📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

✅️ Я часто слышу на консультациях: "Мне брокер сказал покупать вот этот проект в стройке, ключи в 2030 году, потому что стройка по мере готовности будет расти, а вторичка не будет". Стройка и правда растет, если вы покупаете перспективный проект в недооценной локации по низкой цене. А вот если вы залезли в распиаренный ЖК, который у всех на слуху и с котлована продается по цене подобной вторички рядом, то он будет расти только вместе с рынком и если рынок вдруг пойдет вниз - он тоже пойдет за ним. Ключевое тут - не стройка или вторичка, нет. Ключевое здесь: недооценность и перспективность проекта и локации. Новая вторичка - это недавняя стройка, только уже построенная и в этом ее огромный плюс. Из-за этого она может стоить дороже стройки и, если разница существенная, то есть смысл брать строящийся проект, тем более нет расходов на эксплуатацию, на коммунальные платежи, на ежегодный налог. А если свежая вторичка находится в перспективной и еще недооцененной локации (Павелецкая, ЗИЛ, Матвеевский кластер, Бутырская и многие другие) и стоит как стройка, то почему она должна вырасти меньше, чем новостройка? Особенно когда ЦБ постепенно снижает ставку и рыночная ипотека становится доступнее? Наоборот - вторичка может даже обогнать стройку за ближайшие пару лет, потому что есть много людей, желающих купить себе построенную квартиру, а не новостройку в рыночную ипотеку. И они будут покупать, как только рыночная ипотека будет становиться все доступнее и доступнее. Там сейчас большой отложенный спрос сформирован. Никогда не меряйте все одной линейкой, под одну гребенку не ровняйте, как это делают новички в недвижимости и не только. Всегда смотрите в корень, ведь деньги зарабатывают профессионалы на рынке, которые понимают нюансы и копаются в деталях, а теряют их те, кто где-то что-то услышал и строит на этом прогноз и лезет без разбора куда не нужно. Поставьте лайк пожалуйста, если понятно объяснил. Мой Telegram / MAX

Москварталы на Славянском бульваре сильно поверили в себя! 40 миллионов за однушку 60 метров с огромным коридором и обычной кухней, пусть и 15.5 метров дорого выглядит, даже несмотря на потолки 3.1 метра. Двушки 90 метров с огромным коридором от 55 млн. Трешки без мастер-спальни 140 метров за 92 млн. Судя по планировкам и концепции это бизнес-класс из нулевых, когда сильно не заморачивались с эргономикой, зато метражи были хорошими. Сейчас мало кто такое купит, потому что еще ремонт нужно сделать на такой метраж. А покупатели квартир за 90 млн дешевый ремонт не захотят, плюсуйте смело 20 млн на трешку! Эх помню, до появления метро Славянский бульвар и даже после его появления еще пару лет квартиры тут стоили дешево и я об этом тогда много думал и клиентам говорил, жаль блога еще толком не было. А теперь это прям элитный район... Отберите у человека кнопку, пожалуйста))) В Москварталах кто-то жмет "Поднять цену" постоянно)) Мой Telegram / MAX

Большой лот в Левел со скидкой. Нам не пригодился. Планировка так себе, но цена хорошая. Там еще 3 этаж есть. Но окон явно не хватает, темно будет. Критики много, согласен, квартира не айс. Но она же по цене студии за 53 метра идёт. Если бы окно второе было, ценник выше 20 был бы. Мой Telegram / MAX

✅️ Мне нравится как некоторые застройщки выполняют обещания по строительству инфраструктуры. Сегодня поговорим о детворе и  любимых родителями садиках и школах 🙂. В моем детстве эти заведения выглядели скромнее… У "1-го ДСК", который входит в ГК ФСК, перед началом учебного года прям феерверк из вводов в эксплуатацию и получений РНС на школы и садики. Ранее сообщал вам, что у ребят все хорошо с экономикой и надёжностью тут: https://t.me/Kharyb/9498 Вот что в некоторых своих проектах девелопер построил или построит: ✅️ Школа на 1 100 мест с классным бассейном откроется в новом микрорайоне Химок 1 сентября - в ЖК “1-й Шереметьевский” рядом с МЦД Подрезково. Девелопер завершил передачу образовательного учреждения на баланс города. В настоящий момент идет активный прием документов от будущих учеников. Этот ЖК облюбовали работники аэропорта Шереметьево. ✅️ Переместимся с севера на юг. В Ленинском городском округе Подмосковья, в проекте “1‑й Донской”, который “1-й ДСК” строит в деревне Сапроново будет школа на 1 350 мест и уже получен РНС (в Сапроново мы сдавали и покупали квартиры и летчикам и другим работникам Домодедово, просто вспомнил). В школе будут и лаборатории и творческие мастерские и спортивный блок, места на 17000 м2 хватит. ✅️ Не отходя далеко. ФСК получила разрешение на ввод в эксплуатацию детского сада «Лучик» в “1-м Южном”, рассчитанном на 330 мест, куда детей можно будет сплавить уже осенью. Я в хорошем смысле пишу, у самого их трое. Просто многие родители ждут осень также, как дети летних каникул чтобы немного отдохнуть)) ✅️ Вернемся на север, в наше любимое Молжаниново 🙂, где ДСК начал строительство еще одной общеобразовательной школы на 1 050 мест в рамках достаточно большого ЖК “1‑й Ленинградский”, в котором мы уже десятки квартир сдали в аренду. Школу планируют сдать в 2028 году, так что за жильцов можно порадоваться. Если вы не знали, то это тоже Москва, которая невероятно разрослась.  Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Ко мне часто приходят люди на подбор недвижимости с бюджетом 50-80 млн. Хотят приобрести семейную квартиру для жизни с детьми или родными. Буквально позавчера было 2 консультации с бюджетами 100 и 70 млн, а вчера - 40. У всех наличные. На первых двух консультациях рассказал на что примерно можно рассчитывать, дома каких годов и проектов можно смотреть, их плюсы и минусы, стройку покупать или готовое и тд. А вот на третьей посоветовал не то, чего хочет клиент. У людей есть 40 млн и трое деток, им нужен определённый район, в котором можно купить за эти деньги трешку в старом нормальном доме, а они хотят новый. Причем бизнес-класс. Новый бизнес-класс стоит от 70 млн в этом районе и его надо ждать несколько лет, а людям необходимо жить сейчас. Клиенты зачем-то готовы ждать эти несколько лет, брать кредит или покупать в рассрочку ради будущего роста цен. Меня спросили - что бы я сделал на их месте? А я бы для жизни пошёл и купил то, на что хватает и жил бы. А именно - удобную квартиру в обычном доме. А уже потом думал про инвестиции. Мое правило всегда одно: закрыть базовые потребности, а потом спокойно вкладывать свободные средства в интересные долгосрочные проекты. Да, новое жилье хорошего класса вырастет сильнее в будущем, но если у вас нет хорошей квартиры для жизни, зачем нести деньги в стройку с ключами в 30 году и еще брать под это дело кредиты? Жить надо здесь и сейчас нормально и комфортно, а не будущим. Не говоря уже о рисках. Мой Telegram / MAX

Инвестиции с потенциалом роста до 45% за 2 года В Кузбассе создают новый всесезонный курорт федерального масштаба. До 2035 года в развитие инфраструктуры Шерегеша вложат более 243,9 млрд ₽. Один из ключевых проектов — всесезонный курорт «Алтын Шор»: кластер на 54 га с гостиницами, термальным комплексом, ресторанами, ярмарочной площадью, детским центром и инфраструктурой для отдыха круглый год. Флагман нового курорта — гостиничный комплекс "Алтын Шор" с сервисом международного уровня. К 2030 г. турпоток в Шерегеш увеличится на 80%, что гарантирует загрузку отелей 365 дней в году. Для инвестора — лучшее время зайти в проект на его старте. "Алтын Шор" — апартаменты с ремонтом и мебелью под сдачу: - до +45% к стоимости кв.м. к 2028 г.; - капитализация от 5 млн ₽ за 2 года; - доход от аренды — от 1 275 000 ₽ в год; - сдача 1ой очереди уже в 2028 г. Сейчас проект и весь курорт находятся в начале масштабного развития — это возможность зайти в недвижимость до основного роста туристического потока и увеличения стоимости квадратного метра. Смотрите видео, чтобы узнать подробнее о курорте. Получите презентацию проекта и расчёт доходности от сдачи → @gk_altyn_shor_bot Застройщик: ООО СЗ «АЛТЫН ШОР ДЕВЕЛОПМЕНТ». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Не является публичной офертой. Реклама. ООО СЗ "АЛТЫН ШОР ДЕВЕЛОПМЕНТ" ИНН: 4214046708 erid: 2W5zFGtWcJd

✅️ ОМ Ботанический от ОМ девелопмент, Сельскохозяйственная, 42/1 Отбросил лень и решил разобрать довольно противоречивый проект, на мой взгляд. Может быть в процессе пойму - кому он подходит и для чего… Сдача дома: IV кв. 2029, Выдача ключей: 31.12.2030 То есть по факту - 2031 год. Строят 5 не сильно высоких домов: от 4 до 19 этажей и 428 квартир. Что интересно - коэффициент машиномест для премиалки небольшой и составляет 42%, а значит паркинг будет дорого стоить. Но зато рядом есть метро 😅 Квартирография: 214 однушек, 148 двушек, 57 трёхкомнатных и 9 квартир с четырьмя комнатами и более. То есть проект не сильно семейный, а должен бы таковым быть. ✅️ Для себя. Сами дома неплохие, рядом парки, есть где погулять и заниматься спортом. Это мне нравится. Не нравится ценник на хорошие лоты, близкий к 800.000 за метр с ключами через 4.5 года и шум от дорог. Готовые дома за этот прайс рассмотрел бы для жизни в таком месте, но вот зачем ждать так долго, особенно при наличии вариантов в построенных домах рядом не знаю. Тем более застройщик не такой уж известный. ⭕️ Под аренду брать однушку за 25-30 млн, делать в ней ремонт и сдавать за 120-130 тысяч с ключами через 4.5 года не имеет смысла. Данный ЖК не предназначен для этого. А дорого тут сдавать будет трудно - район не элитный, а обычный спальник. Ну хорошо, не обычный - не Медведково или Бабушкинская все-таки, но и не Хамовники, не Пресня и даже не Сокол или Ходынка. 🫡 Инвестиции с рынком. Если рынок будет расти, то и ОМ Ботанический подрастет. Недооцененности я не вижу, скорее наоборот. Планировки вызывают некоторые вопросы, но не критично. ЖК для своих. Местные будут постепенно покупать, кому нужна локация и все на этом. 👆 Вывод: мне ЖК для жизни нравится, но только те квартиры, котрые будут находиться максимально далеко от дороги и близко к парку. Летом комары сожрут, но у меня есть всякие разные средства от них 😀. Я бы там спортом занимался, гулял, на велике катался и просто кайфовал. Но ждать ключи до 31 года точно тут не готов - цены высокие, не вижу смысла. Под аренду тоже смысла покупать нет, как и под инвестиции. Мой Telegram / MAX

Рядом с Левел Южнопортовой построят два общественно-деловых комплекса на 120 000 м² Первый комплекс появится на участке площадью 2 гектара по адресу 2-й Южнопортовый проезд, д. 14/22. Сейчас там находится офисно-складской комплекс «Мостранскомплект». Его планируют снести и возвести на этом месте около 70 300 м² недвижимости. Второй комплекс построят на соседнем участке площадью почти 3 гектара по адресу 2-й Южнопортовый проезд, д. 33, стр. 2. Сейчас там находятся складские постройки, вместо которых планируется построить около 50 000 м² недвижимости. Ранее власти уже включили в программу КРТ территорию авторынка «Южный порт», где предполагается построить многофункциональный комплекс площадью более 53 000 м², пишут коллеги. Здорово, локация в начале своего развития. Я ещё три года назад советовал покупать там недвижимость тут: https://t.me/Kharyb/4007 Вообще, это вложение на много лет вперед, локация будет развиваться очень долго.

Почему реновация растет хуже коммерческих домов. Мой Telegram / MAX