На рост цен повлиял рост спроса на 40%. А вот в Краснодарском крае, в Геленджике и Новороссийске цены на посуточное жильё выросли в среднем на 15%. Меньше всего выросли цены в Сочи — всего на 2%, за счёт большого количества предложений и конкуренции между ними. 🔝 При этом самым дорогим морем оказалось Балтийское — ценник в Зеленоградске обогнал курорты Чёрного моря (Геленджик и Дагомыс). А дешевле всего будет на Каспийском море, в Каспийске или Дербенте — там цены остаются на уровне прошлого года.

Как думаете, какой российский город-курорт на море в топе по ценам?