КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого

Интересная какая история сегодня завирусилась в нескольких источниках: В 2020 году УК «Альфа-Капитал» создала фонд «Арендный поток»: собрала с инвесторов 1.3 млрд рублей по оценке 305 т.р. за пай, купила на эти деньги коммерческую недвижимость и сдала её магазинам Пятёрочка. Сначала всё шло хорошо: пайщики получали свои +-2000 рублей в месяц арендного дохода, а стоимость пая, рассчитанная оценщиками, постепенно подрастала - на пике до 339 т.р. за пай. 4 марта 2025 года истёк срок договора доверительного управления и УК начала планово продавать активы. И внезапно в апреле 2026 года, когда УК завершила продажу объектов, вдруг выяснилось, что недвижимость из фонда была продана значительно дешевле, чем её оценивали всё это время. Например, один из объектов фонда - помещение под магазин на Ясеневой улице - был изначально куплен за 162 млн рублей, а продан за 135 млн рублей. Хотя лишь полгода назад независимый оценщик оценил его в 183.6 млн рублей. В итоге - фонд ликвидируется по оценке 236 тысяч рублей за пай, на 23% ниже стартовой цены 🫣 Из этой истории напрашивается много выводов - о конфликте интересов пайщиков и управляющих, о смысле коллективных инвестиций в России, о рисках инвестиций в целом. Но главное, что я хотел бы подчеркнуть это то что инвестиции в недвижимость ≠ инвестиции в ЗПИФы недвижимости. Мои личные комментарии: Довольно таки жесткий и очевидный скам со стороны крупной и уважаемой УК Альфа Капитал, освещение и инфопространсве столь кощунственной истории долно нанести репутационный ущерб на все продукты этой организации. Доказательств и имен у меня нет, есть только личное мнение исходя из очень поверхностной аналитики. Очевидно, что какие то конкретные лица очень хорошо погрели руки на доверчивости розничных инвесторов. Проведем поверхностный анализ то самой пятерочки на Ясеневой 40. На досках объявлений остались следы, что ранее этот объект экспонировался за 150 млн (до торга), однако фонд покупает объект за 162 млн на баланс. На тот момент средний РТО (товарооборот) этого магазина составляет 400-460тр в день. Или 12-14 млн/мес. Понятно почему все 5 лет не индексировалась арендная плата. Странно, вообще что пятерка продолжала платить эту ставку и не съехала. Опять же возможный договорнячок еще и с Пятеркой. Посмотрел другие магазины, там примерно такая же история, за 235 млн купили пятерочку с РТО (оборотом) в 20млн/мес. По сути заработали тут на входе. По явно раздутым ценам рознице (покупателям Паев) впарили хлам. Кто то за сбор этих активов получил очень крепкие откаты. Ну просто физически не могу представить, что просто управленцы, которые собирали активы в ЗПИФ могут быть настолько тупые, чтобы по таким ценам купить такой хлам. И даже Пятерочки внутри мкад могут быть хламом. Это нормальные помещения. Просто вопрос сначала надутой аренды, потом надутой цены. Реальная цена этим помещениям это примерно то, за сколько их в итоге реализовали спустя 5 лет, и скорее всего еще неплохо реализовали. Хотя опять же. 135 млн(с НДС!) за Пятерочку в Москве которая платит 1.36 млн /мес (интересно это ставка с НДС или без), это скорее дешево. Но если делать поправку на то, что Пятерка торгует всего 15 млн/мес и ее не получится индексировать... Скорее уже реалистичная цена. Итого нам показали живым примером, что владение паями ЗПИФа не равно владению недвижимости. Хотите контролировать ситуацию, покупайте себе свою реальную пятерочку. А ликвидности у качественного актива будет побольше, чем у паев... А хотите найти хороший качественный актив, наша команда может помочь с этим. Или купите у нас или можем помочь с подбором и проверкой и управлением дальнейшим.

И раз уж я решил напомнить о себе. Добавлю небольшой анонс. У нас с командой довольно много актуальных проектов. В основном сейчас упор делается на работу с крупными чеками, от 40 млн, где один инвесор -один проект. Скорее всего далее только такой формат и будет, чуть позже. Но есть и пара актуальных недофинансированных проектов куда можно зайти с небольшим чеком. Все это актуально строго только для ИП/юрлиц. Собственно анонс такой, что с 1 июля для всех новых инвесторов будет повышены ставки комиссии от прибыли проектов. Проекты у нас одни из лучших если не лучшие на рынке, доходности тоже. Многое закрываем своими деньгами или ближайших друзей, которыми уже стали наши старые соинвесторы. Для тех старичков, кто уже делал с нами проекты, условия пока останутся прежними. Если долго зрели и хотели начать с нами работать, сейчас самое время зафиксировать прежние условия .

Друзья привет Меня отобрали одним из 12 участников первого в России турнира по инвестициям FOMO. 21 мая в Москве мы будем бороться за звание «Инвестора года» перед залом из 100 инвесторов-зрителей. Формат закрытый. Я могу рекомендовать только 3 человек из своей аудитории. Если хотите попасть на турнир — оставляйте заявку на сайте. После заявки команда отдельно подтверждает участие. fomo-club.ru/2026 Думаю, что получится реально одно из самых интересных и горячих по формату инвестиционных мероприятий в году. И да, Фомо это единственный бизнес-клуб в котором я официально на сегодня состою, и получаю удовольствие от людей и мероприятий. строго не реклама, только личная рекомендация. меня даже не просили))

Бывают проекты в которых у меня просто ступор возникает почему такая вкуснота не продается. Есть у нас в команде один участок, ИЖС 30 соток в Новой Москве, когда я его увидел на торгах, я подумал, что это редкий самородок и это будет сделка года. Изначально я выставил его на продажу на 149 млн, и постепенно сильно снижался. Прошло уже много, много времени, а он все также не продается, хотя даже вполне мог бы быть комфортно поделен пополам для 2 домов, в идеале 2 друзей. Я подумал, что у меня тут большой количество состоятельной публики, кто потенциально хотел бы построить себе дом в отличном месте. Я в таком месте реально и сам бы жил, но уже ранее купил участок и начал стройку своего большого дома. Итак, что мы имеем: 30 (22*) сотки ИЖС в 5 км от МКАД в центре новой москвы. — Первая линия озера. Свой кусок берега — Закрытый охраняемый поселок со скромными ежемесячными сборами — реально 4 минуты ПЕШКОМ от реальной станции метро, не МЦК/МКД/Электрички — пешком по прогулочному мостику через озеро есть новый жилой комплекс в котором несколько больших супермаркетов, кафе, шоколадница/здрасте/перекресток — !!!! городом спроектировано и запланировано строительство нового спортивного МЕГАкластера "Прокшино". По сути это в будущем новые Лужники в новой Москве. То есть через 5-7 лет у района просто грандиозный апсайд к цене и респектабельности и востребованности. — Новая большая красивая школа в 300 метрах. И все это пешком доступно от вашего личного участка внутри города. Метро, "новые лужники", школы, кафе, магазины. Полный набор топовой инфраструктуры Москвы, и это в своем загородном доме. да еще и на берегу озера, у воды! Мне кажется участок по настоящему редкий самородок с очень высоким потенциалом прироста цены. Возможно кто то из вас хотел бы жить не далеко от Москвы, но в своем доме, у воды, на природе, и иметь возможность легкого и быстрого доступа в город. Моя хотелка по цене упала уже со 149 до 69 млн. Причем вокруг самые обычные участки, без поселка, без воды, без пешего доступа к метро и магазинам/кафе, также стоят 2-3-4 млн за сотку. Может я плохой продажник, может мне просто не везло пока с этим проектом. Решил написать сюда потому что искренне не понимаю почему не продается, и искренне считаю просто офигительным его даже спустя время. А может кто то из вас как раз неспеша ищет идеальное место для своего будущего дома.

Вот и чего же только мне не предлагают . Очередное предложение продавать ваше внимание и направлять ваши инвестиции в некую неизвестную редевелопментную компанию. И я даже за это сразу буду получать по 3% )) Еще мне предлагали вам впаривать недвижку в Дубае раз 6, недвижку в батуми раза 3, продавать виллы на Бали за 15!!!% комисии , апартаменты на Пхукете за 9% комиссии! Загородные эко-отели вот эти вот с посуточной арендой, которые приносят доходность меньше чем квартиры уже..... и даже лайт-индастриал на СХ землях. Не ходите к бармалеям и карабасам, берегите свои монеты. Будьте осторожны при инвестициях. И особенно , особенно не верьте тем всем тем кто привлекает инвестиции находясь по этому адресу. Это просто яркий "ред флаг". Пресненская набережная это что? Москов-Сити)) Почему то все мошенники и скамеры нашего времени считают необходимым работать именно оттуда. Нормальные люди уже знают особенность этой локации и стараются обходить ее стороной. Там коненчо знаю живут отличные люди, чуток странные. но отличные. Это точно не инвест совет, а только личное жизненное наблюдение. Если вам предлагают вложить куда то деньги люди работающие в Сити, лучше сразу вежливо отказывать. И да не надо мне ничего подобного писать. Я же потеряю навсегда спокойный сон, и самоуважение, если ради "комиссии" соскамлю своих друзей/знакомых/подписчиков.

Я конечно объективно не люблю такие кричащие заголовки, но как мне объясняют, без этого алгоритмы ютуба и прочих не подхватят видео. В общем смотрите, тут много пользы, интересностей и как минимум возможность не зря провести 80 минут жизни. Буду признателен за обратную связь. Всем процветания, мира и классных сделок! Анонс: Спасай свои деньги! Антон Гловацкий прошёл путь от фондового рынка к девелопменту и земле. С полными потерями капитала. Несколько раз. Реальные взлеты, падения и холодный расчет. В разговоре честно разобрали: - где в недвижимости действительно есть иксы; - почему земля самый маржинальный и самый опасный рынок одновременно; - как выглядит нормальное отношение к риску; - зачем закладывать логику рикс-реворд 1:3 и почему без неё лучше не начинать; - момент, когда даже успешный бизнес нужно остановить, потому что дальше он разрушает фокус; - как управлять большим капиталом и получать удовольствие от жизни одновременно. Не мотивация и не история успеха. Разговор про цену решений и ошибки, которые обходятся дорого, но точно того стоят: VK YouTube RuTube

Спустя несколько лет молчания в эфире, хороший товарищ и очень умный человек позвал записать совместное интервью, которое сегодня вечером будет выложено для просмотра. Отличное получилось видео, готовьтесь к просмотру)

Также обязательно стоит добавить к аналитике очевидную тенденцию, что сейчас у всех возникают проблемы с заселением мелких площадей. Если раньше наиболее ликвидными и понятными считались помещения 80-140 квм, в которые прекрасно заселялись и все алкомаркеты, и вкусвилы и аптеки и прочее, то сейчас в этом сегменте очень яркая посадка. Даже у меня уже длительное время стоит несколько пустых посещений, в три из которых перед покупкой были согласован вкусвилл. Потом он остановил развитие, как и многие другие сети. Зато в сегменте магазинов у дома , в помещениях 350-700 квм обратная ситуация, большие планы развития у пятерочки, магнита, чижика и остальных, привели рынок снова в дефицитное состояние , когда почти за любое подходящее по формату помещение, сети торгуются между собой и конкурируют. В итоге рынок несколько перевернулся, ещё несколько лет назад я форматные помещения делил на 3-4 арендаторов, это было выгоднее, сейчас обратно. Будьте осторожнее при покупке небольших помещений на текущем рынке. Наша команда сейчас основные усилия и приоритеты направляет на покупку и строительство помещений под супермаркеты.

Чуть чуть аналитики. Рынок в этом году тяжелый. И у меня и у коллег я слышу, что сворачиваются проекты, увольняются целые команды. Вообще прошлые годы по крайней мере у меня характеризовались тем, что денег всегда было больше , чем проектов. Был стабильный острый дефицит интересных проектов и на торгах, и на рынке в целом. Сейчас, особенно во второй половине года, ярко наблюдается обратная картина. В моем поле зрения прям масса, прям множество крутых интересных проектов, многие с уверенным потенциалом получить прирост на 70-125 % капитала. А вот денег на них всех нет. И судя по всему далеко не я такой один, ибо если бы у всех были деньги, то и проектов столько не было бы по идее. Стоит эту обстановку внимательно обдумать и каждому сделать свои выводы. Очевидных ответов мне кажется здесь нет. Может ли стать хуже? в целом есть и такая вероятность. По крайней мере так нам обещают аналитики из GoldmanSachs, но во первых я не жду кризиса ликвидности, как было в 2008, ибо ликвидности на рынках море. Про объем средств на депозитах уже все слышали много раз. Во вторых, если у вас качественный актив который приносит аренду, можно пересидеть любой кризис сколько угодно. Лично я, как неисправимый оптимист, жду расцвета нашей экономики, снижения инфляции к 4%, ключевой ставки к 7-8% на горизонте полутора лет, ставок по депозитам до 5-6%, и соответственно немалая часть этих депозитов перельется в доходную недвижимость, и то, что сегодня продается за 8-9лет окупаемости будет стоить 14-15 лет, что в совокупности с индексацией аренды, может привести к приросту цены качественных ГАБов на 40-80%. А если мы сегодня, на текущем полустрессовом рынке запускаем новый проект. ожидая его продать за 9 лет, через год получим улучшения на рынке, и вместо 9, продадим за 11 лет, то именно сегодняшние новые проекты могут оказаться самыми крутыми за последние годы. Мое мнение. Сегодня ВРЕМЯ ПОКУПАТЬ!! А у меня с командой и партнерами есть много чего купить! А может у вас есть деньги? Что мы сегодня делаем? -строим магнит -строим пятерочку -купили пару помещений под пятерочку и чижик - в активной финальной разработке 6 новых участков под пятерочки, по сути осталось только купить. - 3 особняка в москве - проект строительства большого фитнес клуба в москве. Нужны инвестиции от 10 до 300 млн. Предпочтительно оформлять проект напрямую на инвестора. В продаже: Красивый особняк в москве с красивыми арендаторами несколько ГАБов много производственных площадей по всей РФ

Всем привет. последнее время рынок все таки все больше и больше изменений приносит. Медленно происходит то, чего пытается добиться наша глава ЦБ. То есть охладить рынок. Многие многие инвесторы уходят в депозиты. Получать до 20% годовых в надежном банке ничего не делая, в целом сказочно. И ликвидный кеш под рукой, и переживать не надо. Однако последнее время с своем окружении все чаще встречаю мнения, что добром это для депозитчиков не закончится. Мнения разные. от резкой девальвации, до того, что просто эти вклады под разным соусом не вернут, как уже когда то бывало. Я не разделяю панических мнений, однако сам по уши в активах и в такой ситуации куда комфортнее мне, чем если бы бОльшая доля была на депозите. Во первых объективно вероятность обесценивания активов в результате каких то шоков куда ниже, чем вероятность обесценивания денег. Если активы еще и приносят арендный доход, особенно приятно. А если активы удачно приобретены с большим дисконтом или удачно построены по низкой себестоимости относительно рыночной стоимости, и в результате перепродажи приносят 40-150 годовых, так это в любом случае при любых раскладах лучше депозитов. На последних зафиксированных сделках нашей команды совместно с соинвесторами, наши инвесторы заработали от 55 до 170 годовых. Есть проекты, где в годовых будут похуже результаты, потому что проекты затягиваются на длительные сроки. Но в таких проектах как правило минимум х2 в номинальных цифрах. Все таки рынок охлаждается, продавать становится сложнее. Ажиотажный спрос на все подряд успокаивается, а на тех же торгах становится меньше участников. Вижу много прекрасных объектов и возможностей для хорошего заработка. А поскольку свои средства итак все в текущих активах уже, очень очень активно сейчас ищем соинвесторов. В октябре-ноябре скорее всего выиграем несколько крупных лотов от 100 млн. Поэтому сейчас открывается отличное окно возможностей зайти в качественные проекты с лучшей командой на борту. Если в обозримом будущем есть желание и возможности вложить от 10 млн , пишите в личку @Chudilos , даже если мы с вами лично давно знакомы, мне каждого лично опрашивать самому неудобно навязываться. Все равно 95% моих знакомых читает этот блог .